Προμήθεια μεσίτη στην πώληση κατοικίας: Ποιος πληρώνει τι από το 2020;

Ατμοσφαιρική εικόνα σχετική με το θέμα, δημιουργημένη με τεχνητή νοημοσύνη. Δεν δείχνει συγκεκριμένο κτίριο και δεν αποτελεί φωτογραφία κάποιου από τα ακίνητά μας.

Άρθρο L-0013 · 03.09.2026 · 5 λεπτά ανάγνωσης · Joé Christian Ewrard

Πώς ρυθμίζεται η προμήθεια μεσίτη στην πώληση κατοικίας

Για πολλούς ιδιοκτήτες η πώληση μοιάζει αρχικά με ζούγκλα – και σε λίγα θέματα υπάρχει τόση αβεβαιότητα όσο στο ερώτημα: Ποιος πληρώνει πραγματικά τον μεσίτη; Από το τέλος του 2020 ισχύει σαφής ρύθμιση για κατοικίες. Ο πωλητής και ο αγοραστής συνήθως μοιράζονται την προμήθεια του μεσίτη εξίσου.

Αυτό αφορά μονοκατοικίες, διπλοκατοικίες, μεζονέτες και διαμερίσματα, δηλαδή όλα τα ιδιόχρηστα ακίνητα κατοικίας. Η διανομή είναι νόμιμα υποχρεωτική όταν ο μεσίτης εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές με μια λεγόμενη δραστηριότητα απόδειξης και έτσι φέρνει σε επαφή τον αγοραστή με τον πωλητή.

Στην περιοχή της Eifel ήταν για καιρό συνηθισμένο οι αγοραστές να αναλαμβάνουν ολόκληρη την προμήθεια – με τις αλλαγές αυτό δεν επιτρέπεται πλέον, εφόσον ο μεσίτης δραστηριοποιείται και για τις δύο πλευρές. Για οικόπεδα, επαγγελματικά ακίνητα ή πολυκατοικίες αυτές οι ρυθμίσεις συχνά δεν ισχύουν· εδώ πάντα εξαρτάται από τη μεμονωμένη σύμβαση.

Τι πρέπει να αναγράφεται στη σύμβαση για την προμήθεια μεσίτη

Σημαντικό: Η συμφωνία για την προμήθεια πρέπει να καταγράφεται γραπτώς. Ο νόμος ορίζει ότι οι συμβάσεις μεσίτη για κατοικίες από το 2020 πρέπει να γίνονται τουλάχιστον σε κείμενο, δηλαδή με επιστολή, φαξ ή email. Οι προφορικές υποσχέσεις δεν αρκούν πλέον.

Στη σύμβαση πρέπει να αναφέρεται ποιο ποσοστό προμήθειας ισχύει και ποιος αναλαμβάνει ποιο μέρος. Επιπλέον, πρέπει να καθορίζεται σαφώς για ποια πλευρά δρα ο μεσίτης και ποιες υπηρεσίες παρέχονται. Αν προκύψει αβεβαιότητα αργότερα, π.χ. σε μια κοινότητα ιδιοκτητών ή με πολλούς αγοραστές, μια ακριβής διατύπωση φέρνει σαφήνεια και προστατεύει από διαφωνίες.

Συνιστάται να συμφωνηθεί το ποσοστό προμήθειας έτσι ώστε και οι δύο πλευρές να αναλαμβάνουν ακριβώς το ίδιο ποσό. Όποιος ως πωλητής θέλει να είναι σίγουρος, μπορεί να ζητήσει επιπλέον γραπτή επιβεβαίωση από τον μεσίτη ότι και ο αγοραστής υποχρεούται να πληρώσει το μερίδιό του.

Το ύψος της προμήθειας μεσίτη – και σε τι πρέπει να προσέχετε

Το ύψος της προμήθειας μεσίτη δεν καθορίζεται από νόμο. Αντιθέτως, εξαρτάται από τοπικά έθιμα και συμφωνείται ελεύθερα μεταξύ μεσίτη, πωλητή και αγοραστή. Σε αγροτικές περιοχές γύρω από το Bitburg, το Trier ή το Vulkaneifel τα ποσοστά συνήθως κυμαίνονται στα επίπεδα που είναι συνηθισμένα σε όλη τη Γερμανία για κατοικίες. Όποιος θέλει να μάθει πόση είναι η προμήθεια συγκεκριμένα, πρέπει να το συζητήσει νωρίς με τον μεσίτη.

Σημαντικό: Από την αλλαγή του νόμου ο μεσίτης δεν μπορεί να ζητήσει από καμία πλευρά προμήθεια μεγαλύτερη από αυτή που πληρώνει η άλλη. Αν ο αγοραστής αναλαμβάνει το μισό, και ο πωλητής επιτρέπεται να επιβαρυνθεί μόνο με το άλλο μισό.

Προσοχή σε περιπτώσεις όπου η σύμβαση φαίνεται να προσπαθεί να παρακάμψει τον κανόνα με έξυπνους τρόπους – π.χ. μέσω διαφόρων πρόσθετων υπηρεσιών που χρεώνονται ξεχωριστά. Σε αμφιβολία βοηθά να ρωτήσετε συγκεκριμένα και να ελέγξετε ένα προσχέδιο σύμβασης.

Ποιος πληρώνει πρώτος την προμήθεια μεσίτη – και πώς γίνεται ο διακανονισμός

Στην πράξη, η διαδικασία συνήθως ακολουθεί αυτή τη σειρά: Μετά την επιτυχή πώληση – δηλαδή όταν η σύμβαση αγοράς έχει συμβολαιογραφηθεί – ο μεσίτης εκδίδει τιμολόγιο για τον πωλητή και τον αγοραστή. Και οι δύο πληρώνουν το μερίδιό τους απευθείας στο γραφείο μεσιτείας. Δεν απαιτείται χρηματική ροή μεταξύ των μερών.

Τυπικά, οι επαγγελματίες μεσίτες συνεργάζονται στενά με τους συμβολαιογράφους, ώστε η προμήθεια να καταβάλλεται παράλληλα με τα τελευταία βήματα της διαδικασίας πώλησης. Ακόμη και στον Εϊφελκράις Μπίτμπουργκ-Πρυμ ή στο Τρίερ έχει αποδειχθεί χρήσιμο να γίνονται διαφανείς οι λεπτομέρειες πληρωμής όσο το δυνατόν νωρίτερα στη διαδικασία. Αυτό προσφέρει ασφάλεια και συμβάλλει σε μια αξιόπιστη ολοκλήρωση.

Εάν προκύψουν αβεβαιότητες κατά τη διάρκεια της διαδικασίας, συνιστάται να επικοινωνήσετε με τον μεσίτη. Αν προκύψουν φορολογικά ή νομικά ερωτήματα, όπως για τα λειτουργικά έξοδα ή ιδιαιτερότητες στην ενοικίαση, θα πρέπει πάντα να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό ή συμβολαιογράφο.

Ποια λάθη συμβαίνουν στην πράξη και από τις δύο πλευρές;

Η εμπειρία δείχνει ότι στο θέμα της προμήθειας μεσίτη γίνονται κυρίως τρία λάθη. Πρώτον: Τα μέρη παραλείπουν να καθορίσουν γραπτώς νωρίς ποιος αναλαμβάνει ποιο κόστος. Αυτό συχνά οδηγεί σε παρεξηγήσεις αργότερα. Δεύτερον: Αποδέχονται ύψη προμήθειας χωρίς να ελέγξουν την αγορά ή τις τοπικές συνήθειες. Τρίτον: Οι πωλητές βασίζονται στο ότι ο αγοραστής "θα πληρώσει" – κάτι που από το 2020 δεν είναι πλέον αυτονόητο.

Στο Μπίτμπουργκ και την περιοχή είναι συνηθισμένο σε κοινοκτημοσύνη κληρονόμων ή σε ακίνητα διαζυγίου να παραλείπεται αρχικά το θέμα της προμήθειας. Αυτό προκαλεί άγχος καθώς πλησιάζει η ημερομηνία του συμβολαιογραφικού ραντεβού. Μια ανοιχτή συζήτηση με τον μεσίτη και μια καθαρή σύμβαση διασφαλίζουν ότι όλοι γνωρίζουν τι τους περιμένει.

Πώς είναι η κατάσταση σε περίπτωση αποκλειστικής ανάθεσης από τον πωλητή ή τον αγοραστή;

Το λεγόμενο "αρχή του παραγγέλλοντος" από το δίκαιο ενοικίασης δεν ισχύει για την πώληση κατοικιών. Όποιος πωλητής συμφωνεί σε καθαρή προμήθεια πωλητή πρέπει να την αναλάβει πλήρως – ο αγοραστής σε αυτή την περίπτωση δεν επιβαρύνεται.

Αντίθετα: Αν ο αγοραστής έχει δώσει μόνο εντολή αναζήτησης στον μεσίτη, τότε ο μεσίτης μπορεί να ζητήσει προμήθεια μόνο από τον αναζητούντα. Τέτοιες περιπτώσεις είναι σπανιότερες στην ευρύτερη περιοχή του Τρίερ, καθώς η κλασική εντολή πώλησης προέρχεται κυρίως από τον ιδιοκτήτη.

Όποιος θέλει να αποφύγει να νιώσει ο αγοραστής αδικημένος, συνιστά να διευκρινίσει νωρίς αν ο μεσίτης εργάζεται για τα δύο μέρη ή εκπροσωπεί μόνο το ένα. Σε κάθε περίπτωση, μια καθαρή σύμβαση δημιουργεί διαφάνεια.

Τι ισχύει για ακίνητα στα σύνορα με το Λουξεμβούργο;

Η περιοχή του Εϊφελ συνορεύει με αρκετές επαρχίες του Λουξεμβούργου και επομένως με διαφορετικό νομικό σύστημα και συνήθειες. Όποιος απευθύνεται σε ενδιαφερόμενους από το Λουξεμβούργο ή αναζητά ακίνητο και στις δύο πλευρές του συνόρου πρέπει να προσέχει: Ο γερμανικός κανονισμός προμήθειας ισχύει πάντα όταν το ακίνητο βρίσκεται στη Γερμανία.

Σε διασυνοριακό πλαίσιο συνιστάται να ελέγχεται η σύμβαση εκ των προτέρων με μεσίτη που έχει εμπειρία και στις δύο αγορές και σε περίπτωση νομικών αβεβαιοτήτων να συμβουλεύεστε συμβολαιογράφο. Τα λουξεμβουργιανά μοντέλα προμήθειας διαφέρουν συχνά από τα γερμανικά πρότυπα, τα οποία όμως δεν μπορούν απλά να εφαρμοστούν σε γερμανικές συναλλαγές ακινήτων.

Γιατί οι μεσίτες, παρά την προμήθεια, συχνά αποτελούν καλή επένδυση

Για πολλούς πωλητές η καταβολή προμήθειας φαίνεται αρχικά ως κόστος. Η εμπειρία όμως δείχνει: Ένας καλός μεσίτης αναλαμβάνει όχι μόνο το μάρκετινγκ και τις επισκέψεις, αλλά φροντίζει και για καθαρά έγγραφα, ελέγχει την πιστοληπτική ικανότητα και βοηθά να λυθούν περίπλοκες περιπτώσεις – όπως σε κοινοκτημοσύνες κληρονόμων ή δύσκολες κατατμήσεις οικοπέδων. Πληρώνετε λοιπόν όχι μόνο για τη διαμεσολάβηση, αλλά για μια ομαλή και νομικά ασφαλή ολοκλήρωση.

Especially in a region like the Eifel, with sometimes lengthy approval processes and individual peculiarities in development plans, an experienced real estate agent is often a valuable asset – and protects against costly mistakes that can happen in private sales.

Τι να κάνετε αν ο αγοραστής αποχωρήσει – πρέπει να πληρώσετε παρόλα αυτά;

A common reason for consultation is the question: When is the commission due – and must it be paid if the buyer ultimately does not buy? The commission is generally only owed if a valid notarized purchase contract has been concluded and is attributable to the agent's activity. If the buyer withdraws before the notary appointment, usually no commission claim arises.

Exceptions exist in cases where a binding preliminary contract has been concluded and one party withdraws without reason. In such situations, an individual review by a lawyer is recommended.

Anyone who wants to sell their property should inform themselves early about handling the agent’s commission and place value on a clear written agreement. A personal consultation with an agent office experienced in the region helps clarify open questions and remove uncertainties – so you can complete the sale safely and with a good feeling.

Häufige Fragen

Do I as a seller have to necessarily hire an agent?

No. Selling is basically also possible privately. Many choose professional support for security reasons, especially with legal and financial uncertainties.

Are there cases where only the buyer or only the seller pays the commission?

Yes, if the agent works exclusively for one party, the commission can be borne solely by that side. However, this must be clearly regulated in writing.

How can I check if the commission amount is reasonable?

Agents are obliged to state the amount transparently. A comparison with other offers in the region or a conversation with several agents provides a first indication. A "Υποχρέωση δέσμευσης τιμής" δεν υπάρχει.

Πότε και πώς καταβάλλεται η προμήθεια;

Η προμήθεια καταβάλλεται μετά την συμβολαιογραφική πράξη της σύμβασης αγοράς. Ο πωλητής και ο αγοραστής λαμβάνουν ξεχωριστό τιμολόγιο από τον μεσίτη και πληρώνουν απευθείας στο γραφείο μεσιτείας.

Μπορούν οι πληρωμές προμήθειας να εκπίπτουν φορολογικά;

Αυτό είναι δυνατό μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, όπως σε ενοικιαζόμενα ακίνητα ή σε επαγγελματική χρήση. Κανονικά πρόκειται για ιδιωτικές πωλήσεις, όπου δεν υπάρχει φορολογική έκπτωση. Σε αμφιβολίες, συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό.

Ισχύει ο διαχωρισμός και στην πώληση οικοπέδου;

Όχι, η νόμιμη υποχρέωση διαχωρισμού αφορά μόνο κατοικίες. Στα οικόπεδα και τα επαγγελματικά ακίνητα η κατανομή είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη.

Θέματα: Προμήθεια μεσίτη, πώληση κατοικίας, νόμος 2020, διαχωρισμός προμήθειας, πωλητής, αγοραστής, σύμβαση, Eifel

Υπεύθυνος για αυτήν την ανάρτηση: Joé Christian Ewrard — Ιδιοκτήτης & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Υπηρεσία χρηματοδότησης. Έκδοση: 03.09.2026. Το προσχέδιο δημιουργήθηκε με τη βοήθεια τεχνητής νοημοσύνης και ελέγχθηκε και εγκρίθηκε πριν τη δημοσίευση (Διαφάνεια Τεχνητής Νοημοσύνης). Αυτή η ανάρτηση δεν αντικαθιστά νομικές ή φορολογικές συμβουλές· σε περίπτωση ερωτήσεων απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή φοροτεχνικό.

Τρέχουσες προσφορές

Alle Angebote ansehen →

Ταιριάζει

Δείτε όλους τους οδηγούς →