Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf und Fallstricke

Beitrag L-0119 · 15.10.2026 · 7 Min. Lesezeit · Joé Christian Ewrard

Warum ist der Notartermin beim Immobilienkauf notwendig?

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder Hauses muss notariell beurkundet werden. Erst die notarielle Urkunde schafft die erforderliche rechtliche Grundlage. Das ergibt sich aus [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

Der Notar ist dabei kein Interessenvertreter des Käufers oder Verkäufers. Er betreut beide Seiten unabhängig und unparteiisch. Er soll den Willen der Beteiligten klären, über die rechtliche Tragweite aufklären und die Vereinbarungen eindeutig formulieren. Wer eine einseitige Prüfung nur aus eigener Sicht benötigt, sollte zusätzlich einen spezialisierten Rechtsanwalt beauftragen.

Die Beurkundung ist mehr als eine feierliche Unterschrift. Mit dem unterzeichneten Kaufvertrag entstehen verbindliche Pflichten. Der Käufer muss nach Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen zahlen. Der Verkäufer muss die Eigentumsübertragung ermöglichen und das Objekt wie vereinbart übergeben.

Ein allgemeines Widerrufsrecht besteht nach der Beurkundung regelmäßig nicht. Deshalb sollten weder ein ungeklärter Finanzierungsbaustein noch ein offener Familienkonflikt mit an den Notartisch genommen werden. Gerade bei Erbengemeinschaften zeigt sich in der Praxis häufig erst am Vertragsentwurf, dass Übergabetermin, Inventar oder die Verteilung des Erlöses noch nicht abschließend besprochen wurden.

Was prüft der Notar vor der Beurkundung?

Der Notar sieht das Grundbuch ein. Er prüft, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte das Grundstück belasten. Dazu können Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Wohnungsrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte gehören. Der Vertrag muss festlegen, welche Rechte gelöscht, übernommen oder neu bestellt werden sollen.

Außerdem prüft der Notar die rechtlichen Voraussetzungen für den Vollzug. Dazu gehören die Identität der Beteiligten, Vertretungsvollmachten und erforderliche Zustimmungen. Bei einer Gesellschaft, einer Erbengemeinschaft, minderjährigen Beteiligten oder einem Verkauf durch einen Bevollmächtigten kann zusätzlicher Klärungsbedarf entstehen.

Der Notar gestaltet den Kaufvertrag so, dass keine Seite ungesichert vorleisten soll. Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst zahlen, wenn sein Anspruch auf Eigentumsübertragung ausreichend gesichert ist. Üblicherweise müssen dafür die Auflassungsvormerkung eingetragen, notwendige Genehmigungen vorhanden und die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen gesichert sein. Auch ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde kann eine Rolle spielen. Die [Bundesnotarkammer erläutert diese Fälligkeitsvoraussetzungen](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit).

Der Notar prüft zudem, ob die Vereinbarungen rechtlich verständlich und vollziehbar sind. Er klärt jedoch nur den Sachverhalt, den die Beteiligten offenlegen oder der sich aus den einbezogenen Unterlagen ergibt. Eine mündliche Nebenabrede, die dem Notar nicht mitgeteilt wird, kann er weder prüfen noch rechtssicher gestalten.

Was prüft der Notar ausdrücklich nicht?

Der Notar besichtigt das Haus nicht. Er untersucht weder Dach noch Heizung, Feuchtigkeit, Leitungen, Schadstoffe oder energetischen Zustand. Auch die Wohnfläche, Grundstücksgrenzen und tatsächliche Nutzbarkeit einzelner Räume werden nicht automatisch kontrolliert. Dafür sind je nach Frage ein Bausachverständiger, Vermesser, Energieberater oder die zuständige Behörde die richtigen Ansprechpartner.

Er bewertet auch nicht, ob der Kaufpreis marktgerecht ist. Ein rechtlich sauberer Vertrag kann wirtschaftlich trotzdem unvorteilhaft sein. Der Notar ermittelt keinen Verkehrswert, vergleicht keine Angebote und sagt nicht voraus, wie sich der Immobilienmarkt entwickelt.

Ebenso wenig prüft er, ob der Käufer sich die Immobilie dauerhaft leisten kann. Er kontrolliert nicht die persönliche Haushaltsrechnung, die Darlehenskonditionen oder das Risiko einer Anschlussfinanzierung. Der Notar kann eine Grundschuld rechtlich gestalten und beurkunden. Ob das Darlehen wirtschaftlich passt und rechtzeitig ausgezahlt wird, müssen Käufer und finanzierende Bank vorab klären.

Baulasten, Altlasten, Erschließungsbeiträge, öffentlich-rechtliche Genehmigungen und geplante Vorhaben in der Umgebung ergeben sich nicht vollständig aus dem Grundbuch. Auch eine vorhandene Nutzung bedeutet nicht automatisch, dass sie baurechtlich genehmigt ist. Käufer sollten deshalb die einschlägigen Verzeichnisse, Bauakten und Auskünfte der Gemeinde oder Kreisverwaltung prüfen lassen.

Der Notar übernimmt schließlich keine umfassende Steuerberatung. Er erfüllt gesetzliche Mitteilungspflichten und kann steuerlich relevante Punkte erkennen. Die persönlichen Folgen einer Vermietung, eines Verkaufs innerhalb bestimmter steuerlicher Zeiträume, einer Schenkung oder einer Erbauseinandersetzung gehören jedoch zum Steuerberater. Bei streitigen Rechtsfragen ist ein Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Wie bereiten Käufer und Verkäufer den Vertragsentwurf vor?

Vor der Erstellung des Entwurfs benötigt das Notariat klare Angaben zu den Beteiligten, zur Immobilie, zum Kaufpreis, zur Finanzierung und zum gewünschten Besitzübergang. Ebenso wichtig sind Vereinbarungen über mitverkauftes Inventar, bestehende Mietverhältnisse, bekannte Mängel und noch auszuführende Arbeiten.

Der Entwurf sollte Satz für Satz geprüft werden. Stimmen Namen, Grundbuchdaten und Kontoverbindungen? Ist eindeutig geregelt, wann Schlüssel, Besitz, Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflichten übergehen? Sind Einbauküche, Photovoltaikanlage, Heizmaterial oder andere bewegliche Gegenstände erfasst? Was geschieht, wenn das Haus am Übergabetag nicht geräumt ist?

Bei einem Verbrauchervertrag, der der notariellen Beurkundungspflicht für Grundstücksgeschäfte unterliegt, soll der beabsichtigte Vertragstext dem Verbraucher im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Diese Zeit dient der Prüfung und ist keine bloße Wartefrist. Die gesetzliche Grundlage findet sich in [§ 17 BeurkG](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html).

Unklare Stellen sollten vor dem Termin an das Notariat geschickt werden. Änderungen sind möglich. Der Entwurf ist kein unveränderbares Formular. Verkäufer sollten bekannte wesentliche Mängel offen ansprechen. Käufer sollten konkrete Zusagen, auf die sie ihre Entscheidung stützen, in den Vertrag aufnehmen lassen.

Wie läuft der Notartermin ab?

Zum Termin bringen die Beteiligten gültige Ausweisdokumente mit. Falls jemand vertreten wird, muss rechtzeitig geklärt sein, ob eine Vollmacht genügt oder eine nachträgliche Genehmigung erforderlich ist. Finanzierungsunterlagen für eine Grundschuld sollten dem Notariat frühzeitig vorliegen.

Der Notar liest die Urkunde vollständig vor. Dabei erläutert er die rechtlichen Regelungen und beantwortet Fragen beider Seiten. Unstimmigkeiten können noch korrigiert werden. Niemand muss unterschreiben, solange ein wesentlicher Punkt unklar ist.

Typische Fragen betreffen die Kaufpreisfälligkeit, die Löschung alter Grundschulden, den Besitzübergang oder den Umgang mit bekannten Schäden. Eine wichtige praktische Frage lautet auch: Was passiert, wenn eine Partei ihre Pflicht nicht erfüllt? Zahlungsfristen, Räumungspflichten und mögliche Vollstreckungsunterwerfungen müssen verstanden werden, bevor unterschrieben wird.

Nach der Klärung unterzeichnen die Beteiligten und der Notar. Damit ist der Vertrag grundsätzlich verbindlich. Dass der Käufer noch nicht im Grundbuch steht, bedeutet nicht, dass er sich frei umentscheiden kann.

Was geschieht nach der Beurkundung?

Nach dem Termin beginnt der Vollzug. Der Notar veranlasst insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung und beschafft die Unterlagen, die für die Lastenfreistellung benötigt werden. Er fordert erforderliche Genehmigungen oder Erklärungen an und kümmert sich um die vertraglich vorgesehenen Grundbuchanträge.

Erst wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, versendet das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer sollte nicht allein aufgrund einer Rechnung des Verkäufers oder eines mündlich genannten Termins zahlen. Maßgeblich sind der Vertrag und die notarielle Fälligkeitsmitteilung.

Nach vollständiger Kaufpreiszahlung und Vorliegen der weiteren Voraussetzungen wird die Eigentumsumschreibung beantragt. Die Übergabe von Schlüsseln und Besitz richtet sich dagegen nach dem Vertrag. Eigentumsumschreibung und tatsächliche Übergabe fallen daher häufig nicht auf denselben Tag.

Für die Übergabe empfiehlt sich ein Protokoll. Darin werden Schlüssel, Zählerstände, übergebene Unterlagen und erkennbare Abweichungen festgehalten. Der Notar organisiert diesen praktischen Termin normalerweise nicht.

Welche Kosten entstehen und wer bezahlt sie?

Notar- und Grundbuchkosten werden nicht frei ausgehandelt. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, insbesondere nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten. Die gesetzlichen Gebühren gelten unabhängig davon, welches Notariat gewählt wird. Grundlage ist das [Gerichts- und Notarkostengesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/).

Im Kaufvertrag wird geregelt, wer welche Kosten im Verhältnis der Parteien zueinander trägt. Üblicherweise übernimmt der Käufer die Kosten der Beurkundung und des Eigentumserwerbs. Kosten für die Löschung nicht übernommener Belastungen werden häufig dem Verkäufer zugeordnet. Die konkrete Rechnung hängt vom Vertrag, den Grundbuchvorgängen und einer möglichen Finanzierung ab.

Auch ein nicht beurkundeter Entwurf kann Kosten auslösen, wenn das Notariat bereits beauftragt wurde. Vor der Beauftragung sollte daher feststehen, wer den Entwurf anfordert und wer die Kosten trägt, falls der Verkauf nicht zustande kommt.

Grunderwerbsteuer, Finanzierungskosten und eine mögliche Maklerprovision sind keine Notarkosten. Für eine belastbare Kalkulation sollten Käufer sämtliche Erwerbsnebenkosten vor der Unterschrift mit Finanzierungspartner, Notariat und gegebenenfalls Steuerberater klären.

Welche regionalen Fallstricke gibt es in Eifel und Trier?

Im Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier-Saarburg und in der Vulkaneifel gehören ältere Wohnhäuser, ehemalige landwirtschaftliche Gebäude und Grundstücke mit historisch gewachsenen Zufahrten zum Marktbild. In solchen Fällen sollte geprüft werden, ob Anbauten und Umnutzungen genehmigt sind, Grenzen mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmen und Zufahrts- oder Leitungsrechte rechtlich gesichert sind.

Eine sichtbare Einfahrt über das Nachbargrundstück ersetzt kein eingetragenes Wegerecht. Ein seit Jahren genutzter Raum ist nicht allein deshalb als Wohnraum genehmigt. Auch private Leitungen, Kleinkläranlagen, Hochwasserrisiken oder frühere gewerbliche Nutzungen können zusätzliche Prüfungen erfordern. Der Notar erkennt solche tatsächlichen Umstände nicht aus eigener Anschauung.

An der Grenze zu Luxemburg kommen grenzüberschreitende Fragen hinzu. Käufer arbeiten möglicherweise in Luxemburg, finanzieren über eine ausländische Bank oder leben in einer Ehe mit Auslandsbezug. Dann sollten Grundschuldunterlagen, Vertretungsfragen und mögliche Auswirkungen ausländischen Rechts früh geklärt werden. Der Notar weist auf einen möglichen Auslandsbezug hin, ist aber nicht verpflichtet, den Inhalt einer ausländischen Rechtsordnung umfassend zu beraten. Dafür kann spezialisierte anwaltliche oder steuerliche Beratung notwendig sein.

Nehmen Sie den Vertragsentwurf zur Hand und markieren Sie alles, was zu Kaufpreis, Finanzierung, Belastungen, bekannten Mängeln, Übergabe und Inventar noch nicht eindeutig ist. Klären Sie rechtliche Fragen mit dem Notariat, den Gebäudezustand mit einem Sachverständigen und steuerliche Folgen mit einem Steuerberater. Ein regional erfahrenes Maklerbüro wie PRIOCASA kann die Unterlagen und offenen praktischen Punkte für den Verkauf in Bitburg, der Eifel, Trier und im Grenzraum zu Luxemburg frühzeitig zusammenführen, ohne die unabhängige Beratung durch Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater zu ersetzen.

Häufige Fragen

Prüft der Notar, ob das Haus Baumängel hat?

Nein. Der Notar prüft die rechtliche Gestaltung und den sicheren Vollzug, aber nicht den baulichen Zustand. Bei Zweifeln sollte die Immobilie vor der Beurkundung durch einen unabhängigen Sachverständigen untersucht werden.

Kann ich nach dem Notartermin vom Immobilienkauf zurücktreten?

Ein allgemeines Widerrufs- oder Rücktrittsrecht besteht regelmäßig nicht. Ein Rücktritt kommt nur in Betracht, wenn der Vertrag ihn vorsieht oder besondere gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Lassen Sie den Einzelfall durch den Notar oder einen Rechtsanwalt prüfen.

Muss ich den Kaufpreis direkt nach der Unterschrift zahlen?

In der Regel nicht. Gezahlt wird erst, wenn die vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und die notarielle Fälligkeitsmitteilung vorliegt. Prüfen Sie zusätzlich die im Vertrag genannte Zahlungsfrist.

Prüft der Notar Baulasten und Baugenehmigungen?

Nicht automatisch und nicht in demselben Umfang wie das Grundbuch. Käufer sollten Baulastenverzeichnis, Bauakte, Erschließung und genehmigte Nutzung bei den zuständigen Stellen prüfen lassen. Auffälligkeiten gehören vor der Beurkundung auf den Tisch.

Wer wählt den Notar beim Immobilienkauf aus?

Käufer und Verkäufer müssen sich auf ein Notariat verständigen. Häufig schlägt der Käufer eines vor, weil er üblicherweise einen wesentlichen Teil der Erwerbskosten trägt. Der Notar bleibt unabhängig von der Auswahl für beide Seiten unparteiisch.

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Verantwortlich für diesen Beitrag: Joé Christian Ewrard — Inhaber & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 15.10.2026. Der Entwurf ist mit Unterstützung durch künstliche Intelligenz entstanden und vor der Veröffentlichung geprüft und freigegeben worden (KI-Transparenz). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

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