Sanierungspflicht beim Hauskauf: Was das GEG verlangt

Beitrag L-0105 · 09.10.2026 · 7 Min. Lesezeit · Joé Christian Ewrard

Was bedeutet Sanierungspflicht beim Hauskauf?

Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes Haus vollständig energetisch zu sanieren, gibt es nicht. Der Eigentümerwechsel löst weder automatisch eine Fassadendämmung noch den Austausch aller Fenster aus. Auch eine schlechte Energieeffizienzklasse allein verpflichtet nicht zur Komplettsanierung.

Seit Ende Juli 2026 heißt das bisherige Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz. Weil viele Menschen weiterhin nach „GEG“ suchen und ältere Unterlagen diese Bezeichnung verwenden, begegnen Ihnen derzeit beide Begriffe. Maßgeblich ist die aktuelle Fassung des Gesetzes. Die beim Eigentümerwechsel wichtigen Nachrüstpflichten stehen heute insbesondere in den Paragrafen 35 und 69 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. [Aktuelle Gesetzesfassung](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html)

Der Kauf schafft dabei nicht in jedem Fall eine neue Pflicht. Häufig beendet der Eigentümerwechsel vielmehr eine Ausnahme, die dem bisherigen Eigentümer zugutekam. Deshalb müssen Käufer nicht nur den Zustand des Hauses kennen. Sie müssen auch klären, ob und wann es seit dem gesetzlichen Stichtag bereits einen Eigentumsübergang gab.

Für welche Häuser greift die Zweijahresfrist?

Besonders wichtig ist die Regel für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der damalige Eigentümer Anfang Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnte. Dieser Eigentümer konnte von bestimmten Nachrüstpflichten ausgenommen sein. Beim ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag endet die Ausnahme. Der neue Eigentümer hat dann grundsätzlich zwei Jahre Zeit, die betroffenen Maßnahmen umzusetzen.

Das Wort „erster“ ist entscheidend. Wurde das Haus nach dem Stichtag bereits einmal verkauft oder übertragen, begann die Frist schon damals. Ein weiterer Verkauf setzt sie nicht automatisch neu in Gang. Ist sie bereits abgelaufen und wurde die Maßnahme nicht ausgeführt, übernimmt der Käufer keinen neuen Zweijahreszeitraum. Er erwirbt vielmehr ein Gebäude, bei dem eine Pflicht möglicherweise schon fällig ist.

Bei einem normalen Grundstückskauf geht das Eigentum üblicherweise erst mit der Umschreibung im Grundbuch über, nicht bereits mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder der Schlüsselübergabe. Für Schenkungen, Erbfälle, Miteigentumsanteile und besondere Übertragungskonstellationen kann die Einordnung abweichen. Solche Fälle sollten vorab mit dem Notar oder einem im Immobilienrecht tätigen Rechtsanwalt geklärt werden.

Welche Nachrüstpflichten können konkret entstehen?

Die erste wichtige Pflicht betrifft die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum. Erfüllt diese Decke den gesetzlichen Mindestwärmeschutz nicht, muss sie gedämmt werden. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach bereits ausreichend gedämmt ist oder den geforderten Mindestwärmeschutz erreicht. Es muss also nicht zusätzlich die Decke gedämmt werden, wenn das Dach die Anforderung nachweisbar erfüllt. [Paragraf 35 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html)

In der Praxis lässt sich das bei einer Besichtigung selten allein am sichtbaren Ausbau erkennen. Eine verkleidete Dachschräge beweist noch keine fachgerechte Dämmung. Umgekehrt kann eine unscheinbare Geschossdecke bereits ausreichend aufgebaut sein. Hilfreich sind Rechnungen, Baubeschreibungen, Fotos aus der Bauphase und eine Prüfung durch einen qualifizierten Energieberater oder Sachverständigen.

Die zweite Pflicht betrifft ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie zugehörige Armaturen in unbeheizten Räumen. Typische Stellen sind Keller, Heizräume, Abseiten oder andere kalte Gebäudebereiche. Entscheidend sind die Zugänglichkeit, die Lage und der vorhandene Dämmzustand. Leitungen innerhalb beheizter Räume werden nicht allein wegen eines Eigentümerwechsels von dieser Regel erfasst. [Paragraf 69 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html)

Beide Maßnahmen wirken auf den ersten Blick überschaubar. Trotzdem sollte ihre Ausführung technisch geplant werden. Bei der obersten Geschossdecke spielen Feuchtigkeit, Luftdichtheit, Anschlüsse und die weitere Nutzung des Dachraums eine Rolle. Eine ungeeignete Ausführung kann später Schäden verursachen.

Wann beginnt die Frist und wie wird sie geprüft?

Die gesetzliche Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem maßgeblichen Stichtag. Für Käufer reicht es deshalb nicht, nur das Datum ihres eigenen Kaufvertrags anzusehen. Benötigt wird die Eigentumsgeschichte des Hauses.

Vor dem Notartermin sollte geklärt werden, seit wann der Verkäufer Eigentümer ist und auf welchem Weg er das Haus erworben hat. Wurde es nach Anfang Februar 2002 bereits übertragen, sollte zusätzlich geprüft werden, ob die damals fälligen Arbeiten ausgeführt wurden. Geeignete Nachweise sind Unternehmererklärungen, Handwerkerrechnungen, technische Unterlagen und nachvollziehbare Fotos.

Fehlen Belege, ist das noch kein Beweis für einen Verstoß. Es ist aber ein Risiko, das fachlich untersucht und bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollte. Eine mündliche Aussage wie „Das Dach ist irgendwann gemacht worden“ beantwortet weder die Frage nach dem Aufbau noch nach der gesetzlichen Qualität.

Der Kaufvertrag kann dokumentieren, welche Angaben und Unterlagen der Verkäufer übergeben hat. Wer eine verbindliche Regelung zu Verantwortlichkeit, Beschaffenheit oder möglichen Pflichtverletzungen benötigt, sollte sie mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt formulieren lassen. Ein Makler kann Unterlagen zusammentragen und Fragen sichtbar machen, ersetzt aber keine Rechtsberatung.

Muss nach dem Kauf eine alte Heizung ausgetauscht werden?

Nein, nicht allein wegen des Eigentümerwechsels. Die frühere pauschale Austauschpflicht für bestimmte alte Heizkessel ist seit der Gesetzesänderung im Sommer 2026 entfallen. In der aktuellen Gesetzesfassung sind die früher einschlägigen Vorschriften weggefallen. Das wird in älteren Ratgebern häufig noch anders dargestellt.

Das bedeutet jedoch nicht, dass jede bestehende Heizung dauerhaft unverändert betrieben werden kann. Andere technische, immissionsschutzrechtliche oder sicherheitsbezogene Vorgaben können weiterhin relevant sein. Außerdem gelten gesetzliche Anforderungen, sobald eine Heizungsanlage tatsächlich ersetzt wird. Eine funktionierende Bestandsheizung und der geplante Einbau einer neuen Heizung sind rechtlich verschiedene Situationen.

Käufer sollten deshalb nicht nur nach Alter und Brennstoff fragen. Wichtig sind Wartungszustand, Ersatzteilversorgung, Verbrauch, Schornsteinfegerunterlagen und die Eignung des Gebäudes für spätere Heizlösungen. Ob eine Heizung wirtschaftlich weiterbetrieben werden sollte, ist eine technische und finanzielle Entscheidung. Sie ist nicht mit einer unmittelbar durch den Kauf ausgelösten Austauschpflicht gleichzusetzen.

Wann lösen freiwillige Arbeiten weitere Anforderungen aus?

Wer nach dem Kauf lediglich einzieht und keine betroffenen Bauteile verändert, muss nicht allein wegen des Erwerbs Fenster, Fassade oder Dach vollständig erneuern. Werden Außenbauteile jedoch in größerem Umfang ersetzt oder verändert, müssen die ausgeführten Arbeiten die dafür geltenden energetischen Anforderungen erfüllen.

Das betrifft beispielsweise eine geplante Dacherneuerung, einen umfassenden Austausch von Fenstern oder Arbeiten an der Fassade. Die Pflicht entsteht dann durch die konkrete Baumaßnahme, nicht durch den Kauf selbst. Kleine Reparaturen sind anders zu beurteilen als eine weitreichende Erneuerung.

Deshalb sollte die Reihenfolge stimmen. Zuerst wird geprüft, welche Maßnahmen gesetzlich erforderlich sind. Danach folgt die technische Gesamtplanung. Erst dann sollten einzelne Gewerke beauftragt werden. Wer ohne Gesamtkonzept zuerst Fenster, später Heizung und anschließend Dach oder Fassade angeht, riskiert unnötige Doppelarbeiten oder eine schlecht abgestimmte Gebäudetechnik.

Was sollten Käufer vor dem Notartermin prüfen?

Der Energieausweis ist ein wichtiger Ausgangspunkt. Er muss Kaufinteressenten grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht und nach dem Vertragsabschluss übergeben werden. Beim Verkauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses sieht das Gesetz außerdem ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis vor, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird. [Paragraf 80 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)

Der Energieausweis ist jedoch kein Sanierungsfahrplan und keine detaillierte Zustandsprüfung. Er zeigt die energetische Einordnung des Gebäudes, beantwortet aber nicht zuverlässig, ob jede Leitung gedämmt ist, wie eine verdeckte Dachkonstruktion aufgebaut wurde oder wann ein früherer Eigentumsübergang stattfand.

Sinnvoll ist deshalb eine gebäudebezogene Prüfung. Dazu gehören der Energieausweis, vorhandene Modernisierungsnachweise, das Grundbuch beziehungsweise die bekannte Eigentumshistorie, Schornsteinfegerunterlagen und eine fachliche Besichtigung der kritischen Bereiche. Geplante Maßnahmen sollten anschließend mit realistischen Angeboten in die Finanzierung aufgenommen werden.

Bei ausgeführten energetischen Arbeiten sollte der Fachbetrieb eine Unternehmererklärung ausstellen. Sie dient als Nachweis, dass die ausgeführten Bauteile oder Anlagen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Diese Erklärung gehört dauerhaft in die Hausakte und sollte bei einem späteren Verkauf zusammen mit Rechnungen und technischen Unterlagen weitergegeben werden. [Paragraf 96 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__96.html)

Was ist bei Häusern in der Eifel besonders wichtig?

Im Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier-Saarburg und in der Vulkaneifel treffen Käufer häufig auf Gebäude, die über längere Zeit erweitert oder abschnittsweise modernisiert wurden. Ein Wohnhaus kann einen älteren Kern, einen späteren Anbau und unterschiedlich ausgeführte Dachflächen haben. Die pauschale Aussage „Das Dach ist gedämmt“ reicht bei solchen Gebäuden nicht. Jeder relevante Bereich sollte getrennt betrachtet werden.

Auch unbeheizte Keller, ehemalige Wirtschaftsräume und schwer einsehbare Abseiten verdienen Aufmerksamkeit. Gerade dort verlaufen häufig Wärme- und Warmwasserleitungen. Für die gesetzliche Einordnung kommt es nicht auf den Gesamteindruck des Hauses an, sondern auf den konkreten Verlauf, die Zugänglichkeit und den Dämmzustand.

Bei Immobilien im Raum Trier oder nahe der luxemburgischen Grenze kommt hinzu, dass Finanzierung, Arbeitsort und verfügbare Zeit für Umbauten oft eng miteinander verbunden sind. Umso wichtiger ist es, notwendige Arbeiten nicht erst nach der Schlüsselübergabe zu entdecken. Eine technische Vorprüfung macht aus einer allgemeinen Sorge eine überschaubare Aufgabenliste.

Gibt es Ausnahmen oder Befreiungen?

Das Gesetz kennt Ausnahmen und die Möglichkeit einer Befreiung bei unbilliger Härte. Bei bestimmten selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern kann außerdem die Wirtschaftlichkeit der Deckendämmung eine Rolle spielen. Eine Ausnahme sollte aber nie allein aufgrund einer groben Kostenschätzung angenommen werden.

Eine behördliche Befreiung setzt regelmäßig einen Antrag und nachvollziehbare Nachweise voraus. Besondere bauliche, wirtschaftliche oder persönliche Umstände können berücksichtigt werden. Ob die Voraussetzungen vorliegen, entscheidet die zuständige Stelle im Einzelfall. [Paragraf 102 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html)

Bei Denkmälern, besonders erhaltenswerter Bausubstanz, ungewöhnlichen Konstruktionen oder familiären Übertragungen sollte frühzeitig fachlicher Rat eingeholt werden. Für technische Fragen sind qualifizierte Energieberater und Sachverständige zuständig. Rechtliche Fragen gehören zum Notar oder Rechtsanwalt, steuerliche Folgen zum Steuerberater.

Lassen Sie vor dem Notartermin zuerst die Eigentumshistorie, dann Dach beziehungsweise oberste Geschossdecke und schließlich zugängliche Leitungen prüfen. PRIOCASA kann im Verkaufsprozess die vorhandenen Unterlagen strukturieren und offene Punkte sichtbar machen; die technische Bewertung übernimmt ein qualifizierter Fachmann, rechtliche und steuerliche Fragen klären Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen

Muss ich nach jedem Hauskauf innerhalb von zwei Jahren sanieren?

Nein. Eine allgemeine Komplettsanierungspflicht gibt es nicht. Die Zweijahresfrist betrifft bestimmte Nachrüstungen und eine besondere Ausnahme für zuvor selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser.

Beginnt die Frist mit dem Notartermin oder mit der Schlüsselübergabe?

Bei einem üblichen Grundstückskauf ist grundsätzlich der Eigentumsübergang durch die Eintragung im Grundbuch maßgeblich. Bei Erbschaft, Schenkung oder besonderen Eigentumskonstellationen sollte der Fristbeginn rechtlich geprüft werden.

Bekomme ich bei einem Weiterverkauf erneut zwei Jahre Zeit?

Nicht automatisch. Das Gesetz stellt auf den ersten Eigentumsübergang nach dem Stichtag ab. Hat dieser schon früher stattgefunden, kann die Frist bereits abgelaufen sein.

Muss eine alte Öl- oder Gasheizung wegen des Hauskaufs raus?

Allein der Eigentümerwechsel löst nach der aktuellen Gesetzesfassung keine pauschale Kesselaustauschpflicht mehr aus. Beim tatsächlichen Ersatz einer Heizung gelten jedoch die dann maßgeblichen Anforderungen.

Reicht der Energieausweis zur Prüfung der Sanierungspflicht?

Nein. Er bietet eine energetische Orientierung, ersetzt aber weder die Bauteilprüfung noch die Eigentumshistorie. Dach beziehungsweise Geschossdecke, Leitungen und vorhandene Nachweise sollten gesondert geprüft werden.

Wer haftet, wenn der Verkäufer eine fällige Nachrüstung nicht erledigt hat?

Das hängt von der gesetzlichen Verantwortlichkeit, den Angaben des Verkäufers und den Vereinbarungen im Kaufvertrag ab. Lassen Sie einen solchen Fall vor dem Kauf durch den Notar oder einen Rechtsanwalt prüfen.

Themen: Sanierungspflicht Hauskauf, Gebäudeenergiegesetz, Gebäudemodernisierungsgesetz, Eigentümerwechsel, energetische Sanierung, Eifel, Trier, Bitburg-Prüm

Verantwortlich für diesen Beitrag: Joé Christian Ewrard — Inhaber & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 09.10.2026. Der Entwurf ist mit Unterstützung durch künstliche Intelligenz entstanden und vor der Veröffentlichung geprüft und freigegeben worden (KI-Transparenz). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

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