Immobilie verkafen: Oflaaf vum éischte Gespréich bis beim Notaire

Beitrag L-0009 · 31.08.2026 · 8 Min. Lesezäit · Joé Christian Ewrard

Firwat d’Reiefolleg iwwer de Präis entscheet

E Hausverkaf ass kee eenzege Rendez-vous. Et ass eng Kette vu Entscheedungen, an all Schrëtt baut op deem viregte op. Wien d’Reiefolleg durcheinanerbréngt, verléiert net dacks Suen duerch een eenzege Feeler – mee duerch Zäit.

Dat heefegst Muster aus der Praxis: Eng Immobilie geet online, ier d’Dokumenter komplett sinn. Déi éischt Interessenten mellen sech, stellen Froen zum Energieausweis, zur Gréisst vum Terrain, zu Baulasten. Et ginn keng Äntwerten. Zwou Wochen méi spéit sinn d’Dokumenter do, d’Interessenten awer net méi. De Beitrag ass verbraucht, d’Opmierksamkeet fort.

Dofir gëllt: Éischt virbereeden, dann weisen. Eng Immobilie, déi fir d’éischt un de Maart geet, huet déi héchst Opmierksamkeet vun hirem ganzen Verkaafszeitraum. Dës eng Chance soll een net mat halwe Äntwerten verbrennen.

Déi zweet Erkenntnis ass onkomfortabel: De Präis, mat deem Dir ufänkt, prägt de Präis, mat deem Dir ophält. E ze héije Start féiert net dacks zu engem Iwwerraschungsoffer. Hien féiert dozou, datt d’Immobilie laang steet – an eng laang Steedauer ass am Netz sichtbar. Kafleute gesinn dat Datum vum Ufro, zéien hir Conclusiounen a verhandelen entspriechend.

Schrëtt 1: D’éischt Gespréich – wat hei gekläert gëtt

D’éischt Gespréich fënnt normalerweis bei Iech doheem statt, an der Immobilie selwer. Dat huet en praktesche Grond: Een kann net iwwer e Haus schwätzen, ouni et gesinn ze hunn.

An dësem Rendez-vous geet et ëm dräi Saachen. Éischtens ëm d’Immobilie: Zoustand, Baujoer, Besonneschkeeten, wat an de leschte Jore gemaach gouf a wat net. Zweetens ëm Är Situatioun: Firwat verkafen, bis wéini soll et fäerdeg sinn, ginn et méi Besëtzer, muss eng Financement ofgeléist ginn. Drëttens ëm de Kader: Wat kascht d’Vermëttlung, wie drot wéi vill bäi, wat ass am Service abegraff.

E gudde Kontakt dauert eng bis zwou Stonnen a fäerdeg net mat enger Ënnerschrëft. Hien fäerdeg mam Virschlag, sech alles roueg ze iwwerleeën. Wien am éischte Gespréich Drock mécht, huet eppes ze verstoppen – meeschtens d’Tatsaach, datt hien zum genannten Präis net verkafe kann.

Dacks Suerg op dësem Punkt: „Wann ech en Makler beauftrachen, sinn ech gebonnen.“ Dat stëmmt insofern, datt e Vermëttlungsvertrag en Vertrag ass. Wat doranner steet – Liewensdauer, Ofso-Méiglechkeeten, Exklusivitéit – liesen Iech w.e.g. virun der Ënnerschrëft duerch a loosst Iech dat erklären. Bei juristesche Froen zum Vertragstext ass en Affekot dee richtege Kontakt.

Schrëtt 2: D’Wäertbestëmmung – a firwat si onkomfortabel däerf sinn

De Wäert vun enger Immobilie entsteet net aus deem, wat Dir do dran investéiert hutt. Hien entsteet aus deem, wat e Kafmann haut bereet ass ze bezuelen – fir dëst Objet, op dësem Plaz, an dësem Zoustand.

D'Bewäertung baséiert op verschiddene Quellen: vergläichbar Verkaf an der Géigend, Buedemrichtpräisser, den zoustännege Bauzoustand, d'energetesch Situatioun, d'Ausstattung. An de ländleche Regiounen kënnt eng Besonderheet dobäi, déi vill Besëtzer iwwerrascht: De Standort entscheet méi iwwer de Präis wéi d'Ausstattung. Zwee baugläich Haiser, ee zu Bitburg-Stad, ee an engem klengen Duerf an der Vulkaneifel, si net gläich vill wäert. Dat ass keng Ofwäertung vum Duerf – et ass einfach d'Zuel vun de Leit, déi do sichen.

Hei ass de Punkt, wou Verkafsgespréicher onsympathesch kënne ginn. Dir hutt eng Zuel am Kapp. De Makler nennt eng aner. Béid Zuelen sinn eescht gemeint. Nëmmen eng dovun ass um Maart duerchsetzbar.

E seriéise Beroder erkläert seng Bewäertung, amplaz se einfach ze behaapten. Frot no: Wéi eng Vergläichsobjekter? Wéi laang waren déi am Offeren? Wat gouf tatsächlech bezuelt, net wat am Inserat stoung? Wann dës Froen souverän beäntwert ginn, kënnt Dir der Zuel vertrauen – och wann se Iech net gefält.

An wann zwee Makler zwee verschidde Zuelen nennen: Déi héichst ass net automatesch déi besser. Heiansdo ass se just dat deier Verspriechen.

Schrëtt 3: Dokumenter zesumme sammelen – de verkanntene Zäitfresser

Dëst ass de Schrëtt, deen am längsten dauert an iwwer deen virdru kee schwätzt. Rechent mat Wochen, net Deeg – virun allem wann Autoritéiten am Spill sinn.

Gebuede ginn normalerweis: aktueller Grondbuchauszuch, Flurkaart, Pläng an Beschreiwung vum Bau, Berechnung vun der Wunnfläch, Energieausweis, Beweiser iwwer Renovatiounen, bei Eigentumswunnen zousätzlech d'Teilungserklärung, Protokoller vun de Besëtzer-Versammlungen an d'Hausgeldofrechnungen. Bei vermietete Objekter d'Miessverträg.

Vu wou kënnt wat? Grondbuchauszuch an Flurkaart iwwer d'Amtsgeriicht respektiv d'Katasteramt. Baupläng sinn beim Bauamt vun der Gemeng oder dem Veräin, dacks awer och am Keller vum Besëtzer. Den Energieausweis gëtt nei gemaach, wann keen do ass oder deen ale ofgelaf ass – en ass zéng Joer gülteg.

Wat vill net wëssen: Den Energieausweis muss spätestens bei der Visite virgeluecht ginn, an déi wichtegst Informatiounen dovunner gehéieren schonn an d'Annonce. Wann en feelt, ass dat eng Verletzung vum Gebaierenergiegesetz a kann deier ginn. Also wann een denkt „dat maachen ech spéider“, sollt een wëssen: Spéider ass ze spéit.

An der Praxis ass dëse Schrëtt de Grond, firwat e Verkaf stoe bleift. Net well et komplizéiert wier – mä well d'Autoritéiten hir eege Geschwindegkeet hunn an dat kee virausgesinn huet. Start hei esou fréi wéi méiglech, am beschten parallel zum éischte Gespréich.

Schrëtt 4: Opbereedung – Fotoen, Text, Plang

Wann d'Pabeieren do sinn, gëtt d'Immobilie sichtbar gemaach. Et gëtt bei gutt Liicht fotograféiert, an opgeräumte Räim, mat Weitwénkel-Biller, déi de Raum weisen an net verzerren. E Plang gehéiert dobäi – vill Interessenten kucken deen éischter un wéi d'Fotoen.

Wat hei zielt, ass Éierlechkeet. E geschéinerten Optrëtt bréngt méi Ufroen, awer manner gutt. Leit, déi mat falschen Erwaardungen kommen, ginn enttäuscht fort – an Dir hutt zwou Visite fir näischt hat. E Haus mat Renovatiounsbedarf verkaf sech, wann den Renovatiounsbedarf am Inserat steet. De richtege Keefer sicht genee dat.

Zur Virbereedung gehéiert och d'Fro, wat Dir nach sollt maachen an wat net. Eng Faustregel aus der Praxis: Opraumen, ausmëschen an botzen ass bal ëmmer derwäert. Grouss Renovatiounen kuerz virum Verkaf sinn dacks net derwäert – de Keefer wëll meeschtens esou oder sou no sengem Goût ëmgebauten.

Schrëtt 5: Vermarktung an Visitten

Elo geet d'Immobilie op de Maart. An deenen éischte Deeg entscheet sech vill: Wann d'Lag, de Zoustand an de Präis zesummepassen, kommen Ufroen. Wann net, bleift et roueg – an Rou ass eng Informatioun.

Ufroën ginn virqualifizéiert, ier eng Visite gemaach gëtt. Dat heescht: Wien sech mellt, gëtt gefrot, wéi d'Finanzéierung ausgesäit, bis wéini gesicht gëtt, ob eng eege Immobilie verkaaft muss ginn. Dat ass kee Mëssvertrauen, et ass Zäitspuer – fir Iech. Zéng Visiten mat fënnef eescht Interresséierten sinn besser wéi drësseg mat fënnef.

Zur Visite selwer: Dir musst net dobäi sinn. Vill Proprietairen sinn léiwer net dobäi, an dat huet e gudden Grond. Interresséierter schwätzen méi oppe, wann de Verkeefer net am Raum steet. Si stellen kritesch Froen, si äusseren Bedenken – an genau drop muss een reagéiere kënnen, fir ze verkafen.

E Punkt, deen an der Regioun Bitburg-Prüm an am Trierer Ëmgéigend dacks virkomm: E spürbare Bestanddeel vun den Interresséierten schafft zu Lëtzebuerg. Dës Keefer hunn dacks eng aner Finanzéierungslage an aner Ufuerderungen un d'Erreechebarkeet. Wien an der Grenzregioun verkaf, soll dës Grupp net iwwersinn – an wëssen, datt d'Fuerzäit bis bei d'Grenz e richtegt Verkafsargument ka sinn.

Schrëtt 6: Verhandlung an Kafentscheedung

Wann e Keefer wëll kafen, kënnt de Punkt, virun deem déi meescht Verkeefer Angscht hunn: Et gëtt iwwer de Präis geschwat.

Verhandelen heescht net noginn. Et heescht, d'Argumenter op béide Säite ze sortéieren. Wann e Keefer d'Heizung als Argument bréngt, ass d'Fro: Stëmmt dat? Wat kascht et wierklech? Ass dat am Präis schonn abegraff? E sachlech gefouert Gespréich endet meeschtens méi no beim Ausgangspräis wéi e gefillt gefouert.

Wat Dir wësse sollt: E mündlecht „Ech huelen et“ ass juristesch onverbindlech. E Kafvertrag fir eng Immobilie brauch d'notariell Beurkundung – alles virdrun ass eng Absichtserklärung, net méi. Dat gëllt op béide Säiten a schützt och Iech.

Op dësem Punkt gëtt dacks iwwerpréift, wéi belastbar d'Finanzéierung vum Keefer ass. Eng Finanzéierungsbestätegung vun der Bank ass üblech, ier de Notartermin festgeluecht gëtt. Dat ass kee Mëssvertrauen, mee Standard – an et spuert all Beteiligten en geplatze Notartermin.

Och dat gehéiert zur Wourecht: Heiansdo zitt e Keefer nach zréck. Dofir gëtt engem zweeten Interresséierten net direkt ofgesot, mee höflech matgedeelt, datt nach net decidéiert ass.

Schrëtt 7: De Wee zum Notaire

Wann de Keefer feststeet, geet et zum Notaire. De Prozess ass gesetzlech gereegelt a leeft an festen Schrëtt of.

Als éischt ginn dem Notaire all Donnéeën iwwermëttelt: Verkeefer, Keefer, Objet, Kafpräis, Iwwergabedatum, speziell Ofsproochen. De Notaire erstellt doropshin den Entworf vum Kafvertrag a schéckt en un béid Säiten.

Elo gëllt eng Frist, déi Dir sollt kennen: Bei engem Konsument als Keefer muss den Entworf **mindestens zwou Wochen** virum Beurkundungstermin virleeën. Dës Frist déngt dem Schutz a kann net einfach verkierzt ginn. Notzt d'Zäit – liest den Entworf, notéiert Froen, klärt dës virum Termin, net währenddessen.

De Notaire ass zur Neutralitéit verflicht. Hien beréit béid Säiten, mee vertrëtt keng. Wann Dir eng Interessenvertriedung braucht – zum Beispill bei komplizéierte Successiounsaffären, bei Auslandsbezuch oder wann grouss Summen um Spill sinn – ass en eegene Jurist sënnvoll. Steierfroen, wéi d'Frist fir d'Spekulatioun, gehéieren zum Steierberoder. Weder Notaire nach Makler däerfen Iech hei beroden.

Beim Beurkundungstermin selwer gëtt de ganze Vertrag virgelies. Dat dauert ofhängeg vum Ëmfang gutt eng Stonn a kann heiansdo zäh schéngen – et ass awer Är lescht Geleeënheet, eppes net ze ënnerschreiwen. Ënnerbrécht roueg, wann Dir eppes net verstoen. Dofir ass de Termin do.

Schrëtt 8: No dem Notairetermin – et ass nach net eriwwer

Mat der Ënnerschrëft ass de Vertrag zou, mee d'Geld ass nach net do an d'Immobilie nach net iwwerginn. Wat elo leeft, mécht de Notaire.

Hien léisst eng Auflassungsvormerkung am Grondbuch aginn – dat séchert dem Keefer säi Recht. Hien hëlt néideg Geneemegungen an Verzichterklärungen eran, wéi zum Beispill dat gemengelecht Vorkafsrecht. Hien kläert d'Läschung méiglecher Grondscholden. Éischt wann alles virläit, schéckt hien d'Kafpräisfälllechkeetsnotifikatioun eraus.

Duerno bezilt de Keefer. No der Bezuelung kënnt d'Iwwergab: Schlësselen, Zählerstänn, Dokumenter. E schrëftlecht Iwwergabeprotokoll ass dringend ze recommandéieren – et hält fest, a wéi engem Zoustand d'Immobilie iwwerginn gouf an wéi d'Zählerstänn waren.

Zum Schluss gëtt de Besëtzwiessel am Grondbuch ageschriwwen. Dat kann nach Wochen daueren an leeft ouni däi Ween.

Tëschen dem Notairetermin an dem Geldeingang läit realistesch gesinn e puer Wochen. Wien de Erléis fir e weidere Kaf brauch, soll dat fréi plangen an mat senger Bank ofschwätzen.

Wann s du an der nächster Zäit wëlls verkafen, ass den éischte Schrëtt dee klengste: kuck no, wéi eng Dokumenter s du schonn doheem hues – Grondbuchauszuch, Pläng, Energieausweis, Beweiser iwwer Renovatiounen. Allinhalleft Stonn weist dir scho, wou s du stees an wat nach feelt. Duerno kann een roueg iwwer de Rescht schwätzen, ouni dass s du dech zu eppes verpflichts.

Dacks gestallte Froen

Wéi laang dauert de ganze Verkaf am Ganzen?

Dat hänkt staark vum Objet, der Lag an der Präisvorstellung of. Déi dräi Phasen sinn Virbereedung (Dokumenter), Vermarktung (bis zum Keefer) an Ofwiesselung (Notaire bis Geldeingang). D'Ofwiesselung no dem Notairetermin dauert bal ëmmer e puer Wochen, egal wéi séier de Keefer fonnt gouf. Eng seriö Zäitschätzung fir deng Immobilie ass éischter no der Besich méiglech.

Muss ech bei de Besicherunge dobäi sinn?

Nee, an dacks ass et besser, wann s du et net bass. Interessenten stellen kritesch Froen an äusseren Bedenken vill méi oppen, wann de Besëtzer net dobäi steet – an genee dës Bedenken muss een opgräifen. Wann s du dobäi wëlls sinn, schwätz dat virdrun of, fir datt d'Roll kloer sinn.

Wat geschitt, wann de Keefer no dem Notairetermin net bezilt?

De Kafvertrag ass zougemaach an verbindlech, de Keefer bleift zur Bezuelung verflicht. De Notaire leet d'Eegentumsëmgeschriwwen éischter un, wann bezuelt gouf – d'Immobilie geet also net ouni Suen fort. Wéi am konkrete Fall virzegoen ass, kläers du mam Notaire an eventuell engem Affekot.

Brauche ech den Energieausweis wierklech schonn fir d'Annonce?

Jo. Déi wichtegst Informatiounen aus dem Energieausweis mussen schonn an der Immobilienannonce stinn, an spätestens bei der Besich muss en virgeluecht ginn. Dat ass am Gebaierenergiegesetz gereegelt a Verstéiss ginn geäntwert. Plang de Virbereedung dofir fréi.

Wat wann mir eis an der Famill net eens sinn iwwer de Präis?

Dat ass dacks méi heefeg wéi een denkt – besonnesch bei geierfter Immobilien. Hëllefräich ass eng nohalteg begrënnt Wäertschätzung, iwwer déi all zesumme schwätze kënnen, amplaz iwwer Gefiller. Sinn méi Persounen als Besëtzer am Grondbuch ageschriwwen, mussen all de Verkaf zoustëmmen; bei erfuere Froen ass Affekotsrot gutt.

Kann ech och ouni Makler verkafen?

Natierlech. Du hëls dann d'Dokumenter zesumme, d'Präisfestleeung, d'Vermëttlung, d'Virwiel vun Interessenten, d'Besicherungen, d'Verhandlunge an d'Ofstëmmung mam Notaire selwer iwwer. Déi entscheedend Fro ass net, ob s du dat kanns – mä ob s du d'Zäit an den Ofstand dofir hues.

Themen: Immobilie verkafen, Verkafsablaf, Notairetermin, Immobilienbewäertung, Energieausweis, Hausverkaf Eifel, Makler Bitburg, Dokumenter Immobilienverkaf

Verantwortlech fir dësen Artikel: Joé Christian Ewrard — Proprietär & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 31.08.2026. Den Entworf ass mat Ënnerstëtzung vun kënschtlecher Intelligenz entstanen an virun der Verëffentlechung iwwerpréift an fräigege ginn (KI-Transparenz). Dëse Beitrag ersetzt keng juristesch oder Steierberodung; bei Froen am Einzelfall wend dech w.e.g. un Notaire, Affekot oder Steierberoder.

Aktuell Offeren

All Offeren uweisen →

Passt dozou

All Rotschléi kucken →