Reservéierungsofkommes a Kafabsicht: Wat gëllt?

Bäitrag L-0099 · 07.10.2026 · 7 Min. Lieszäit · Joé Christian Ewrard

Wat ass virum Notärstermin wierklech verbindlech?

Déi kuerz Äntwert ass: De Kaf vun enger Immobilie kann am Grondsaz net duerch en Handschlag, eng E-Mail oder en normaalt Schreiwes verbindlech ofgemaach ginn. Wien sech zum Kaf oder Verkaf vun engem Grondstéck verflicht, brauch eng notariell Beurkundung. Dat bestëmmt [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

Dat gëllt net nëmme fir en onbebautent Grondstéck. Och beim Kaf vun engem Haus oder enger Eegentumswunneng ass déi notariell Beurkundung néideg. Eng ënnerschriwwe Kafabsicht, eng Finanzéierungsbestätegung oder den Accord iwwer de Präis ersetzt den notarielle Kafvertrag net.

Virum Notärstermin kënnen awer wierksam Ofsproochen entstoen. Dat betrëfft zum Beispill d'Vertraulechkeet, d'Weidergi vun Ënnerlagen, d'Beoptragung vun engem Expert oder d'Iwwerhuele vu bestëmmte Virbereedungskäschten. Ob eng eenzel Klausel verbindlech ass, hänkt vun hirem Inhalt of. Den Titel vum Dokument ass net entscheedend.

Fir Keefer bedeit dat: Eng Zouso wéi „D'Immobilie gehéiert Iech“ ass nach keng rechtlech ofgeséchert Eegentumspositioun. Fir Verkeefer bedeit et: Och eng glafwierdeg erkläert Kafabsicht garantéiert net, datt d'Finanzéierung, d'Kontroll an den Notärstermin tatsächlech ofgeschloss ginn.

Wat bréngt e Reservéierungsofkommes?

Mat engem Reservéierungsofkommes soll eng Immobilie fir e bestëmmten Interessent zeréckgehale ginn. Den Immobilienagent kann sech zum Beispill verflichten, d'Vermaartung virleefeg auszesetzen oder keng weider Besichtegungen ze organiséieren. Dat gëtt béide Säiten Zäit fir d'Finanzéierung, d'Kontroll vun den Ënnerlagen an d'Virbereedung vum Vertrag.

D'Reechwäit bleift awer begrenzt. En Immobilienagent ass normalerweis net de Proprietär vun der Immobilie. Hie kann dofir net ouni Weideres garantéieren, datt de Verkeefer an där Zäit net un en aneren Interessent verkeeft. Soll och de Proprietär gebonne ginn, muss hien an den Accord mat agebonne ginn. Soubal d'Ofsprooch faktisch zum Kaf oder Verkaf zwéngt, kann nees déi notariell Formflicht gëllen.

Eng Reservéierung gëtt ausserdeem net am Grondbuch agedroen. Si schützt de Keefer dofir net esou wéi déi spéider Op-loossungsvirbemierkung. Eréischt dës Virbemierkung séchert nom notarielle Kafvertrag den Usproch op d'Iwwerdroung vum Eegentum géint spéider Verfügungen of. D'Bundesnotarkammer beschreift si dofir als déi eigentlech grondbuchlech „Reservéierung“ vun der Immobilie. [Informatioune vun der Bundesnotarkammer](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit)

An der Praxis sollt e Reservéierungsofkommes kloer beäntweren, wien et ofschléisst, ëm wéi eng Immobilie et geet, wat wärend der Reservéierung ënnerlooss gëtt a wéini den Accord ophält. Geneesou wichteg ass d'Fro, wat geschitt, wann d'Finanzéierung scheitert, d'Ënnerlagen nei Risike weisen oder de Verkeefer net méi verkafe wëllt.

Ass eng Reservéierungsgebühr zoulässeg?

Eng Reservéierungsgebühr ass net eleng dowéinst wierksam, well se an engem separate Dokument steet an ënnerschriwwe gouf. Entscheedend sinn déi konkret Ausgestaltung, d'Géigeleeschtung an d'Konditioune vun engem Remboursement.

De Bundesgeriichtshaff huet eng virformuléiert Vereinbarung beanstand, bei där eng Reservéierungsgebühr ouni Ausnam sollt zeréckbehale ginn. Am Fall, iwwer deen decidéiert gouf, krut de Client vum Immobilienagent kee nennenswäerte Virdeel, an den Immobilienagent huet keng entspriechend wäertvoll Géigeleeschtung erbracht. D'Geriicht huet doran eng onubruecht Benodeelegung gesinn. Doraus ergëtt sech awer net, datt all denkbar Reservéierungsgebühr automatesch ongëlteg ass. [BGH iwwer d'Reservéierungsgebühr](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Art=pm&Blank=1&Datum=2022&Gericht=bgh&file=dokument.pdf&linked=urt&nr=133492)

Virun enger Bezuelung solle Keefer dofir klären, fir wat genee d'Gebühr verlaangt gëtt. Gëtt se beim Kaf ugerechent? Gëtt se zeréckbezuelt, wann de Verkeefer ofseet? Wat gëllt, wann de Finanzement net accordéiert gëtt oder wann et wesentlech nei Erkenntnisser iwwer d'Immobilie gëtt? Wien erhält d'Suen, an däerf dës Persoun se iwwerhaapt behalen?

Eng héich Bezuelung oder eng Bezuelung, déi irrevocabel verluer ass, kann e bedeitende wirtschaftlechen Drock ausüben. Si soll Keefer net dozou bréngen, trotz ongekläertem Finanzement oder festgestallte Mängel ze kafen. Wien esou eng Vereinbarung virgeluecht kritt, soll se am Zweiwelsfall vun engem Affekot iwwerpréiwe loossen. Den Notaire beréit neutral iwwer d'Gestaltung vum Immobiliegeschäft, vertrëtt awer net eesäiteg d'Interesse vun enger Partei.

Wat bedeit eng Kafabsichtserklärung?

Eng Kafabsichtserklärung dokumentéiert, datt de Keefer an de Verkeefer den Ofschloss vun engem Kafvertrag eescht virbereeden. Dacks ginn doran d'Immobilie, de virgesinne Präis, de Stand vum Finanzement, de gewënschten Iwwergabtermin an nach ausstoend Iwwerpréiwunge festgehalen. Am Geschäftsverkéier ass och d'Bezeechnung Letter of Intent gebräichlech.

Eng wierklech Absichtserklärung soll de geplangten Oflaf reegelen, ouni den Immobiliekaf schonn definitiv ofzeschléissen. Formuléierunge wéi „ënner Virbehalt vum Finanzement“, „ënner Virbehalt vun der Iwwerpréiwung vun den Dokumenter“ oder „ënner Virbehalt vum notariellen Kafvertrag“ maachen déi nach oppe Punkten däitlech. Si ersetzen awer keng suergfälteg Iwwerpréiwung vum ganzen Dokument.

Problematesch gëtt et, wann d'Erklärung net nëmmen eng Absicht beschreift, mee eng Flicht fir e spéidere Kaf oder Verkaf begrënne soll. E verbindleche Virvertrag iwwer en Immobiliekaf muss grond­sätzlech och notariell beurkundet ginn. Och Vertragsstrofen, héich Ofstandszuelungen oder aner wirtschaftlech Nodeeler kënne rechtlech problematesch sinn, wa si e staarken Drock ausüben, fir de Kafvertrag ofzeschléissen.

En Dokument kann ausserdeem deelweis onverbindlech an deelweis verbindlech sinn. Eng Kafverflichtung ka feelen, wärend Reegelungen iwwer Vertraulechkeet, Exklusivitéit oder Käschte solle gëlteg sinn. Dofir soll ausdrécklech festgehale ginn, wéi eng Passagë rechtlech verbindlech solle sinn. Bei Zweiwelen ass eng individuell Iwwerpréiwung duerch en Notaire oder Affekot sënnvoll.

Firwat schützt déi notariell Formflicht béid Säiten?

D'Formflicht ass keng reng Formalitéit. En Immobiliekaf huet laangfristeg wirtschaftlech a rechtlech Konsequenzen. Déi notariell Beurkundung soll sécherstellen, datt de Vertragsinhalt vollstänneg festgehalen an erkläert gëtt an op eng rechtssécher Ëmsetzung ausgeriicht ass.

Eng privat Ënnerschrëft, en agescannt Dokument oder eng E-Mail ginn net duer. Och eng reng Beglaubegung vun den Ënnerschrëften ass net datselwecht wéi d'Beurkundung vum Kafvertrag. Wann déi gesetzlech virgeschriwwe Form feelt, ass d'Vereinbarung, déi op de Kaf vum Grondstéck ausgeriicht ass, grond­sätzlech ongëlteg. Dat ergëtt sech ergänzend aus dem [§ 125 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html).

Zum Schutz gehéiert och Zäit fir ze liesen. Bei engem Verbrauchervertrag am gesetzleche Sënn soll de Vertragsentworf dem Verbraucher an der Reegel zwou Woche virun der Beurkundung zur Verfügung stoen. Dës Zäit ass keng Récktrëttsfrist. Si déngt dozou, den Entworf virun der Ënnerschrëft ze iwwerpréiwen, Froen ze stellen a bei Bedarf fachleche Rot anzehuelen.

E vun engem Notaire beurkundete Kafvertrag kann no der Beurkundung net einfach dowéinst widderruff ginn, well Zweiwel opkommen oder eng besser Immobilie fonnt gouf. Récktrëttsrechter a Bedéngunge bestinn nëmmen, wa se gesetzlech virgesi sinn oder rechtswierksam vereinbart goufen. Genee dofir mussen oppe Finanzéierungsfroen an erkennbar Risike virum Rendez-vous gekläert ginn.

Wéi eng Schrëtt solle Keefer virun enger Reservéierung maachen?

Als Éischt sollt feststoen, wat d'Reservatioun iwwerhaapt bréngt. Gëtt nëmmen d'Annonce pauséiert oder ginn och Besichtegungen a Verhandlungen ausgesat? Huet de Verkeefer zougestëmmt? Ginn et nach aner Interessenten oder ass schonn e Rendez-vous beim Notaire virbereet? Kloer Äntwerte verhënnere falsch Erwaardungen.

Duerno kënnt d'Finanzéierung. Eng éischt Aschätzung vun der Bank ass hëllefräich, awer net ëmmer eng definitiv Prêtzouso. Keefer solle klären, wéi eng Dokumenter nach feelen an ob d'Bank genee dës Immobilie scho gepréift huet. Eng Reservatioun sollt net dozou verleeden, de Stand vun der Finanzéierung méi positiv anzeschätzen, wéi en tatsächlech ass.

Duerno mussen d'Dokumenter vun der Immobilie an déi bekannte Risike gepréift ginn. Dozou gehéieren, jee no Immobilie, Grondbuchinformatiounen, Baulaaschten, Flächen, Geneemegungen, Energiedokumenter, Erschléissung, Locatiounsverhältnisser an erkennbar Mängel. Bei Haiser mat Ubauten, Niewegebaier oder méi Parzelle muss besonnesch genee gepréift ginn, wat rechtlech zum Kafobjet gehéiert a wéi et genotzt däerf ginn.

An der Eifel, zu Trier-Saarburg an un der Grenz zu Luxemburg spillen ausserdeem praktesch Besonneschheeten eng Roll. Verschidde Kafinteressente schaffen zu Luxemburg a finanzéieren op Basis vu grenziwwerschreidenden Akommesverhältnisser. Bei ländlechen Eegendomme kënnen Zoufaarten, Weerechter, Niewegebaier oder zousätzlech Grondstécksflächen entscheedend sinn. Esou Punkte solle gekläert ginn, éier eng Kafabsicht als vermeintlech sécher Zouso behandelt gëtt.

Wat solle Verkeefer bei Kafabsichten beuechten?

Fir Verkeefer ass eng Kafabsicht e wichtegt Signal, awer nach kee Verkafserfolleg. En Interessent kann iwwerzeegt sinn an trotzdeem ofsoen, wann d'Bank net matmécht, d'Famill anescht decidéiert oder d'Prüfung vum Gebai oppe Froen ergëtt. Dat ass ärgerlech, gehéiert awer virum notarielle Vertrag grondleeënd zum Verkafsrisiko.

Ier d'Vermaartung komplett gestoppt gëtt, sollt de Stand vun der Finanzéierung novollzéibar sinn. Sensibel Dokumenter mussen dobäi net wahllos virgeluecht ginn. Entscheedend ass eng zouverlässeg Kommunikatioun doriwwer, ob Eegemëttel, Finanzéierungspartner an d'Prüfung vun der Immobilie zesummepassen.

Bei Ierfgemeinschaften oder méi Proprietären ass zousätzlech ze klären, ob all Bedeelegt verkafe wëllen. Eng eenzel Persoun kann net fir déi ganz Proprietärssäit schwätzen, wann hir déi néideg Vertriedungsmuecht feelt. Genee familiäre Sträit weist sech dacks eréischt, wa Präis, Iwwergab oder Inventar konkret ginn.

En Immobilienagent kann hei vermëttelen, Dokumenter strukturéieren a Mëssverständnesser fréi siichtbar maachen. Hie kann awer weder eng Entscheedung vun der Bank nach d'Eenegkeet vun enger Famill oder den Ofschloss beim Notaire garantéieren. Eng gutt Vermëttlung bedeit dofir, Onsécherheeten offen ze benennen an den nächste préifbare Schrëtt festzeleeën.

Wéini entsteet wierklech Sécherheet?

Déi entscheedend Verbindlechkeet entsteet mam rechtswierksam vun engem Notaire beurkundete Kafvertrag. Duerno veranlasst den Notaire déi vereinbart Schrëtt fir d'Ëmsetzung. Dozou gehéiert reegelméisseg d'Aschreiwung vun enger Virmerkung vun der Eegentumsiwwerdroung, déi dem Keefer säin Usproch op d'Iwwerdroung vum Eegentum séchert.

Och no der Beurkundung gëtt de Keefer net direkt Proprietär. D'Iwwerschreiwung vum Eegentum erfollegt eréischt am weidere Verlaf vun der Ëmsetzung. De Kafpräis sollt grondleeënd eréischt bezuelt ginn, wann déi vertraglech Fällegkeetsviraussetzungen erfëllt sinn an d'notariell Fällegkeetsmatdeelung virläit.

Bis zum Notärstermin ass dofir sproochlech Genauegkeet wichteg. „Reservéiert“, „zougeseet“ a „kaaft“ beschreiwen a rechtlecher Hisiicht ënnerschiddlech Situatiounen. Wien dës Ënnerscheeder kennt, ka verhandelen, ouni sech a falscher Sécherheet ze weien oder déi aner Säit onnéideg ënner Drock ze setzen.

Loosst Iech virun enger Ënnerschrëft erklären, wéi eng Wierkung d'Dokument soll hunn, wien tatsächlech gebonne gëtt a wat bei engem Ofbroch geschitt. Iwwerpréift duerno d'Finanzéierung an d'Ënnerlage vum Objet a gitt eréischt dann den notariellen Entworf vum Kafvertrag an Optrag. PRIOCASA kann den Oflaf am Eifelkreis Bitburg-Prüm, zu Trier, Trier-Saarburg, an der Vulkaneifel an un der Grenz zu Luxemburg koordinéieren; déi rechtlech oder steierlech Berodung am Eenzelfall gehéiert an d'Hänn vum Notär, Affekot oder Steierberoder.

Dacks gestallte Froen

Kann de Verkeefer trotz Reservéierung un een anere verkafen?

Dat hänkt dovun of, wien d'Reservéierungsofkommes ofgeschloss huet a wat doranner steet. En einfacht Ofkommes mam Immobilienagent bënnt de Proprietär net automatesch a bitt kee Schutz am Grondbuch. Am Sträitfall soll en Affekot dat konkret Ofkommes iwwerpréiwen.

Ass eng Kafzouso per E-Mail verbindlech?

Eng E-Mail ersetzt beim Kaf vun enger Immobilie net déi notariell Beurkundung. Si kann awer en Indiz fir de Stand vun de Verhandlunge sinn an eegestänneg Ofmaachungen enthalen. Dofir sollten och E-Maile kloer formuléiert ginn.

Muss ech eng Reservéierungsgebühr bezuelen?

Net all gefrote Reservéierungsgebühr ass rechtlech wirksam. Entscheedend sinn ënner anerem d'Géigeleeschtung, d'Reegele fir de Remboursement an déi konkret Gestaltung vum Vertrag. Ënnerschreift oder bezuelt Dir bei Zweiwel eréischt no enger rechtlecher Iwwerpréiwung.

Kann ech en notariellen Kafakt bannent zwou Woche widderruffen?

Fir en notariellen Immobiliekaf besteet net allgemeng esou e Widderruffrecht. Déi dacks genannten zwou Woche betreffe bei bestëmmte Verbraucherverträg déi viregt Bereetstellung vum Vertragsentworf. Méiglechkeete fir nom Akt zeréckzetrieden, mussen aus dem Gesetz oder dem Vertrag ervirgoen.

Wie bezilt de Vertragsentworf, wann de Kaf net zustane kënnt?

Eng Käschteflicht kann dovun ofhänken, wien den Notär beoptraagt huet, wéi eng Aarbecht schonn ausgeféiert gouf a firwat d'Geschäft scheitert. Kläert déi méiglech Iwwerhuele vun de Käschten am beschte virun der Beoptragung direkt mam Notariat. Bei Sträit iwwer d'Käschten hëlleft eng rechtlech Berodung.

Themen: Reservéierungsofkommes, Kafabsichtserklärung, Immobiliekaf, Formvirschrëft, Notär, Reservéierungsgebühr, Eifel, Trier

Verantwortlech fir dëse Bäitrag: Joé Christian Ewrard — Proprietär & Immobilienagent IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 07.10.2026. Den Entworf ass mat Ënnerstëtzung vu kënschtlecher Intelligenz entstanen a gouf virun der Verëffentlechung iwwerpréift a fräiginn (KI-Transparenz). Dëse Beitrag ersetzt keng juristesch oder Steierberodung; bei Froen am Einzelfall wend dech w.e.g. un Notaire, Affekot oder Steierberoder.

Aktuell Offeren

All Offeren uweisen →

Passt dozou

All Rotschléi kucken →