Πώληση κληρονομημένου ακινήτου: κοινωνία κληρονόμων & Φόροι

Άρθρο L-0067 · 24.09.2026 · Χρόνος ανάγνωσης 6 λεπτά · Joé Christian Ewrard

Τι πρέπει να διευκρινιστεί πρώτα μετά την επαγωγή της κληρονομιάς

Ελέγξτε αρχικά ποιος έχει πράγματι καταστεί κληρονόμος. Βάση μπορεί να αποτελεί μια διαθήκη, μια κληρονομική σύμβαση ή η εξ αδιαθέτου διαδοχή. Καθοριστικό δεν είναι ποιος φρόντιζε μέχρι τώρα το σπίτι ή ποιος έχει κλειδί. Καθοριστική είναι η νομικά διαπιστωμένη ιδιότητα του κληρονόμου.

Στη συνέχεια, η κληρονομιαία περιουσία θα πρέπει να εξεταστεί συνολικά. Υπάρχουν δάνεια, προσημειώσεις ή εμπράγματα βάρη, ανεξόφλητοι λογαριασμοί, δικαιώματα οίκησης ή άλλες υποχρεώσεις; Περιλαμβάνονται άλλα περιουσιακά στοιχεία ή χρέη; Το πιθανό τίμημα από την πώληση του σπιτιού δεν δείχνει ακόμη τι μπορεί τελικά να διανεμηθεί μεταξύ των κληρονόμων.

Φροντίστε επίσης για την ασφάλεια του ακινήτου. Σε αυτό περιλαμβάνονται η επαρκής ασφαλιστική κάλυψη, η προστασία από τον παγετό, ο τακτικός αερισμός, ο έλεγχος της στέγης και των σωληνώσεων, καθώς και το άδειασμα του γραμματοκιβωτίου. Αυτές οι φαινομενικά ασήμαντες εργασίες αποτρέπουν ζημιές και μεταγενέστερες διαφωνίες σχετικά με το ποιος εκπλήρωσε τις υποχρεώσεις του.

Εάν υπάρχουν αμφιβολίες σχετικά με την αξία της κληρονομιαίας περιουσίας, θα πρέπει να απευθυνθείτε έγκαιρα σε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο. Η αποποίηση της κληρονομιάς είναι κατά κανόνα δυνατή μόνο εντός έξι εβδομάδων. Σε ορισμένες περιπτώσεις που αφορούν το εξωτερικό, η προθεσμία ανέρχεται σε έξι μήνες. Η έναρξη της προθεσμίας εξαρτάται από το πότε έλαβε γνώση ο κληρονόμος και από το είδος της κληρονομικής του ιδιότητας. Αυτό θα πρέπει να εξετάζεται νομικά κατά περίπτωση. Καθοριστική είναι η [§ 1944 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1944.html).

Ποιος αποφασίζει για το σπίτι σε μια κοινωνία κληρονόμων

Περισσότεροι κληρονόμοι σχηματίζουν αυτομάτως μια κοινωνία κληρονόμων. Στην περίπτωση αυτή, το σπίτι δεν ανήκει σε κάθε κληρονόμο κατά ένα χωρικά διαχωρισμένο μερίδιο. Ανήκει στην κοινωνία. Επομένως, ένας μεμονωμένος συγκληρονόμος δεν μπορεί να πουλήσει μόνος του το σπίτι ή να αναθέσει δεσμευτικά σε μεσίτη την εντολή πώλησης εκ μέρους όλων.

Για την πώληση με ιδιωτική συμφωνία πρέπει κατά κανόνα να συμπράξουν όλοι οι συγκληρονόμοι. Αυτό ισχύει ακόμη και όταν ένα πρόσωπο κατέχει την πλειονότητα των κληρονομικών μεριδίων. Το αργότερο κατά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής σύμβασης αγοραπωλησίας ελέγχονται οι απαιτούμενες δηλώσεις και τα πληρεξούσια εκπροσώπησης.

Στην πράξη, οι πωλήσεις σπάνια αποτυγχάνουν εξαιτίας του κτιρίου. Πιο δύσκολες είναι οι προσδοκίες που δεν έχουν εκφραστεί. Ένας κληρονόμος θέλει να πουλήσει γρήγορα. Ένας άλλος συνδέει το σπίτι με την οικογένεια. Ένας τρίτος ζει μακριά και ανταποκρίνεται μόνο περιστασιακά. Χρήσιμη είναι μια γραπτή συμφωνία σχετικά με το ποιος είναι ο αρμόδιος επικοινωνίας, ποιες δαπάνες πρέπει να εγκρίνονται από κοινού και βάσει ποιων κριτηρίων λαμβάνονται αποφάσεις για τις προσφορές.

Ένας συγκληρονόμος μπορεί κατά κανόνα να διαθέσει το κληρονομικό του μερίδιο, αλλά όχι μόνος του το σπίτι. Η πώληση ενός κληρονομικού μεριδίου είναι από νομική και οικονομική άποψη κάτι διαφορετικό από την από κοινού πώληση του ακινήτου. Πριν επιλεγεί αυτή η λύση, ένας συμβολαιογράφος ή εξειδικευμένος δικηγόρος θα πρέπει να εξηγήσει τις συνέπειες.

Πώς διαμορφώνεται μια ρεαλιστική τιμή προσφοράς

Το συχνότερο σημείο διαφωνίας είναι η τιμή. Ορισμένοι κληρονόμοι θέλουν να ξεκινήσουν με όσο το δυνατόν υψηλότερη τιμή, ώστε να μη χαρίσουν τίποτα. Άλλοι φοβούνται τα τρέχοντα έξοδα και πιέζουν για γρήγορη ολοκλήρωση της πώλησης. Και οι δύο στάσεις είναι κατανοητές. Ωστόσο, καμία από τις δύο θέσεις δεν υποκαθιστά μια τεκμηριωμένη αποτίμηση.

Σε ένα ακίνητο που έχει κληρονομηθεί, θα πρέπει να εξετάζονται από κοινού η τοποθεσία, το οικόπεδο, η κατάσταση του κτιρίου, οι εκσυγχρονισμοί, η ενεργειακή ποιότητα, τα δικαιώματα στο κτηματολογικό βιβλίο και η πραγματική ζήτηση. Η φορολογική αξία, η ασφαλιστική αξία και η τιμή που μπορεί να επιτευχθεί στην αγορά εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς. Δεν είναι αυτομάτως ίδιες.

Ένας μεσίτης θα πρέπει να μπορεί να εξηγήσει σε ποια χαρακτηριστικά βασίζεται η εκτίμησή του για την τιμή. Σε αυτά περιλαμβάνονται κατάλληλες συγκρίσιμες προσφορές και, εφόσον υπάρχουν διαθέσιμες, πραγματικές εμπειρίες από την αγορά σε παρόμοιες πωλήσεις. Μια υψηλή επιθυμητή τιμή δεν αποτελεί ακόμη αγοραία αξία. Ωστόσο, ούτε μια βιαστική μείωση αποτελεί λύση.

Η από κοινού αυτοψία με όλους τους κληρονόμους δεν είναι πάντα εφικτή. Σε αυτή την περίπτωση βοηθούν ένα πλήρες φωτογραφικό αρχείο, μια γραπτή περιγραφή της κατάστασης και μια συζήτηση κατά την οποία όλοι οι εμπλεκόμενοι λαμβάνουν τις ίδιες πληροφορίες. Έτσι μειώνεται σε κάποιον βαθμό η προσωπική ένταση της συζήτησης.

Ποιες λύσεις υπάρχουν εκτός από την από κοινού πώληση

Η από κοινού πώληση είναι συχνά σκόπιμη, αλλά δεν αποτελεί τη μοναδική δυνατότητα. Ένας συγκληρονόμος μπορεί να αναλάβει το σπίτι και να αποζημιώσει τους υπόλοιπους. Για αυτό πρέπει να διευκρινιστούν η αξία του ακινήτου, τα κληρονομικά μερίδια, τα υφιστάμενα βάρη και η χρηματοδότηση της αποζημίωσης. Για τη μεταβίβαση απαιτούνται συμβολαιογραφικές και φορολογικές συμβουλές.

Μπορεί επίσης να εξεταστεί το ενδεχόμενο εκμίσθωσης. Ωστόσο, αυτή διατηρεί την κοινωνία των κληρονόμων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Οι αποφάσεις σχετικά με επισκευές, επιλογή ενοικιαστών, αποθεματικά και μελλοντικές επενδύσεις παραμένουν κοινές υποχρεώσεις. Όποιος ήδη σήμερα δυσκολεύεται να καταλήξει σε συμφωνία, συνήθως δεν επιλύει τη σύγκρουση μέσω της εκμίσθωσης.

Εάν δεν μπορεί να επιτευχθεί συμφωνία, μπορεί να εξεταστεί το ενδεχόμενο πλειστηριασμού για τη διανομή του ακινήτου. Δεν πρόκειται για κανονική πώληση ακινήτου, αλλά για δικαστική διαδικασία λύσης της κοινωνίας. Η έκβαση ελέγχεται δυσκολότερα και μπορεί να είναι οικονομικά λιγότερο συμφέρουσα. Πριν από αυτό το βήμα, οι εμπλεκόμενοι θα πρέπει να ζητήσουν νομική συμβουλή και, κατά περίπτωση, να προσφύγουν σε διαμεσολάβηση.

Συχνά βοηθά μια συγκεκριμένη βάση για τη λήψη απόφασης: αξιόπιστη εκτίμηση της αξίας, εκτιμώμενη προσπάθεια έως την ετοιμότητα προς πώληση, γνωστά τρέχοντα έξοδα και σαφής παρουσίαση των εναλλακτικών επιλογών. Έτσι, η διαφωνία δεν αφορά πλέον συναισθήματα που παρουσιάζονται ως δήθεν γεγονότα.

Ποια έγγραφα απαιτούνται για την πώληση

Αρχικά απαιτείται κατάλληλο αποδεικτικό της ιδιότητας του κληρονόμου. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να επαρκούν ένα κληρονομητήριο ή μια δημοσιευμένη συμβολαιογραφική διαθήκη beziehungsweise μια σύμβαση κληρονομίας με πρακτικό δημοσίευσης. Θα πρέπει να διευκρινιστεί εγκαίρως ποιο έγγραφο χρειάζονται το κτηματολογικό γραφείο και ο συμβολαιογράφος που συντάσσει την πράξη.

Για το ακίνητο απαιτούνται συνήθως ένα πρόσφατο απόσπασμα από το κτηματολογικό βιβλίο, κτηματολογικό διάγραμμα, κατόψεις, στοιχεία κατοικίας και επιφανειών, οικοδομικά έγγραφα, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και αποδεικτικά εκσυγχρονισμών. Στα εκμισθωμένα ακίνητα προστίθενται η σύμβαση μίσθωσης, οι εκκαθαρίσεις και τα στοιχεία για τις εγγυήσεις. Για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες είναι επίσης σημαντικά τα έγγραφα της συνιδιοκτησίας.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτούν τα δικαιώματα και οι πραγματικές χρήσεις. Ένα καταχωρισμένο δικαίωμα κατοίκησης, δικαίωμα διόδου ή μια παλαιά έγγεια οφειλή μπορεί να επηρεάσει την πώληση. Το ίδιο ισχύει για μη καταγεγραμμένες προσθήκες, αποκλίνοντα όρια οικοπέδου ή βοηθητικά κτίσματα των οποίων η άδεια είναι ασαφής.

Ένα συνηθισμένο λάθος είναι να προσφέρεται ήδη το σπίτι προς πώληση, παρότι λείπουν τα αποδεικτικά της ιδιότητας των κληρονόμων, τα πληρεξούσια ή βασικά έγγραφα. Οι ενδιαφερόμενοι χάνουν την εμπιστοσύνη τους όταν βασικά ζητήματα προκύπτουν μόνο μετά την αυτοψία. Προτιμότερη είναι μια σύντομη φάση προετοιμασίας με κοινό κατάλογο εγγράφων και σαφείς αρμοδιότητες.

Ποιες προθεσμίες πρέπει να έχουν υπόψη οι κληρονόμοι

Εκτός από την προθεσμία αποποίησης, μπορεί να υπάρχει και φορολογική υποχρέωση δήλωσης. Μια φορολογητέα απόκτηση λόγω κληρονομίας πρέπει κατά κανόνα να δηλώνεται στην αρμόδια φορολογική αρχή εντός τριών μηνών από τη στιγμή που γίνεται γνωστή. Για την ακίνητη περιουσία, οι εξαιρέσεις από την υποχρέωση δήλωσης δεν εφαρμόζονται άνευ ετέρου. Το αν και με ποιον τρόπο πρέπει να γίνει η δήλωση θα πρέπει να διευκρινιστεί με φοροτεχνικό σύμβουλο ή με τη φορολογική αρχή. Η σχετική νομική βάση βρίσκεται στο [§ 30 ErbStG](https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__30.html).

Θα πρέπει επίσης να ελεγχθεί το κτηματολόγιο. Η καταχώριση των κληρονόμων μπορεί να γίνει χωρίς τέλη, εφόσον η αίτηση διόρθωσης της κτηματολογικής εγγραφής υποβληθεί εντός δύο ετών από την επαγωγή της κληρονομίας. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε πώληση προϋποθέτει υποχρεωτικά προηγούμενη μεταγραφή. Ο συμβολαιογράφος διευκρινίζει ποια αποδεικτικά στοιχεία επαρκούν στη συγκεκριμένη περίπτωση. Η ρύθμιση για τα τέλη περιλαμβάνεται στον [αριθμό 14110 του παραρτήματος του GNotKG](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html).

Περαιτέρω προθεσμίες μπορεί να προκύπτουν από δάνεια, ασφαλιστήρια συμβόλαια, μισθώσεις, επιστολές από δημόσιες αρχές ή φορολογική δήλωση που έχει ζητηθεί από την εφορία. Για τον λόγο αυτό, όλη η αλληλογραφία και οι συμβάσεις θα πρέπει να καταγράφονται κεντρικά. Μία ενιαία κοινή επισκόπηση είναι πιο αξιόπιστη από πολλά ιδιωτικά αρχεία.

Ποιοι φόροι είναι σημαντικοί για ένα σπίτι που έχει κληρονομηθεί

Ο φόρος κληρονομιάς και ο φόρος εισοδήματος επί του κέρδους από πώληση είναι διαφορετικά ζητήματα. Το αν προκύπτει φόρος κληρονομιάς εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τον βαθμό συγγένειας, τη συνολική κτήση περιουσίας, προηγούμενες παροχές και πιθανές φορολογικές ελαφρύνσεις. Η τιμή πώλησης από μόνη της δεν απαντά σε αυτό το ερώτημα.

Σε περίπτωση μεταγενέστερης πώλησης, μια ιδιωτική πράξη εκποίησης μπορεί να έχει φορολογική σημασία. Σε περίπτωση κληρονομιάς, για τη διάρκεια κατοχής συνυπολογίζεται κατά κανόνα η απόκτηση από τον κληρονομούμενο. Ειδικά για τα ακίνητα πρέπει να εξετάζεται η περίοδος των δέκα ετών. Ενδέχεται να ισχύουν εξαιρέσεις όταν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως ιδιόκτητη κατοικία. Οι λεπτομέρειες προκύπτουν από το [§ 23 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html).

Ιδίως στις κοινωνίες κληρονόμων μπορεί να παίζουν ρόλο πρόσθετες διαδικασίες. Σε αυτές περιλαμβάνονται η εξαγορά του μεριδίου ενός συγκληρονόμου, μια προηγούμενη δωρεά, επιχειρηματική περιουσία ή ένα ακίνητο στο εξωτερικό. Στα σύνορα με το Luxemburg ενδέχεται να προκύπτουν επιπλέον διασυνοριακοί τόποι κατοικίας, φορολογικές υποχρεώσεις ή ρυθμίσεις κληρονομικής διαδοχής.

Ζητήστε να ελεγχθούν οι φορολογικές συνέπειες πριν υπογραφεί η σύμβαση αγοραπωλησίας ή μεταβιβαστεί το σπίτι εντός της οικογένειας. Ένας μεσίτης ακινήτων μπορεί να διαθέσει έγγραφα και στοιχεία πώλησης. Η φορολογική αξιολόγηση ανήκει στον φοροτεχνικό σύμβουλο, ενώ οι νομικές ρυθμίσεις ανήκουν στον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο.

Τι μπορεί να διαφέρει κατά την πώληση στην Eifel και στην περιοχή γύρω από το Trier

Στο Eifelkreis Bitburg-Prüm, στο Trier και στο Trier-Saarburg, στο Vulkaneifel καθώς και στα σύνορα με το Luxemburg, τα ακίνητα διαφέρουν σημαντικά. Εκτός από αστικές κατοικίες και διαμερίσματα ιδιοκτησίας, υπάρχουν πρώην αγροικίες, μεγάλα οικόπεδα, βοηθητικά κτίσματα και παλαιότερα σπίτια που έχουν ανακατασκευαστεί πολλές φορές. Η σύγκριση αποκλειστικά με βάση την επιφάνεια κατοικίας συχνά δεν επαρκεί εδώ.

Στα παλαιότερα ακίνητα, ορισμένες φορές λείπουν πλήρεις οικοδομικοί φάκελοι ή σαφείς υπολογισμοί επιφανειών. Οι προσθήκες, οι αχυρώνες, οι προσβάσεις και τα δικαιώματα διέλευσης αγωγών θα πρέπει να ελέγχονται πριν από τη διάθεση στην αγορά. Η απόσταση από τους τόπους εργασίας, τις παροχές και τις συγκοινωνιακές συνδέσεις επηρεάζει επίσης ποια ομάδα αγοραστών μπορεί πράγματι να ενδιαφέρεται.

Εάν οι κληρονόμοι ζουν εκτός της περιοχής, ένας υπεύθυνος επικοινωνίας επί τόπου θα πρέπει να συντονίζει τις επισκέψεις, τα έγγραφα και τα ραντεβού με τεχνίτες. Ωστόσο, οι αποφάσεις παραμένουν στην κοινωνία των κληρονόμων. Οι διαφανείς αναφορές προς όλους τους εμπλεκομένους αποτρέπουν τη μετατροπή της γεωγραφικής απόστασης σε δυσπιστία.

Ως πρώτο βήμα, συγκεντρώστε τα αποδεικτικά κληρονομικής ιδιότητας, τα κτηματολογικά έγγραφα, τις συμβάσεις και τα γνωστά βάρη. Στη συνέχεια, ορίστε έναν υπεύθυνο επικοινωνίας της κοινωνίας των κληρονόμων και ζητήστε μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της κατάστασης και της αγοραίας αξίας. Πριν από μια δεσμευτική απόφαση, τα φορολογικά ζητήματα ανήκουν στον φοροτεχνικό σύμβουλο και τα νομικά ζητήματα στον συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο. Έτσι, μια συνολικά επιβαρυντική κατάσταση μετατρέπεται σε οργανωμένη διαδικασία.

Häufige Fragen

Μπορεί ένας συγκληρονόμος να εμποδίσει την πώληση του κληρονομημένου σπιτιού;

Για μια πώληση με ιδιωτική συμφωνία πρέπει κατά κανόνα να συμμετέχουν όλοι οι απαιτούμενοι ιδιοκτήτες. Εάν ένας συγκληρονόμος αρνείται μόνιμα να δώσει τη συγκατάθεσή του, θα πρέπει αρχικά να εξεταστούν η αποτίμηση, η ανάληψη από έναν κληρονόμο ή η διαμεσολάβηση. Ο πλειστηριασμός για διανομή είναι δυνατός, αλλά λόγω των νομικών και οικονομικών συνεπειών του θα πρέπει να συζητείται με εξειδικευμένο δικηγόρο.

Πρέπει να είμαστε καταχωρισμένοι στο κτηματολόγιο πριν από την πώληση;

Δεν απαιτείται σε κάθε περίπτωση προηγούμενη μεταγραφή. Μια συμβολαιογραφική διαθήκη με πρακτικό δημοσίευσης ή ένα κληρονομητήριο μπορεί, ανάλογα με την περίπτωση, να χρησιμεύσει ως αποδεικτικό στοιχείο. Ο συμβολαιογράφος που θα συντάξει την πράξη θα πρέπει να ελέγξει εγκαίρως ποια συγκεκριμένα έγγραφα απαιτούνται.

Ποιος πληρώνει τα τρέχοντα έξοδα και τις επισκευές;

Τα έξοδα της κληρονομιάς καλύπτονται κατά κανόνα από την κληρονομιαία περιουσία· στο πλαίσιο της κοινωνίας κληρονόμων πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα κληρονομικά μερίδια και το είδος της δαπάνης. Τα επείγοντα μέτρα για την αποτροπή ζημιών αξιολογούνται διαφορετικά από τις προαιρετικές εργασίες εκσυγχρονισμού. Καταγράφετε τις δαπάνες και τις αποφάσεις και, σε περίπτωση διαφωνίας, ζητήστε νομική συμβουλή.

Θα πρέπει να ανακαινίσουμε το σπίτι πριν από την πώληση;

Δεν συμφέρει κάθε ανακαίνιση. Συχνά είναι σκόπιμα η καθαριότητα, οι ασφαλείς προσβάσεις, η αποκατάσταση μικρών εμφανών ελαττωμάτων και η πληρότητα των εγγράφων. Οι μεγαλύτερες εργασίες θα πρέπει να αποφασίζονται από κοινού μόνο αφού αξιολογηθούν η κατάσταση, η ομάδα-στόχος και το πιθανό όφελος.

Μπορεί η πώληση ενός κληρονομημένου ακινήτου να απαλλάσσεται από τον φόρο;

Αυτό είναι δυνατό, αλλά δεν μπορεί να απαντηθεί γενικά. Καθοριστική σημασία μπορεί να έχουν η απόκτηση από τον κληρονομούμενο, η διάρκεια κατοχής και η ιδιοκατοίκηση. Αναθέστε σε φοροτεχνικό να εξετάσει τη συγκεκριμένη περίπτωση πριν από τη σύναψη της σύμβασης.

Τι συμβαίνει αν ένας αγοραστής υπαναχωρήσει λίγο πριν από το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο;

Πριν από τη συμβολαιογραφική πράξη, κατά κανόνα δεν υπάρχει ακόμη έγκυρη σύμβαση αγοραπωλησίας ακινήτου. Γι’ αυτό θα πρέπει να διευκρινίζονται εγκαίρως η απόδειξη χρηματοδότησης, τα εκκρεμή ζητήματα και το σχέδιο της σύμβασης. Απόλυτη ασφάλεια δεν μπορεί να υποσχεθεί ούτε ένας μεσίτης ούτε ένας πωλητής.

Θέματα: πώληση κληρονομημένου ακινήτου, κοινωνία κληρονόμων, πώληση κατοικίας Eifel, φόρος κληρονομιάς, φόρος κερδοσκοπίας, διόρθωση κτηματολογικής εγγραφής, αναγκαστικός πλειστηριασμός για διανομή, μεσίτης ακινήτων Bitburg

Υπεύθυνος για αυτήν την ανάρτηση: Joé Christian Ewrard — Ιδιοκτήτης & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Υπηρεσία χρηματοδότησης. Ενημέρωση: 24.09.2026. Το προσχέδιο δημιουργήθηκε με την υποστήριξη τεχνητής νοημοσύνης και ελέγχθηκε και εγκρίθηκε πριν από τη δημοσίευση (Διαφάνεια Τεχνητής Νοημοσύνης). Αυτή η ανάρτηση δεν αντικαθιστά νομικές ή φορολογικές συμβουλές· σε περίπτωση ερωτήσεων απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή φοροτεχνικό.

Τρέχουσες προσφορές

Alle Angebote ansehen →

Ταιριάζει

Δείτε όλους τους οδηγούς →