Πώληση ακινήτου στο Luxemburg, αγορά στη Γερμανία

Άρθρο L-0061 · 22.09.2026 · 6 λεπτά ανάγνωσης · Joé Christian Ewrard

Τι καθιστά απαιτητική τη διασυνοριακή μετάβαση

Όποιος πουλά ένα ακίνητο στο Luxemburg και στη συνέχεια αγοράζει στη Deutschland, δεν λαμβάνει απλώς δύο ξεχωριστές αποφάσεις. Το τίμημα της πώλησης, το υφιστάμενο δάνειο, η τιμή αγοράς, οι παρεπόμενες δαπάνες απόκτησης και οι ημερομηνίες παράδοσης συνδέονται άμεσα μεταξύ τους.

Η μεγαλύτερη ανησυχία είναι συχνά η εξής: Τι συμβαίνει αν ο αγοραστής στο Luxemburg υπαναχωρήσει, ενώ το γερμανικό συμβόλαιο αγοράς έχει ήδη υπογραφεί; Εξίσου επιβαρυντικό είναι και το αντίστροφο ερώτημα: Πουλάω πρώτα και μετά δεν βρίσκω κατάλληλο σπίτι; Κανένα από τα δύο δεν μπορεί να αποκλειστεί πλήρως. Ωστόσο, οι κίνδυνοι μπορούν να γίνουν ορατοί και να αντιμετωπιστούν καλύτερα τόσο συμβατικά όσο και χρηματοδοτικά.

Καθοριστικό είναι ένα κοινό σχέδιο διαδικασίας. Σε αυτό δεν περιλαμβάνονται μόνο οι επισκέψεις στα ακίνητα και τα συμβολαιογραφικά ραντεβού. Πρέπει επίσης να ληφθούν υπόψη οι εγκρίσεις χρηματοδότησης, οι όροι των συμβάσεων, η εξόφληση παλαιών δανείων, η πιθανή προσωρινή στέγαση και η παράδοση και των δύο ακινήτων.

Ένα συχνό λάθος είναι να γίνεται υπολογισμός μόνο με βάση την αναμενόμενη τιμή πώλησης. Καθοριστικό είναι, ωστόσο, το ποσό που παραμένει πραγματικά διαθέσιμο μετά την εξόφληση υφιστάμενων επιβαρύνσεων, τα έξοδα πώλησης, πιθανούς φόρους και άλλες υποχρεώσεις.

Γιατί το Compromis του Luxemburg απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή

Στο Luxemburg, το Compromis de vente δεν αποτελεί μη δεσμευτική κράτηση. Εάν πωλητής και αγοραστής έχουν συμφωνήσει για το ακίνητο και την τιμή και έχουν υπογράψει, μπορεί να υφίσταται ήδη δεσμευτική σύμβαση. Η μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη καθιστά τη συμφωνία ισχυρή ιδίως έναντι τρίτων και επιτρέπει τις απαραίτητες καταχωρίσεις στα μητρώα. Για τον λόγο αυτό, μια αυθόρμητη υπαναχώρηση κατά κανόνα δεν είναι δυνατή χωρίς συνέπειες. Αυτό επισημαίνει και η κρατική πύλη ενημέρωσης [Guichet.lu για το Compromis de vente](https://guichet.public.lu/fr/citoyens/logement/acquisition/aspects-contractuels/compromis-vente.html).

Αυτό είναι σημαντικό για τους πωλητές που αναζητούν παράλληλα ακίνητο στη Deutschland. Μια προφορική διαβεβαίωση για δάνειο από την πλευρά του αγοραστή δεν αρκεί ως ασφαλής βάση για τη δική τους αγορά. Στο Compromis μπορούν να προβλεφθούν αναβλητικές αιρέσεις, για παράδειγμα σχετικά με τη χρηματοδότηση. Το περιεχόμενο, τα αποδεικτικά στοιχεία και οι προθεσμίες πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια. Το κατά πόσο είναι σκόπιμη και εφαρμόσιμη μια πρόσθετη αίρεση σχετικά με τη δική τους επακόλουθη αγορά θα πρέπει να διευκρινιστεί πριν από την υπογραφή με τον συμβολαιογράφο στο Luxemburg ή με δικηγόρο.

Μπορεί επίσης να έχει συμφωνηθεί συμβατική ποινή. Αυτή δεν προστατεύει αυτόματα από κάθε ζημία και δεν υποκαθιστά τον προσεκτικό έλεγχο. Επομένως, οι πωλητές θα πρέπει να κατανοούν πότε ο αγοραστής απαλλάσσεται από τη σύμβαση, ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσει και πότε η αίρεση θεωρείται ότι εκπληρώθηκε ή απέτυχε.

Στη Deutschland ισχύει διαφορετικό συμβατικό σύστημα. Η σύμβαση αγοράς ακινήτου πρέπει να καταρτίζεται με συμβολαιογραφική πράξη. Επομένως, η συμφωνία κράτησης, η προσφορά αγοράς, η επιβεβαίωση χρηματοδότησης και το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο δεν πρέπει να εξομοιώνονται νοητικά με το Compromis του Luxemburg. Όποιος θεωρεί ότι ένας οικείος όρος σημαίνει το ίδιο και στις δύο πλευρές, διακινδυνεύει μια δαπανηρή λανθασμένη απόφαση.

Πρώτα πώληση ή πρώτα αγορά

Η πώληση πριν από την αγορά συνήθως προσφέρει σαφέστερη οικονομική εικόνα. Το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που είναι πραγματικά διαθέσιμο είναι γνωστό. Η τράπεζα χρειάζεται να βασιστεί σε λιγότερες παραδοχές. Ωστόσο, υπάρχει ο κίνδυνος να μην έχει βρεθεί ακόμη κατάλληλο σπίτι στη Deutschland έως την ημερομηνία παράδοσης.

Η αγορά πριν από την πώληση προσφέρει μεγαλύτερη ασφάλεια στέγασης. Μπορεί, όμως, να καταστήσει αναγκαία μια ενδιάμεση χρηματοδότηση. Σε αυτή την περίπτωση, η τράπεζα χρηματοδοτεί προσωρινά κεφάλαιο που παραμένει δεσμευμένο στο ακίνητο στο Luxemburg. Το αν θα το κάνει και ποια αξία θα λάβει υπόψη εξαρτάται από το ακίνητο, την πορεία της πώλησης, την πιστοληπτική ικανότητα και τις εσωτερικές της προδιαγραφές. Η ζητούμενη τιμή δεν αποτελεί ακόμη διαθέσιμο έσοδο από την πώληση.

Μια χαρακτηριστική περίπτωση από τη διασυνοριακή περιοχή: Μια οικογένεια βρίσκει ένα κατάλληλο σπίτι στο Eifelkreis Bitburg-Prüm, ενώ το διαμέρισμά της στο Luxemburg μόλις διατίθεται προς πώληση. Επιπλέον, το νέο σπίτι χρειάζεται εργασίες εκσυγχρονισμού. Αν το σύνολο των αναμενόμενων ιδίων κεφαλαίων προϋπολογιστεί ήδη για την αγορά, ενδέχεται αργότερα να μην υπάρχει το απαραίτητο αποθεματικό για εργασίες, τη μετακόμιση ή μια καθυστερημένη καταβολή του τιμήματος αγοράς.

Μια εναλλακτική λύση μπορεί να είναι μια συντονισμένη μετάβαση. Πιθανές επιλογές είναι η μεταβίβαση της κατοχής σε μεταγενέστερο χρόνο στο Luxemburg, η ευέλικτη ημερομηνία εγκατάστασης στη Deutschland ή μια προσωρινή διαμονή για περιορισμένο διάστημα. Τέτοιες λύσεις πρέπει να συμφωνούνται ρητά. Οι προφορικές συνεννοήσεις δεν αρκούν όταν πρόκειται για δύο αλληλοεξαρτώμενες συναλλαγές ακινήτων.

Πώς συνδυάζονται με ασφάλεια το τίμημα της πώλησης και η χρηματοδότηση

Πριν από την αναζήτηση στη Deutschland θα πρέπει να έχει καταρτιστεί ένας αξιόπιστος υπολογισμός ρευστότητας. Σημείο εκκίνησης δεν είναι η επιθυμητή τιμή του ακινήτου στο Luxemburg, αλλά μια τεκμηριωμένη εκτίμηση της αγοραίας αξίας του. Από αυτήν αφαιρούνται το υπόλοιπο του δανείου, τυχόν έξοδα πρόωρης εξόφλησης, τα έξοδα πώλησης και ένα αποθεματικό ασφαλείας.

Στη συνέχεια, η τράπεζα που παρέχει τη χρηματοδότηση αξιολογεί ανεξάρτητα το ακίνητο στη Deutschland. Μπορεί να εκτιμήσει την αξία του ως εξασφάλιση διαφορετικά από τον αγοραστή, τον πωλητή ή τον μεσίτη. Αυτό γίνεται ιδιαίτερα εμφανές σε παλαιότερα σπίτια, ασυνήθιστα οικόπεδα, βοηθητικά κτίσματα ή όταν υπάρχει εμφανής ανάγκη εκσυγχρονισμού.

Στην Eifel, στην Trier-Saarburg και στη Vulkaneifel, τα κατάλληλα ακίνητα συχνά δεν βρίσκονται σε ομοιόμορφες περιοχές νεόδμητων κατοικιών. Το έτος κατασκευής, η τεχνολογία θέρμανσης, η σύνδεση με τα δίκτυα υποδομών, η σύνδεση στο διαδίκτυο, οι κίνδυνοι πλημμύρας ή έντονων βροχοπτώσεων και η εγκεκριμένη χρήση των προσθηκών μπορούν να επηρεάσουν τη δυνατότητα χρηματοδότησης. Αυτά τα σημεία θα πρέπει να έχουν διευκρινιστεί πριν από την οριστική απόφαση χρηματοδότησης.

Αν εξακολουθεί να υπάρχει υποθήκη στο ακίνητο στο Luxemburg, η εξόφλησή της πρέπει να συντονιστεί με την τράπεζα και τον συμβολαιογράφο. Σε αυτή την περίπτωση, το τίμημα πώλησης δεν μεταφέρεται κατ’ ανάγκη εξ ολοκλήρου και άμεσα στον λογαριασμό ελεύθερης διάθεσης του πωλητή. Για την αγορά στη Deutschland είναι, επομένως, καθοριστικό το πότε και ποιο ποσό μπορεί πράγματι να χρησιμοποιηθεί.

Στη Deutschland, το τίμημα αγοράς καταβάλλεται συνήθως μόνο μετά τη συμβολαιογραφική ειδοποίηση ότι έχει καταστεί απαιτητό. Στις συνήθεις προϋποθέσεις περιλαμβάνονται η καταχώριση της προσημείωσης στο κτηματολόγιο και η διασφάλιση της διαγραφής των βαρών που δεν αναλαμβάνονται. Η [Bundesnotarkammer εξηγεί τη διαδικασία σχετικά με το πότε καθίσταται απαιτητό το τίμημα αγοράς](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit). Οι ημερομηνίες στις δύο χώρες θα πρέπει, επομένως, να προγραμματίζονται όχι μόνο με βάση την επιθυμητή ημέρα μετακόμισης, αλλά και σύμφωνα με τις πραγματικές ροές πληρωμών.

Ποια έγγραφα χρειάζονται εγκαίρως

Για την πώληση στο Luxemburg απαιτούνται, ανάλογα με το ακίνητο, έγγραφα ιδιοκτησίας και κτηματολογίου, υφιστάμενες συμβάσεις, πληροφορίες για βάρη, οικοδομικά έγγραφα και αποδεικτικά στοιχεία για εγκεκριμένες μετατροπές. Σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, απαιτούνται επιπλέον έγγραφα της ένωσης συνιδιοκτητών. Αν λείπουν έγγραφα, συχνά προκύπτουν διευκρινιστικές ερωτήσεις ακριβώς όταν υπάρχει ήδη αγοραστής σε αναμονή.

Το ενεργειακό πιστοποιητικό θα πρέπει επίσης να ελέγχεται εγκαίρως. Κατά τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας απαιτείται καταρχήν έγκυρο ενεργειακό πιστοποιητικό, εφόσον δεν ισχύει κάποια εξαίρεση που προβλέπεται από τον νόμο. Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να μπορούν να το εξετάσουν και το πρωτότυπο παραδίδεται κατά τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Λεπτομέρειες παρέχει το [Guichet.lu σχετικά με το ενεργειακό πιστοποιητικό](https://guichet.public.lu/de/citoyens/logement/acquisition/performances-energie/demande-passeport-energetique.html).

Για την αγορά ακινήτου στη Γερμανία, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να εξετάζουν μόνο την παρουσίαση του ακινήτου και την κάτοψη. Σημαντικά είναι, μεταξύ άλλων, το περιεχόμενο του κτηματολογικού βιβλίου, τα πολεοδομικά βάρη, η σύνδεση με τις υποδομές, οι οικοδομικές άδειες, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, καθώς και, σε περίπτωση οριζόντιας ιδιοκτησίας, η πράξη σύστασης, οι αποφάσεις και τα οικονομικά έγγραφα της συνιδιοκτησίας. Τα έγγραφα που απαιτούνται σε κάθε περίπτωση εξαρτώνται από το ακίνητο.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στις μετατροπές. Ένας διαμορφωμένος χώρος στη σοφίτα, ένα ανεξάρτητο διαμέρισμα ή ένα βοηθητικό κτίσμα μπορεί να είναι πρακτικά αξιοποιήσιμο, χωρίς να αποδεικνύεται σαφώς η εγκεκριμένη χρήση του. Πριν από την αγορά θα πρέπει να εξακριβωθεί αν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα έγγραφα.

Ποιοι φόροι και παρεπόμενες δαπάνες πρέπει να ελεγχθούν

Η τοποθεσία του ακινήτου και η φορολογική κατοικία πρέπει να εξετάζονται χωριστά. Κατά την πώληση ακινήτου στο Luxemburg, η μορφή χρήσης, η διάρκεια κατοχής, προηγούμενες επιδοτήσεις και οι προσωπικές συνθήκες μπορεί να έχουν φορολογική σημασία. Η πώληση αναγνωρισμένης κύριας κατοικίας στο Luxemburg τυγχάνει καταρχήν ευνοϊκής φορολογικής μεταχείρισης ως προς τον φόρο εισοδήματος, αλλά πρέπει παρ’ όλα αυτά να δηλωθεί. Τις προϋποθέσεις εξηγεί η [φορολογική διοίκηση του Luxemburg μέσω του Guichet.lu](https://guichet.public.lu/de/citoyens/fiscalite/immobilier/achat-vente-donation/declaration-vente.html).

Κατά την αγορά στη Γερμανία, εκτός από την τιμή αγοράς προκύπτουν και πρόσθετα έξοδα απόκτησης. Σε αυτά περιλαμβάνονται ιδίως ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, καθώς και τα έξοδα συμβολαιογράφου και κτηματολογίου. Ανάλογα με τη μεσιτική διαμεσολάβηση, μπορεί να προστεθεί και αμοιβή μεσίτη. Τα ποσά αυτά πρέπει να καταβληθούν από διαθέσιμα ίδια κεφάλαια ή μέσω κατάλληλα προσαρμοσμένης χρηματοδότησης.

Οι διασυνοριακοί εργαζόμενοι θα πρέπει επίσης να διευκρινίσουν πώς επηρεάζει η αλλαγή τόπου κατοικίας τη φορολογική υποχρέωση, τις ασφαλίσεις, τις οικογενειακές παροχές και, κατά περίπτωση, την αναγνώριση της κύριας κατοικίας. Καθοριστικά δεν είναι μόνο η ημερομηνία υπογραφής ενώπιον συμβολαιογράφου ή η παράδοση των κλειδιών. Η πραγματική κατοικία, ο τόπος απασχόλησης και οι προσωπικές συνθήκες μπορεί επίσης να έχουν σημασία.

Η δεσμευτική φορολογική αξιολόγηση πρέπει να ανατίθεται σε σύμβουλο που γνωρίζει τη Γερμανία και το Luxemburg. Τα ζητήματα συμβατικού δικαίου θα πρέπει να διευκρινίζονται με τους εμπλεκόμενους συμβολαιογράφους ή με δικηγόρο. Ο μεσίτης μπορεί να συντονίσει τη διαδικασία και να προετοιμάσει τα έγγραφα, αλλά δεν υποκαθιστά αυτές τις συμβουλευτικές υπηρεσίες.

Πώς καταρτίζεται ένα αξιόπιστο χρονοδιάγραμμα

Στην αρχή βρίσκονται τρεις ημερομηνίες: η νωρίτερη δυνατή ημερομηνία αποχώρησης από το ακίνητο στο Luxemburg, η επιθυμητή ημερομηνία εγκατάστασης στη Γερμανία και η χρονική στιγμή κατά την οποία πρέπει να είναι διαθέσιμα τα ίδια κεφάλαια. Στη συνέχεια, η χρηματοδότηση, η προώθηση προς πώληση, οι συμβατικοί όροι και οι παραδόσεις προγραμματίζονται με αντίστροφη σειρά.

Πριν από την ανάληψη δέσμευσης στη Γερμανία θα πρέπει να έχει εξακριβωθεί αν η αγορά παραμένει οικονομικά βιώσιμη ακόμη και σε περίπτωση μεταγενέστερης πώλησης στο Luxemburg. Αντίστροφα, πριν από την υπογραφή του Compromis θα πρέπει να έχει διευκρινιστεί πού μπορεί να μείνει η οικογένεια, αν παραταθεί η αναζήτηση στη Γερμανία.

Στην πράξη έχει αποδειχθεί αποτελεσματικός ο κεντρικός συντονισμός. Ο μεσίτης, η τράπεζα και οι συμβολαιογράφοι δεν χρειάζεται να αναλαμβάνουν την ίδια αρμοδιότητα. Θα πρέπει όμως να βασίζονται στις ίδιες παραδοχές. Αν η τράπεζα θεωρεί ότι η πώληση έχει ήδη διασφαλιστεί, το Compromis εξακολουθεί να υπόκειται σε εκκρεμή αίρεση και ο πωλητής στη Γερμανία αναμένει συγκεκριμένη ημερομηνία πληρωμής, δημιουργείται ένα επικίνδυνο κενό.

Για τον λόγο αυτό, ένα σωστό χρονοδιάγραμμα περιλαμβάνει σημεία λήψης αποφάσεων. Πριν από κάθε υπογραφή ελέγχεται ποια υποχρέωση δημιουργείται ήδη, ποια αίρεση παραμένει σε εκκρεμότητα και ποια πληρωμή θα ενεργοποιηθεί στη συνέχεια. Έτσι, μια δυσνόητη διπλή συναλλαγή μετατρέπεται σε μια ακολουθία ελεγχόμενων βημάτων.

Ξεκινήστε με μια κοινή αποτύπωση της αξίας πώλησης, του υπολοίπου του δανείου, των διαθέσιμων ιδίων κεφαλαίων, του πλαισίου χρηματοδότησης και της επιθυμητής ημερομηνίας παράδοσης. Η PRIOCASA μπορεί να συντονίσει οργανωτικά το ακίνητο στο Luxemburg και την αναζήτηση στη γερμανική παραμεθόρια περιοχή· στη συνέχεια, διευκρινίζετε στοχευμένα τα επιμέρους νομικά και φορολογικά ζητήματα με συμβολαιογράφο, δικηγόρο και φοροτεχνικό.

Häufige Fragen

Μπορώ να αγοράσω ήδη στη Γερμανία πριν πωληθεί το ακίνητό μου στο Luxemburg;

Ναι, εφόσον η χρηματοδότηση έχει διευθετηθεί δεσμευτικά και για αυτή τη μεταβατική περίοδο. Καθοριστικό είναι αν η τράπεζα εγκρίνει ενδιάμεση χρηματοδότηση και ποιο τίμημα πώλησης υπολογίζει συντηρητικά. Η απλή πρόθεση πώλησης δεν αρκεί ως ασφαλής βάση χρηματοδότησης.

Μπορεί ένας αγοραστής στο Luxemburg να υπαναχωρήσει απλώς μετά το Compromis;

Κατά κανόνα όχι χωρίς περαιτέρω διαδικασία, καθώς το υπογεγραμμένο Compromis μπορεί να είναι ήδη δεσμευτικό. Το αν ισχύει κάποια αναβλητική αίρεση ή υπάρχουν άλλα δικαιώματα εξαρτάται από τη σύμβαση. Αυτό θα πρέπει να το εξετάσει συμβολαιογράφος ή δικηγόρος στο Luxemburg.

Πρέπει να φορολογηθώ για την πώληση της κύριας κατοικίας μου στο Luxemburg;

Η πώληση αναγνωρισμένης κύριας κατοικίας στο Luxemburg απαλλάσσεται καταρχήν από τον φόρο εισοδήματος, αλλά εξακολουθεί να πρέπει να δηλωθεί. Το αν πληρούνται οι προϋποθέσεις εξαρτάται από την εκάστοτε περίπτωση. Ζητήστε να το διευκρινίσει φοροτεχνικός με εμπειρία σε διασυνοριακά ζητήματα.

Ποιος συμβολαιογράφος συντονίζει και τις δύο συναλλαγές ακινήτων;

Συνήθως, η πώληση στο Luxemburg διεκπεραιώνεται με τη συνδρομή αρμόδιου συμβολαιογράφου εκεί, ενώ η αγορά στη Γερμανία επικυρώνεται συμβολαιογραφικά σύμφωνα με το γερμανικό δίκαιο. Δεν θα πρέπει να θεωρείται δεδομένη η συνολική νομική εκπροσώπηση από έναν μόνο εμπλεκόμενο. Σημαντική είναι η συντονισμένη ανταλλαγή πληροφοριών σχετικά με τις ημερομηνίες, τους όρους και τις πληρωμές.

Τι είναι ιδιαίτερα σημαντικό κατά την αγορά κατοικίας κοντά στα σύνορα με το Luxemburg;

Εκτός από το ακίνητο, σημασία έχουν οι διαδρομές μετακίνησης, οι συγκοινωνιακές συνδέσεις, η σύνδεση στο διαδίκτυο και οι συνεχείς ανάγκες εκσυγχρονισμού. Στο Eifelkreis Bitburg-Prüm, γύρω από το Trier, στο Trier-Saarburg και στη Vulkaneifel θα πρέπει επίσης να εξετάζονται για κάθε ακίνητο η κατάσταση του οικοπέδου, οι εγκεκριμένες χρήσεις, καθώς και οι τοπικοί φυσικοί κίνδυνοι.

Θέματα: πώληση ακινήτου στο Luxemburg, αγορά κατοικίας στη Γερμανία, παραμεθόρια περιοχή του Luxemburg, μεσίτης ακινήτων στο Eifel, ακίνητα στο Trier, Compromis de vente, διασυνοριακή αγορά ακινήτου

Υπεύθυνος για αυτήν την ανάρτηση: Joé Christian Ewrard — Ιδιοκτήτης & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Χρηματοοικονομικές υπηρεσίες. Ενημέρωση: 22.09.2026. Το προσχέδιο δημιουργήθηκε με την υποστήριξη τεχνητής νοημοσύνης και ελέγχθηκε και εγκρίθηκε πριν από τη δημοσίευση (Διαφάνεια Τεχνητής Νοημοσύνης). Αυτή η ανάρτηση δεν αντικαθιστά νομικές ή φορολογικές συμβουλές· σε περίπτωση ερωτήσεων απευθυνθείτε σε συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή φοροτεχνικό.

Τρέχουσες προσφορές

Alle Angebote ansehen →

Ταιριάζει

Δείτε όλους τους οδηγούς →