Certificat de performance énergétique : obligation, coûts et amende pour les propriétaires

Article L-0103 · 08.10.2026 · 7 min de lecture · Joé Christian Ewrard

Quand le certificat de performance énergétique est-il obligatoire ?

Un certificat de performance énergétique est principalement requis lorsqu’un bâtiment, un appartement ou une autre unité d’utilisation indépendante doit être vendu, remis en location, donné à bail ou proposé en crédit-bail. Si aucun certificat valide n’est disponible, il faut en principe en faire établir un. Un certificat fondé sur les besoins est également requis pour les constructions neuves ainsi que, sous certaines conditions, après des modifications importantes apportées à un bâtiment.

Si vous occupez vous-même votre maison et ne la vendez ni ne la remettez en location, vous n’avez normalement pas besoin d’un certificat de performance énergétique du seul fait d’en être propriétaire. L’affirmation souvent entendue selon laquelle chaque propriétaire devrait toujours disposer d’un certificat à jour est donc trop générale. Le motif, le type de bâtiment et les éventuelles exceptions sont déterminants.

Le certificat de performance énergétique est en principe établi pour l’ensemble du bâtiment et non pour un appartement individuel. Dans le cas d’un appartement en copropriété, la copropriété ou le gestionnaire constitue donc généralement le premier interlocuteur. Des certificats distincts peuvent être nécessaires lorsque certaines parties d’un bâtiment doivent être traitées différemment sur les plans juridique et énergétique, par exemple pour certains biens à usage mixte.

Les dispositions figurent dans la loi sur la modernisation des bâtiments, abrégée GModG, issue de l’ancienne loi sur l’énergie des bâtiments. Le certificat de performance énergétique sert uniquement à fournir une évaluation énergétique approximative et à comparer les bâtiments. Il ne garantit pas un montant déterminé de frais de chauffage et ne remplace ni une expertise technique ni un conseil en énergie. Les bases légales figurent notamment aux [articles 79 et 80 de la GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html).

Certificat fondé sur les besoins ou certificat fondé sur la consommation : quelle est la différence ?

Le certificat fondé sur les besoins évalue le bâtiment à partir de ses caractéristiques constructives et techniques. Il prend notamment en compte l’enveloppe du bâtiment, les fenêtres, l’isolation, le système de chauffage et la production d’eau chaude. Le calcul repose sur des conditions standardisées. Le résultat dépend ainsi moins du fait que les occupants précédents aient chauffé de manière particulièrement économe ou généreuse.

Le certificat fondé sur la consommation repose en revanche sur la consommation énergétique réellement enregistrée. Il se fonde sur une période continue d’au moins 36 mois. La période de facturation la plus récente prise en compte ne doit pas être trop ancienne. Les périodes d’inoccupation prolongées doivent être prises en compte de manière appropriée dans le calcul.

Le certificat fondé sur la consommation nécessite souvent moins de travail. Son résultat est toutefois davantage influencé par le comportement des occupants précédents. Un propriétaire vivant seul et économe peut produire un profil de consommation différent de celui d’une famille qui chauffe régulièrement toutes les pièces. Les acheteurs ne doivent donc pas confondre une bonne valeur de consommation avec une enveloppe de bâtiment techniquement performante.

Le certificat fondé sur les besoins offre généralement une meilleure base lorsqu’il s’agit de présenter de manière compréhensible l’état énergétique d’une maison ancienne. Toutefois, lui non plus ne permet pas de prévoir les coûts énergétiques qu’un ménage donné devra supporter ultérieurement. La température des pièces, les besoins en eau chaude, la météo, les prix de l’énergie et le comportement personnel restent déterminants.

Quel certificat de performance énergétique est autorisé pour mon bâtiment ?

Pour de nombreux bâtiments existants, il est possible de choisir entre un certificat basé sur les besoins énergétiques et un certificat basé sur la consommation énergétique. Une exception importante concerne les immeubles d’habitation de moins de cinq logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er novembre 1977. Dans ce cas, un certificat basé sur les besoins énergétiques est en principe requis lors de la vente ou d’une nouvelle mise en location.

Cela ne s’applique pas si, dès son achèvement, le bâtiment respectait déjà le niveau d’exigence du règlement de l’époque relatif à l’isolation thermique ou s’il a ensuite été rénové pour atteindre au moins ce niveau. Il n’est pas possible de le déterminer de manière fiable sur la seule base de son apparence extérieure. Les documents de construction, les justificatifs de rénovation et l’évaluation professionnelle d’une personne habilitée à établir le certificat sont plus importants à cet égard.

Dans l’Eifel en particulier, les propriétaires rencontrent souvent des bâtiments qui ont été modifiés par étapes au fil des décennies. Une maison en moellons située dans l’Eifelkreis Bitburg-Prüm peut comporter une extension plus récente, des fenêtres remplacées et plusieurs générations de systèmes de chauffage. À Trier, on trouve plus fréquemment aussi des immeubles collectifs ou des bâtiments à usage mixte. Dans de tels cas, le type de certificat autorisé doit être déterminé avant la publication du bien.

L’absence de documents ne signifie pas automatiquement qu’aucun certificat énergétique ne peut être établi. Un professionnel qualifié peut relever les données du bâtiment et utiliser les simplifications autorisées. Les propriétaires ne doivent toutefois pas estimer les années de construction, les épaisseurs d’isolation ou les surfaces inconnues et les communiquer comme des informations fiables.

Quand le certificat de performance énergétique doit-il être disponible ?

Le certificat énergétique doit être vérifié ou commandé avant la commercialisation. Si un certificat valide est déjà disponible lors de la publication d’une annonce immobilière commerciale, les mentions légales obligatoires qu’il contient doivent être reprises dans l’annonce. Au plus tard lors de la visite, le certificat ou une copie doit être présenté spontanément. Un affichage bien visible ou une mise à disposition dans un endroit bien visible suffit également.

Si aucune visite n’a lieu, l’acheteur ou le locataire potentiel doit recevoir le certificat sans délai. Cela s’applique au plus tard lorsqu’il le demande expressément. Après la conclusion du contrat de vente, de location, de bail ou de crédit-bail, une copie ou le certificat doit être remis sans délai.

Dans la pratique, « Nous fournirons le certificat ultérieurement » n’est donc pas une bonne solution. Le rendez-vous chez le notaire n’est pas le moment déterminant pour fournir les premières informations. Quiconque ne commande le certificat qu’après le début de discussions sérieuses risque d’interrompre la commercialisation. Cela peut inquiéter les personnes intéressées et compliquer les démarches de financement.

L’établissement anticipé d’un certificat énergétique protège également contre les incohérences. Si l’année de construction, la source d’énergie ou la surface du bâtiment indiquée dans le certificat ne correspondent pas à l’exposé et aux documents, cela peut être clarifié avant la première visite. Dans le cas contraire, cela peut ensuite rapidement donner l’impression que des informations essentielles n’ont pas été soigneusement vérifiées.

Quelles informations doivent figurer dans l’annonce immobilière ?

Si un certificat énergétique est disponible lors de la publication de l’annonce, celle-ci doit en préciser le type. Il faut également indiquer les besoins en énergie finale ou la consommation d’énergie finale, les principales sources d’énergie utilisées pour le chauffage ainsi que, pour les immeubles d’habitation, l’année de construction mentionnée dans le certificat et la classe d’efficacité énergétique. Pour les bâtiments non résidentiels, les valeurs pertinentes pour la chaleur et l’électricité doivent être indiquées séparément.

Les valeurs doivent être reprises à l’identique du certificat. Les besoins et la consommation ne doivent pas être intervertis. La source d’énergie ne doit pas non plus être indiquée de mémoire si le certificat contient une désignation plus précise. Des particularités peuvent s’appliquer aux certificats plus anciens, car leur structure et les informations qu’ils contiennent diffèrent des modèles actuels.

L’obligation de faire figurer ces informations dans l’annonce ne s’applique que si un certificat énergétique est déjà disponible au moment de la publication. Cela ne signifie toutefois pas qu’un propriétaire doive délibérément attendre la publication de l’annonce pour le commander. Le document doit être disponible au plus tard lors de la visite. Une telle contrainte de temps entraîne plus souvent des documents manquants, des données non vérifiées ou le choix d’un type de certificat inadapté.

Si un agent immobilier est responsable de la publication, cette obligation le concerne également. Pour les propriétaires, il s’agit d’une question importante de qualité : avant la publication de l’annonce, il convient de vérifier ensemble le certificat, le descriptif et les données du bâtiment. La liste complète des mentions légales obligatoires dans les annonces figure au [paragraphe 87 de la GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html).

Combien de temps le certificat est-il valable et quelles sont les exceptions ?

Un certificat de performance énergétique est en principe valable dix ans. Il n’est donc pas nécessaire de renouveler un certificat existant au seul motif que le bien immobilier est de nouveau proposé. Avant de l’utiliser, il convient néanmoins de vérifier si sa validité a expiré et si des modifications intervenues entre-temps rendent nécessaire l’établissement d’un nouveau certificat.

Toutes les rénovations ne rendent pas automatiquement le certificat existant caduc. Toutefois, si un bâtiment existant est modifié de telle sorte que les calculs énergétiques prévus par la loi doivent être effectués pour l’ensemble du bâtiment, un nouveau certificat fondé sur les besoins énergétiques peut être nécessaire. Il appartient au concepteur ou au conseiller en énergie d’évaluer ce point au cas par cas.

Des exceptions existent notamment pour les monuments historiques en cas de vente ou de location, ainsi que pour les petits bâtiments dont la surface utile ne dépasse pas 50 mètres carrés. Ici aussi, tout dépend de la qualification juridique exacte. Un bâtiment ancien n’est pas un monument historique du seul fait de son âge. C’est son statut de protection effectif qui est déterminant.

Dans le cas de bâtiments atypiques, d’un usage mixte ou d’un classement comme monument historique contesté, les propriétaires doivent faire appel à l’autorité compétente ou à une personne qualifiée. Pour les questions juridiques particulières, il est recommandé de consulter un avocat ou un notaire.

Combien coûte un certificat de performance énergétique ?

Il n’existe pas de tarif forfaitaire unique pour l’établissement du certificat. Les coûts dépendent du type de certificat, de la taille et de la complexité du bâtiment, de la qualité des documents disponibles et du travail nécessaire à la collecte des données. Une maison d’habitation bien documentée nécessite généralement moins de travail qu’un bâtiment ancien comportant des extensions, différents systèmes de chauffage ou une partie à usage professionnel.

Un certificat fondé sur la consommation est souvent moins complexe à établir, car il repose principalement sur les données de facturation et de consommation. Pour un certificat fondé sur les besoins énergétiques, les éléments de construction et les équipements techniques doivent être relevés et calculés de manière plus détaillée. En l’absence de plans et de justificatifs de rénovation, le travail de vérification augmente.

Une visite sur place n’est pas légalement obligatoire dans tous les cas. Elle peut toutefois améliorer sensiblement la qualité de la collecte des données, en particulier pour les maisons anciennes ou ayant fait l’objet de plusieurs transformations. Face à des offres en ligne très bon marché, les propriétaires doivent vérifier quels documents sont contrôlés, qui collecte les données et si le prestataire est habilité à établir le certificat.

Les bailleurs ne peuvent généralement pas répercuter le coût du certificat de performance énergétique sur les locataires au titre des charges locatives. Pour toute question fiscale concernant le traitement de ces dépenses, il convient de consulter un conseiller fiscal.

Quelles erreurs peuvent entraîner une amende ?

Le fait de ne pas présenter le certificat de performance énergétique, de le présenter de manière incomplète ou tardive, ou de ne pas le remettre après la conclusion du contrat peut constituer une infraction administrative. L’absence de mentions obligatoires dans une annonce immobilière dont on assume la responsabilité, la fourniture de données erronées ou l’établissement du certificat par une personne non habilitée peuvent également être concernés.

Pour les infractions relatives à la présentation, à la remise et aux mentions obligatoires dans les annonces, la loi prévoit des amendes pouvant aller jusqu’à 10.000 Euro. Il s’agit d’un plafond légal et non d’une amende standard automatiquement appliquée à chaque erreur. La décision d’infliger une amende et son montant dépendent du cas particulier et de l’autorité compétente. Les infractions et les plafonds sont définis au [paragraphe 108 de la GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html).

Dans la pratique des agents immobiliers, les problèmes résultent rarement d’un refus manifeste. Il arrive plus souvent qu’un certificat expiré soit repris, que les besoins soient confondus avec la consommation ou que la classe d’efficacité énergétique soit omise sur un portail d’annonces. Les données communiquées de mémoire par le propriétaire alors que les factures ou les documents de construction indiquent autre chose sont tout aussi problématiques.

Si une autorité a déjà pris contact ou qu’une accusation concrète a été formulée, les propriétaires ne devraient pas fonder leur appréciation juridique uniquement sur des informations générales trouvées sur Internet. Il est alors judicieux de consulter un avocat. Ce guide explique la procédure habituelle, mais ne remplace pas un conseil juridique.

Avant de publier la première annonce, vérifiez si un certificat de performance énergétique valide est disponible, quel type de certificat est autorisé et si ses informations concordent avec les autres documents relatifs au bien. Pour les biens immobiliers situés dans l’Eifelkreis Bitburg-Prüm, à Trier et Trier-Saarburg, dans la Vulkaneifel ou à la frontière avec Luxemburg, PRIOCASA peut intégrer ces documents suffisamment tôt dans le processus de vente et convenir avec vous de la prochaine étape nécessaire.

Questions fréquentes

Ai-je besoin d’un certificat de performance énergétique si j’occupe moi-même ma maison ?

En règle générale, non, tant qu’aucune vente, nouvelle location ou autre situation prévue par la loi n’est envisagée. Il n’existe aucune obligation générale de disposer en permanence d’un certificat à jour pour chaque maison occupée par son propriétaire.

Un certificat basé sur la consommation suffit-il pour vendre une maison ?

Cela dépend du bâtiment. Pour certains bâtiments résidentiels anciens comportant moins de cinq logements, un certificat basé sur les besoins énergétiques est obligatoire, sauf s’il peut être prouvé que le niveau d’exigence énergétique applicable a été atteint. Le type de certificat doit être vérifié avant de passer commande.

Puis-je publier une annonce pour le bien immobilier alors que le certificat de performance énergétique n’est pas encore disponible ?

L’obligation de faire figurer certaines informations dans l’annonce dépend de l’existence ou non d’un certificat à ce moment-là. Il doit toutefois être présenté au plus tard lors de la visite. Dans la pratique, il est donc plus sûr de se procurer le certificat avant de publier l’annonce.

Puis-je commander un certificat de performance énergétique pour un seul appartement en copropriété ?

En règle générale, le certificat est établi pour l’ensemble du bâtiment. Les copropriétaires doivent d’abord demander à l’administration de l’immeuble ou à la copropriété si un document valide est disponible. La situation ne peut être différente que pour des parties de bâtiment devant être traitées séparément sur le plan juridique.

Dois-je faire établir immédiatement un nouveau certificat de performance énergétique après l’installation d’un nouveau système de chauffage ?

Chaque modernisation ne déclenche pas automatiquement l’obligation d’établir un nouveau certificat. Toutefois, en cas de modifications importantes et de calcul énergétique global du bâtiment, un nouveau certificat basé sur les besoins énergétiques peut être nécessaire. Il convient de le faire vérifier par un professionnel au regard de la mesure concrète.

Le certificat de performance énergétique permet-il de prévoir les futurs frais de chauffage ?

Non. Il permet une estimation globale de la performance énergétique du bâtiment, mais ne tient pas compte de manière fiable des habitudes personnelles d’utilisation ni des futurs prix de l’énergie. Les acheteurs doivent également vérifier l’état du système de chauffage, les rénovations, les décomptes et les modernisations éventuelles.

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Responsable de cet article : Joé Christian Ewrard — propriétaire & agent immobilier certifié IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Version du : 08.10.2026. Le projet a été élaboré avec l’aide de l’intelligence artificielle, puis vérifié et validé avant sa publication (Transparence de l'IA). Cette annonce ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal ; en cas de questions spécifiques, veuillez consulter un notaire, un avocat ou un conseiller fiscal.

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