Erbschein und Grundbuch vor dem Immobilienverkauf

Beitrag L-0077 · 29.09.2026 · 7 Min. Lesezeit · Joé Christian Ewrard

Welches Papier erfüllt welchen Zweck?

Die Sterbeurkunde weist den Tod nach. Sie beweist aber nicht, wer Erbe geworden ist. Dafür werden je nach Ausgangslage ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder eine notarielle Verfügung von Todes wegen zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll benötigt.

Ein Erbschein bestätigt, wer Erbe ist und welchen Anteil diese Person am Nachlass hält. Er macht den Erben nicht erst zum Eigentümer. Das Eigentum geht bereits mit dem Erbfall über. Der Erbschein liefert jedoch den Nachweis, den das Grundbuchamt, der Notar oder andere Beteiligte verlangen können.

Die Grundbuchberichtigung sorgt dafür, dass die Erben auch im Grundbuch als Eigentümer erscheinen. Ein Testamentsvollstreckerzeugnis weist dagegen nach, dass ein ernannter Testamentsvollstrecker handeln darf. Es sagt nicht automatisch, dass jeder Verkauf von seinem Aufgabenkreis umfasst ist.

Für die erste Prüfung gehören deshalb die Sterbeurkunde, sämtliche Testamente und Erbverträge, das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts und ein aktueller Grundbuchauszug zusammen. Gibt es mehrere Erben, Vollmachten, Vermächtnisse oder eine Testamentsvollstreckung, werden auch diese Unterlagen benötigt. Schon diese Sichtung zeigt häufig, welches Dokument noch fehlt.

Wann ist ein Erbschein erforderlich?

Gibt es weder ein Testament noch einen Erbvertrag, muss die gesetzliche Erbfolge nachgewiesen werden. Bei einer Immobilie geschieht das üblicherweise durch einen Erbschein. Gleiches gilt häufig bei einem handschriftlichen Testament, weil es keine öffentliche Urkunde ist.

Anders kann es bei einem notariellen Testament oder einem notariell beurkundeten Erbvertrag sein. Sind die Erben darin eindeutig bezeichnet, können die Verfügung und die gerichtliche Eröffnungsniederschrift als Nachweis genügen. Das Grundbuchamt darf dennoch einen Erbschein verlangen, wenn die Erbfolge aus den Urkunden nicht hinreichend klar hervorgeht. Das entspricht den Vorgaben des [Bundesministeriums der Justiz zu § 35 der Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html).

Typische Schwierigkeiten entstehen durch unklare Formulierungen. „Mein Sohn soll das Haus bekommen“ kann je nach Gesamtinhalt eine Erbeinsetzung, ein Vermächtnis oder eine Teilungsanordnung sein. Auch ein späteres handschriftliches Testament kann die frühere notarielle Regelung verändert haben. Solche Fragen sollten vor einer Vermarktung mit dem Notar oder einem Fachanwalt für Erbrecht geklärt werden.

Der Erbschein wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt. Maßgeblich ist grundsätzlich der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Verstorbenen. Auch ein Notar kann den Antrag aufnehmen. Welche Erklärungen und Nachweise erforderlich sind, hängt von der Familien- und Testamentslage ab. Der staatliche [Justiz-Service zum Erbschein](https://service.justiz.de/erbschein) erläutert das Verfahren und weist ausdrücklich darauf hin, dass ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag den Erbschein häufig entbehrlich macht.

Muss das Grundbuch vor dem Verkauf berichtigt werden?

Nach dem Tod steht zunächst weiterhin der Verstorbene im Grundbuch. Rechtlich gehört die Immobilie bereits den Erben, das Grundbuch ist aber unrichtig geworden. Mit der Grundbuchberichtigung wird dieser Zustand nachvollziehbar dokumentiert.

Die Berichtigung ist besonders sinnvoll, wenn der Verkauf noch nicht konkret vorbereitet wird, wenn einzelne Erben die Immobilie übernehmen oder wenn zunächst Belastungen, Nutzungsrechte oder eine Erbauseinandersetzung geklärt werden müssen. Sie schafft eine klare Eigentümerkette und kann Rückfragen bei Banken und Kaufinteressenten reduzieren.

Wird der Antrag innerhalb der gesetzlichen Zweijahresfrist nach dem Erbfall gestellt, fällt für die reine Eintragung der Erben als Eigentümer grundsätzlich keine Grundbuchgebühr an. Andere Kosten, etwa für einen erforderlichen Erbschein oder notarielle Erklärungen, können trotzdem entstehen. Die konkrete Kostenlage sollte das Grundbuchamt oder der Notar prüfen. Die Gebührenregelung findet sich im [Gerichts- und Notarkostengesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html).

Eine Grundbuchberichtigung sollte nicht mit der Löschung alter Belastungen verwechselt werden. Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückübertragungsansprüche verschwinden durch den Erbfall nicht. Für ihre Löschung oder Ablösung werden jeweils eigene Nachweise und Erklärungen benötigt.

Kann die geerbte Immobilie direkt verkauft werden?

Ein Verkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen vollzogen werden, ohne die Erben vorher als Eigentümer einzutragen. Die Grundbuchordnung sieht für die Übertragung durch Erben eine Ausnahme von der üblichen Voreintragung vor. Der Käufer kann dann unmittelbar als neuer Eigentümer eingetragen werden. Grundlage ist [§ 40 der Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html).

Das bedeutet jedoch nicht, dass ohne Erbnachweis verkauft werden kann. Der Notar und das Grundbuchamt müssen weiterhin erkennen können, wer Erbe ist und wer den Kaufvertrag wirksam unterschreiben darf. Es entfällt lediglich der Zwischenschritt, die Erben zuerst im Grundbuch einzutragen.

Ob dieses Vorgehen im Einzelfall zweckmäßig ist, prüft der beurkundende Notar. Unklare Erbquoten, eine Testamentsvollstreckung, Minderjährige, eine Vor- und Nacherbschaft oder offene Grundbuchrechte können zusätzliche Unterlagen und Genehmigungen erforderlich machen.

In der Verkaufspraxis ist ein früher Notartermin zur Aktenprüfung oft hilfreicher als ein vorschneller Vermarktungsstart. Interessenten werden unsicher, wenn nach der Einigung auffällt, dass ein Erbnachweis fehlt. Das kann Finanzierungen verzögern und dem Käufer den Eindruck vermitteln, der Verkauf sei innerhalb der Familie noch nicht abgestimmt.

Wer entscheidet in einer Erbengemeinschaft?

Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört ihnen gemeinschaftlich. Kein Miterbe kann allein über einen vermeintlich persönlichen Anteil am Haus verfügen. Für den Verkauf der Immobilie müssen grundsätzlich alle verfügungsberechtigten Miterben mitwirken oder wirksam vertreten sein.

Ein Miterbe kann zwar über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen. Das ist aber etwas anderes als der Verkauf eines Anteils an einem einzelnen Nachlassgrundstück und bedarf einer notariellen Beurkundung. Diese Abgrenzung regelt [§ 2033 des Bürgerlichen Gesetzbuchs](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html).

Der praktische Engpass ist daher oft nicht der Erbschein, sondern die gemeinsame Entscheidung. Ein Erbe möchte schnell verkaufen, ein anderer vermieten, ein dritter verbindet persönliche Erinnerungen mit dem Elternhaus. Hinzu kommen Ängste, der Preis könne zu niedrig sein oder Ausgaben seien innerhalb der Familie ungerecht verteilt.

Hilfreich ist eine Trennung der Themen. Zuerst wird geklärt, wer rechtlich mitentscheidet. Danach werden Zustand, Nutzung, Belastungen und ein nachvollziehbarer Wertkorridor besprochen. Erst anschließend sollte die Familie über Verkauf, Übernahme oder Vermietung entscheiden. Ein Makler kann Markt- und Objektfragen moderieren. Er ersetzt aber weder die erbrechtliche Beratung noch die verbindliche Erbauseinandersetzung durch Notar oder Rechtsanwalt.

Was ändert ein Testamentsvollstrecker?

Hat der Verstorbene einen Testamentsvollstrecker eingesetzt, muss zuerst dessen genauer Aufgabenkreis geprüft werden. Unterliegt die Immobilie seiner Verwaltung, kann regelmäßig der Testamentsvollstrecker über sie verfügen. Die Erben können dann nicht eigenständig verkaufen, nur weil sie im Erbschein genannt sind.

Der Nachweis erfolgt häufig durch ein Testamentsvollstreckerzeugnis des Nachlassgerichts. Bei einer eindeutigen notariellen Verfügung von Todes wegen können unter Umständen auch diese Urkunde und das Eröffnungsprotokoll ausreichen. Ob der konkrete Verkauf von der Vollstreckung umfasst ist, ergibt sich aus dem Testament, dem Zeugnis und den gesetzlichen Grenzen.

In der Praxis sollte deshalb nicht nur gefragt werden, ob ein Testamentsvollstrecker existiert. Entscheidend ist, welche Aufgabe ihm übertragen wurde, ob sein Amt noch besteht und ob einzelne Nachlassgegenstände ausgenommen sind. Das [Bürgerliche Gesetzbuch zur Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html) bildet dafür den rechtlichen Rahmen.

Der Testamentsvollstrecker koordiniert den Verkauf im Interesse des Nachlasses. Er muss seine Entscheidung nachvollziehbar treffen und darf die Immobilie nicht wie eigenes Vermögen behandeln. Bestehen Zweifel an seinen Befugnissen oder Konflikte mit den Erben, gehört die Prüfung zu einem Notar oder spezialisierten Rechtsanwalt.

Was gilt bei Schenkung, Trennung und Auslandsbezug?

Bei einer früheren Schenkung ist zuerst der aktuelle Grundbuchstand entscheidend. Wurde das Eigentum bereits übertragen, verkauft grundsätzlich der eingetragene neue Eigentümer. Häufig sind jedoch Nießbrauch, Wohnrecht, Rückforderungsrechte oder Zustimmungsvorbehalte eingetragen. Dann muss geklärt werden, ob die berechtigte Person zustimmen muss und unter welchen Voraussetzungen das Recht bestehen bleibt oder gelöscht werden kann.

Bei Trennung und Scheidung zählt ebenfalls nicht allein, wer die Immobilie bewohnt oder Raten bezahlt hat. Entscheidend sind Eigentum, Güterstand, eingetragene Rechte und mögliche Vereinbarungen zwischen den Ehegatten. Gehört eine geerbte Immobilie nur einem Ehepartner, kann es dennoch familienrechtliche oder vermögensrechtliche Fragen geben. Dazu sollten Notar, Rechtsanwalt und bei steuerlichen Folgen der Steuerberater beraten.

In der Region von PRIOCASA kommt ein Auslandsbezug häufiger vor. Eigentümer oder Erben leben in Luxemburg, während das Haus im Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier, Trier-Saarburg oder in der Vulkaneifel liegt. Dann können ausländische Urkunden, Vollmachten und ein Europäisches Nachlasszeugnis relevant werden. Das Zeugnis kann die Rechtsstellung von Erben in grenzüberschreitenden Erbfällen nachweisen; welches Erbrecht gilt und welche Form das deutsche Grundbuchamt verlangt, muss im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Welche Reihenfolge verhindert Verzögerungen?

Am Anfang steht nicht das Exposé, sondern die Verfügungsbefugnis. Zunächst werden Grundbuchauszug, Sterbeurkunde, Testamente, Erbverträge und Eröffnungsunterlagen zusammengeführt. Danach wird festgestellt, ob ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder ein Testamentsvollstreckerzeugnis gebraucht wird.

Parallel sollten alle Beteiligten benannt und erreichbar sein. Bei einer Erbengemeinschaft ist früh zu klären, ob Einigkeit über den Verkauf besteht und wer für Besichtigungen, Unterlagen und laufende Kosten zuständig ist. Lebt jemand im Ausland, sollte der Notar rechtzeitig prüfen, in welcher Form eine Vollmacht oder Genehmigung verwendet werden kann.

Anschließend werden Grundbuchrechte und objektbezogene Unterlagen geprüft. Dazu gehören insbesondere bestehende Grundschulden, Wohn- und Nießbrauchsrechte sowie mögliche Baulasten oder nicht dokumentierte Veränderungen am Gebäude. Erst wenn erkennbar ist, was übertragbar ist und wer unterschreibt, lässt sich der Verkauf verlässlich vorbereiten.

Sammeln Sie zunächst den aktuellen Grundbuchauszug, die Sterbeurkunde und sämtliche erbrechtlichen Urkunden. Lassen Sie anschließend durch Notar oder Nachlassgericht klären, welcher Erbnachweis erforderlich ist und wer unterschreiben darf. Mit dieser Grundlage kann ein regional erfahrener Makler den Zustand, die Vermarktung und die nächsten Verkaufsschritte prüfen, ohne Ihre Familie zu einer vorschnellen Entscheidung zu drängen.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Hausverkauf immer einen Erbschein?

Nein. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann zusammen mit dem gerichtlichen Eröffnungsprotokoll ausreichen. Ist die Erbfolge unklar oder liegt nur ein privatschriftliches Testament vor, kann das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen.

Kann ich verkaufen, obwohl noch der Verstorbene im Grundbuch steht?

Das kann möglich sein, weil die Grundbuchordnung für den unmittelbaren Verkauf durch Erben eine Ausnahme vorsieht. Die Erbenstellung muss trotzdem zweifelsfrei nachgewiesen werden. Der beurkundende Notar prüft, ob eine vorherige Grundbuchberichtigung nötig oder sinnvoll ist.

Darf ein einzelner Miterbe den Makler beauftragen?

Eine vorbereitende Kontaktaufnahme ist möglich. Für eine verbindliche Verkaufsentscheidung und den notariellen Kaufvertrag müssen jedoch alle verfügungsberechtigten Miterben mitwirken oder wirksam vertreten sein. Der Umfang eines Maklerauftrags sollte deshalb mit allen Beteiligten abgestimmt werden.

Verkaufen die Erben oder der Testamentsvollstrecker?

Das hängt vom Testament und vom Aufgabenkreis des Testamentsvollstreckers ab. Unterliegt die Immobilie seiner Verwaltung, können die Erben grundsätzlich nicht allein darüber verfügen. Das Testamentsvollstreckerzeugnis und die letztwillige Verfügung sollten vor Beginn des Verkaufs geprüft werden.

Was passiert mit Wohnrecht oder Nießbrauch beim Verkauf?

Solche Rechte bleiben nicht automatisch folgenlos. Sie können den Verkauf, die Nutzung durch den Käufer und die Finanzierung beeinflussen. Ob das Recht bestehen bleibt oder mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden kann, klärt der Notar anhand des Grundbuchs und der zugrunde liegenden Vereinbarung.

Themen: Erbschein, Grundbuchberichtigung, Testamentsvollstrecker, Immobilienverkauf, Erbengemeinschaft, Nachlassimmobilie, Eifel, Trier

Verantwortlich für diesen Beitrag: Joé Christian Ewrard — Inhaber & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 29.09.2026. Der Entwurf ist mit Unterstützung durch künstliche Intelligenz entstanden und vor der Veröffentlichung geprüft und freigegeben worden (KI-Transparenz). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

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