Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer zahlt seit 2020 was?

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Beitrag L-0013 · 03.09.2026 · 5 Min. Lesezeit · Joé Christian Ewrard

Wie die Maklerprovision beim Hausverkauf geregelt ist

Für viele Eigentümer fühlt sich der Verkauf zunächst wie ein Dschungel an – und bei kaum einem Thema gibt es so viele Unsicherheiten wie bei der Frage: Wer bezahlt eigentlich den Makler? Seit Ende 2020 gilt eine klare Regelung für Wohnimmobilien. Verkäufer und Käufer teilen sich die Maklerprovision in der Regel hälftig.

Das betrifft Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen, also alle selbst genutzten Wohnimmobilien. Die Teilung ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn der Makler beiden Parteien mit einer sogenannten Nachweistätigkeit dient und damit den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer herstellt.

In der Eifelregion war es lange üblich, dass häufig Käufer die gesamte Provision übernehmen mussten – mit den Neuerungen ist das nicht mehr zulässig, sofern der Makler für beide Seiten tätig ist. Für Grundstücke, Gewerbeobjekte oder Mehrfamilienhäuser gelten diese Regelungen oft nicht; hier kommt es immer auf den individuellen Vertrag an.

Was im Vertrag zur Maklerprovision stehen muss

Wichtig ist: Die Vereinbarung zur Provision muss schriftlich festgehalten werden. Das Gesetz schreibt vor, dass Maklerverträge für Wohnimmobilien seit 2020 zumindest in Textform abgeschlossen werden, also per Brief, Fax oder E-Mail. Mündliche Zusagen reichen nicht mehr aus.

Im Vertrag muss stehen, welcher Provisionssatz gilt und wer welchen Anteil übernimmt. Zudem sollte klar geregelt sein, für welche Seite der Makler tätig wird und welche Leistungen erbracht werden. Kommt später Unsicherheit auf, etwa im Fall einer Eigentümergemeinschaft oder bei mehreren Käufern, sorgt eine exakte Formulierung für Klarheit und schützt vor Streit.

Es ist ratsam, den Provisionsanteil so zu vereinbaren, dass beide Seiten exakt den gleichen Betrag tragen. Wer als Verkäufer auf Nummer sicher gehen will, lässt sich zusätzlich vom Makler schriftlich bestätigen, dass der Käufer ebenfalls zur Zahlung seines Anteils verpflichtet ist.

Die Höhe der Maklerprovision – und worauf Sie achten sollten

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie richtet sich vielmehr nach lokalen Gepflogenheiten und wird zwischen Makler, Verkäufer und Käufer frei vereinbart. In ländlichen Kreisen rund um Bitburg, Trier oder die Vulkaneifel liegen die Sätze meist im Rahmen dessen, was deutschlandweit bei Wohnimmobilien üblich ist. Wer wissen will, wie hoch die Provision konkret ist, sollte dies frühzeitig mit dem Makler besprechen.

Wichtig: Seit der Gesetzesänderung kann der Makler von keiner Seite mehr eine höhere Provision verlangen, als die andere zahlt. Übernimmt der Käufer die Hälfte, darf auch der Verkäufer nur mit der anderen Hälfte belastet werden.

Vorsicht vor Fällen, in denen die Vertragsgestaltung scheinbar trickreich versucht, die Regel zu umgehen – etwa durch verschiedene Zusatzleistungen, die mit eigenständigen Kosten ausgewiesen werden. Im Zweifel hilft es, gezielt nachzufragen und einen Vertragsentwurf prüfen zu lassen.

Wer die Maklerprovision zuerst zahlt – und wie abgerechnet wird

In der Praxis gibt es bei der Abwicklung meist diese Reihenfolge: Nach dem erfolgreichen Verkauf – das heißt, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist – erstellt der Makler eine Rechnung für Verkäufer und Käufer. Beide zahlen ihren Teil direkt an das Maklerbüro. Ein Geldfluss zwischen den Parteien ist hier nicht notwendig.

Typischerweise stimmen sich professionelle Makler eng mit Notaren ab, damit die Provision parallel zu den letzten Schritten im Verkaufsprozess beglichen werden kann. Auch im Eifelkreis Bitburg-Prüm oder in Trier hat sich bewährt, die Zahlungsdetails möglichst früh im Ablauf transparent zu machen. Das verschafft Sicherheit und trägt zur vertrauensvollen Abwicklung bei.

Sollten im laufenden Prozess Unsicherheiten auftauchen, empfiehlt es sich, Rücksprache mit dem Makler zu halten. Kommen steuerliche oder rechtliche Fragen auf, etwa zu Betriebskosten oder Besonderheiten bei Vermietung, sollten Sie immer einen Steuerberater oder Notar hinzu ziehen.

Welche Fehler kommen in der Praxis auf beiden Seiten vor?

Erfahrungsgemäß passieren beim Thema Maklerprovision vor allem drei Fehler. Erstens: Die Beteiligten versäumen es, frühzeitig schriftlich zu regeln, wer welche Kosten trägt. Das führt später oft zu Missverständnissen. Zweitens: Es werden Provisionshöhen akzeptiert, ohne den Markt oder regionale Gepflogenheiten zu prüfen. Drittens: Verkäufer verlassen sich darauf, dass der Käufer "schon zahlen wird" – dabei ist das seit 2020 nicht mehr ohne weiteres möglich.

In Bitburg und Umgebung ist es keine Seltenheit, dass in Erbengemeinschaften oder bei Scheidungsimmobilien eine Partei das Thema Provision anfangs ausklammert. Das führt zu Stress, wenn der Notartermin näher rückt. Ein offenes Gespräch mit dem Makler und eine saubere Vertragsgestaltung sorgen dafür, dass alle Beteiligten wissen, was auf sie zukommt.

Wie ist es bei einer alleinigen Verkäufer- oder Käuferbeauftragung?

Das sogenannte "Bestellerprinzip" aus dem Mietrecht gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien nicht. Wer als Verkäufer eine reine Verkäuferprovision vereinbart, muss diese dann vollständig tragen – der Käufer darf in diesem Fall nicht zur Kasse gebeten werden.

Andersherum: Hat der Käufer allein einen Suchauftrag beim Makler platziert, kann dieser ebenfalls nur von der suchenden Partei eine Provision verlangen. Solche Konstellationen sind im Großraum Trier seltener, da der klassische Verkaufsauftrag von Eigentümerseite dominiert.

Wer vermeiden möchte, dass sich der Käufer übervorteilt fühlt, empfiehlt früh die Klärung, ob der Makler für beide Seiten tätig wird oder nur eine Partei vertritt. In jedem Fall schafft eine saubere vertragliche Fixierung Transparenz.

Was gilt bei Immobilien an der Grenze zu Luxemburg?

Die Eifelregion grenzt mit mehreren Landkreisen unmittelbar an Luxemburg und damit an ein anderes Rechtssystem mitsamt abweichenden Gepflogenheiten. Wer zum Beispiel die Nachfrage von Luxemburger Interessenten anspricht oder selbst eine Immobilie auf beiden Seiten der Grenze sucht, sollte aufpassen: Die deutsche Provisionsregelung gilt immer dann, wenn die betreffende Immobilie in Deutschland steht.

Im grenzüberschreitenden Kontext empfiehlt es sich, die Vertragsgestaltung vorab mit einem in beiden Märkten erfahrenen Makler zu prüfen und bei rechtlichen Unsicherheiten einen Notar hinzuzuziehen. Luxemburgische Modelle bei der Maklercourtage unterscheiden sich oft von deutschen Standards; diese dürfen jedoch bei deutschen Immobilientransaktionen nicht einfach übernommen werden.

Warum Makler trotz Provision oft ein gutes Investment sind

Für viele Verkäufer ist die Provisionszahlung auf den ersten Blick ein Kostenfaktor. Erfahrungsgemäß zeigt sich aber: Ein guter Makler übernimmt nicht nur das Marketing und Besichtigungen, sondern sorgt auch für saubere Unterlagen, prüft Bonitäten und hilft, komplizierte Fälle – etwa bei Erbengemeinschaften oder schwierigen Grundstücksaufteilungen – zu lösen. Sie bezahlen also nicht nur für eine Vermittlung, sondern für eine reibungslose und rechtssichere Abwicklung.

Gerade in einer Region wie der Eifel, mit teils langwierigen Genehmigungsverfahren und individuellen Besonderheiten bei Bebauungsplänen, ist ein erfahrener Makler oft ein Wertbringer – und schützt vor teuren Fehlern, die bei der Privatvermarktung passieren können.

Was tun, wenn der Käufer abspringt – trotzdem zahlen?

Ein häufiger Beratungsanlass ist die Frage: Wann wird die Provision fällig – und muss sie auch gezahlt werden, wenn der Käufer doch nicht kauft? Die Provision wird grundsätzlich nur dann geschuldet, wenn ein wirksamer notarieller Kaufvertrag zustande gekommen ist und auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist. Springt der Käufer vor dem Notartermin ab, entsteht üblicherweise kein Provisionsanspruch.

Ausnahmen dazu gibt es in Fällen, wo ein verbindlicher Vorvertrag abgeschlossen wurde und sich eine Partei grundlos zurückzieht. In solchen Konstellationen ist eine individuelle Prüfung durch einen Rechtsanwalt empfehlenswert.

Wer seine Immobilie verkaufen will, sollte sich beim Umgang mit der Maklerprovision früh informieren und Wert auf eine klare schriftliche Vereinbarung legen. Ein persönliches Beratungsgespräch mit einem in der Region erfahrenen Maklerbüro hilft, offene Fragen zu klären und Unsicherheiten aus dem Weg zu räumen – damit Sie den Verkauf sicher und mit einem guten Gefühl abwickeln.

Häufige Fragen

Muss ich als Verkäufer zwingend einen Makler beauftragen?

Nein. Der Verkauf ist grundsätzlich auch privat möglich. Viele entscheiden sich aber aus Sicherheitsgründen für professionelle Begleitung, vor allem bei rechtlichen und finanziellen Unsicherheiten.

Gibt es Fälle, in denen nur der Käufer oder nur der Verkäufer die Provision zahlt?

Ja, wenn der Makler ausschließlich für eine Partei tätig ist, kann die Provision allein von dieser Seite getragen werden. Dann muss dies aber schriftlich und klar geregelt sein.

Wie kann ich prüfen, ob die Provisionshöhe angemessen ist?

Makler sind verpflichtet, die Höhe transparent zu nennen. Ein Vergleich mit anderen Angeboten in der Region oder ein Gespräch mit mehreren Maklern gibt einen ersten Anhaltspunkt. Eine "Pflicht zur Preisbindung" gibt es nicht.

Wann und wie wird die Provision gezahlt?

Die Provision ist nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Verkäufer und Käufer bekommen jeweils eine Rechnung vom Makler und zahlen direkt an das Maklerbüro.

Können Provisionszahlungen steuerlich geltend gemacht werden?

Das ist nur in Ausnahmefällen möglich, etwa bei vermieteten Objekten oder bei gewerblicher Nutzung. Im Regelfall handelt es sich um Privatverkäufe, bei denen keine steuerliche Absetzbarkeit besteht. Im Zweifel fragen Sie einen Steuerberater.

Gilt die Teilung auch beim Verkauf eines Grundstücks?

Nein, die gesetzliche Teilungspflicht bezieht sich nur auf Wohnimmobilien. Bei Grundstücken und Gewerbeobjekten ist die Aufteilung frei verhandelbar.

Themen: Maklerprovision, Hausverkauf, Gesetz 2020, Provisionsteilung, Verkäufer, Käufer, Vertrag, Eifel

Verantwortlich für diesen Beitrag: Joé Christian Ewrard — Inhaber & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 03.09.2026. Der Entwurf ist mit Unterstützung durch künstliche Intelligenz entstanden und vor der Veröffentlichung geprüft und freigegeben worden (KI-Transparenz). Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; bei Fragen im Einzelfall wenden Sie sich bitte an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

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