Ierfschaftsschäin a Grondbuch virum Immobilieverkaf

Bäitrag L-0077 · 29.09.2026 · 7 Min. Lieszäit · Joé Christian Ewrard

Wéi en Dokument erfëllt wéi en Zweck?

De Stierfakt weist den Doud no. E beweist awer net, wien Ierwe ginn ass. Dofir sinn, jee no Ausgangssituatioun, en Ierfschaftsschäin, en Europäescht Ierfzertifikat oder eng notariell Verfügung fir den Doudesfall zesumme mam geriichtlechen Erëffnungsprotokoll néideg.

En Ierfschaftsschäin bestätegt, wien Ierwen ass a wéi en Undeel dës Persoun un der Ierfschaft huet. Doduerch gëtt den Ierwen net eréischt zum Proprietär. De Besëtz geet schonn zum Zäitpunkt vum Ierffall iwwer. Den Ierfschaftsschäin liwwert awer den Nowäis, deen d'Grondbuchamt, den Notaire oder aner Bedeelegt kënne verlaangen.

D'Berichtegung vum Grondbuch suergt dofir, datt d'Ierwen och am Grondbuch als Proprietären agedroe sinn. En Testamentsvollstreckerzertifikat weist dogéint no, datt en ernannten Testamentsvollstrecker handele kann. En seet net automatesch aus, datt all Verkaf a säin Aufgabeberäich fält.

Fir déi éischt Iwwerpréiwung gehéieren dofir de Stierfakt, all d'Testamenter an Ierfverträg, den Erëffnungsprotokoll vum Ierfschaftsgeriicht an en aktuelle Grondbuchauszuch zesummen. Gëtt et méi Ierwen, Vollmuechten, Legater oder eng Testamentsvollstreckung, ginn och dës Dokumenter gebraucht. Schonn dës Duerchsiicht weist dacks, wéi en Dokument nach feelt.

Wéini ass en Ierfschaftsschäin néideg?

Gëtt et weder en Testament nach en Ierfvertrag, muss déi gesetzlech Ierffolleg nogewise ginn. Bei enger Immobilie geschitt dat normalerweis mat engem Ierfschaftsschäin. Dat selwecht gëllt dacks bei engem handgeschriwwenen Testament, well et keng ëffentlech Urkund ass.

Bei engem notariellen Testament oder engem notariell beurkënnten Ierfvertrag kann et anescht sinn. Sinn d'Ierwen doran eendeiteg bezeechent, kënnen d'Verfügung an de geriichtlechen Erëffnungsprotokoll als Nowäis duergoen. D'Grondbuchamt kann trotzdeem en Ierfschaftsschäin verlaangen, wann d'Ierffolleg net kloer genuch aus den Urkunden ervirgeet. Dat entsprécht de Virgabe vum [Bundesministerium der Justiz zu § 35 vun der Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html).

Typesch Schwieregkeeten entstinn duerch onkloer Formuléierungen. „Mäi Jong soll d'Haus kréien“ kann, jee nom Gesamtinhalt, eng Asazung als Ierwen, e Legat oder eng Opdeelungsuweisung sinn. Och e spéidert handgeschriwwent Testament kann déi fréier notariell Reegelung geännert hunn. Esou Froe solle virun der Vermarktung mam Notaire oder engem Fachaffekot fir Ierfrecht gekläert ginn.

Den Ierfschaftsschäin gëtt beim zoustännegen Ierfschaftsgeriicht ugefrot. Entscheedend ass grondsätzlech déi lescht gewéinlech Openthaltsplaz vum Verstuerwenen. Och en Notaire kann d'Demande ophuelen. Wéi eng Erklärungen an Nowäiser néideg sinn, hänkt vun der familiärer Situatioun an der Situatioun vum Testament of. De staatlechen [Justiz-Service zum Erbschein](https://service.justiz.de/erbschein) erkläert d'Prozedur a weist ausdrécklech drop hin, datt en notariellt Testament oder en Ierfvertrag den Ierfschaftsschäin dacks iwwerflësseg mécht.

Muss d'Grondbuch virum Verkaf berichtegt ginn?

Nom Doud steet fir d'éischt weiderhin de Verstuerwenen am Grondbuch. Rechtlech gehéiert d'Immobilie schonn den Ierwen, mee d'Grondbuch ass net méi korrekt. Mat der Berichtegung vum Grondbuch gëtt dësen Zoustand novollzéibar dokumentéiert.

D'Berichtegung ass besonnesch sënnvoll, wann de Verkaf nach net konkret virbereet gëtt, wann eenzel Ierwen d'Immobilie iwwerhuelen oder wann als éischt Belaaschtungen, Notzungsrechter oder eng Ierfschaftsausernanersetzung gekläert musse ginn. Si schaaft eng kloer Proprietärsketten a kann Nofroe vu Banken a Kafinteressente reduzéieren.

Wann d'Demande bannent der gesetzlecher Frist vun zwee Joer nom Ierffall gestallt gëtt, gëtt fir déi reng Aschreiwung vun den Ierwen als Proprietär am Prinzip keng Grondbuchgebühr fälleg. Aner Käschten, zum Beispill fir en néidegen Ierfschein oder notariell Erklärungen, kënnen trotzdeem entstoen. Déi konkret Käschtesituatioun sollt vum Grondbuchamt oder vum Notaire iwwerpréift ginn. D'Gebührereegelung steet am [Gerichts- und Notarkostengesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html).

Eng Grondbuchberichtegung sollt net mat der Läschung vun ale Belaaschtunge verwiesselt ginn. Grundschulden, Wunnrechter, Niessbrauch oder Uspréch op Réckiwwerdroung verschwannen net duerch den Ierffall. Fir hir Läschung oder Ofléisung sinn jeweils eegen Noweiser an Erklärungen néideg.

Kann déi geierften Immobilie direkt verkaaft ginn?

E Verkaf kann ënner bestëmmte Viraussetzunge vollzu ginn, ouni d'Ierwe virdrun als Proprietär anzeschreiwen. D'Grundbuchordnung gesäit fir d'Iwwerdroung duerch Ierwen eng Ausnam vun der üblecher Virdrun-Aschreiwung vir. De Keefer kann dann direkt als neie Proprietär ageschriwwe ginn. D'Grondlag ass [§ 40 vun der Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html).

Dat bedeit awer net, datt ouni Ierfnogewäis verkaaft ka ginn. Den Notaire an d'Grondbuchamt musse weiderhi feststelle kënnen, wien Ierwen ass a wien de Kafvertrag rechtswierksam ënnerschreiwen däerf. Et fält just den Tëscheschrëtt ewech, d'Ierwen als éischt am Grondbuch anzeschreiwen.

Ob dës Virgoensweis am Eenzelfall sënnvoll ass, iwwerpréift den Notaire, deen den Akt beurkundet. Onkloer Ierfquoten, eng Testamentsvollstreckung, Mannerjäreger, eng Vir- an Noierfschaft oder oppe Grondbuchrechter kënnen zousätzlech Ënnerlagen a Geneemegungen néideg maachen.

An der Verkafspraxis ass e fréien Termin beim Notaire fir den Dossier ze iwwerpréiwen dacks méi hëllefräich wéi e virschnelle Start vun der Vermarktung. Interessente ginn onsécher, wann no der Eenegung opfält, datt en Ierfnogewäis feelt. Dat kann d'Finanzéierung verzögeren an dem Keefer den Androck vermëttelen, datt de Verkaf bannent der Famill nach net ofgeschwat ass.

Wien decidéiert an enger Ierfgemeinschaft?

E puer Ierwe bilden eng Ierfgemeinschaft. D'Immobilie gehéiert hinne gemeinsam. Kee Matierwe kann eleng iwwer e vermeintlech perséinlechen Undeel um Haus verfügen. Fir de Verkaf vun der Immobilie mussen am Prinzip all verfügungsberechtegt Matierwe matwierken oder rechtswierksam vertruede sinn.

E Matierwe kann zwar iwwer säin Undeel un der ganzer Ierfschaft verfügen. Dat ass awer eppes anescht wéi de Verkaf vun engem Undeel un enger einzelner Immobilie aus der Ierfschaft a muss notariell beurkundet ginn. Dës Ofgrenzung ass am [§ 2033 vum Bürgerliches Gesetzbuch](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html) gereegelt.

De prakteschen Engpass ass dofir dacks net den Ierfschein, mee déi gemeinsam Decisioun. Een Ierwe wëll séier verkafen, en anere verlounen, an en drëtte verbënnt perséinlech Erënnerunge mam Elterenhaus. Dobäi kommen Ängschten, de Präis kéint ze niddreg sinn oder d'Ausgabe wieren an der Famill ongerecht verdeelt.

Et ass hëllefräich, d'Themen ze trennen. Als éischt gëtt gekläert, wien aus rechtlecher Siicht matdecidéiert. Duerno ginn den Zoustand, d'Notzung, d'Belaaschtungen an eng novollzéibar Wäertspan diskutéiert. Eréischt duerno sollt d'Famill iwwer e Verkaf, eng Iwwernam oder eng Verlounung decidéieren. En Immobilienagent kann d'Froen zum Maart an zum Objet moderéieren. Hien ersetzt awer weder d'Berodung am Ierfrecht nach déi verbindlech Ierfschaftsausernanersetzung duerch en Notaire oder Affekot.

Wat ännert en Testamentsvollstrecker?

Wann de Verstuerwenen en Testamentsvollstrecker agesat huet, muss fir d'éischt säi geneeën Aufgabeberäich iwwerpréift ginn. Wann d'Immobilie ënner senger Verwaltung steet, kann an der Reegel den Testamentsvollstrecker doriwwer verfügen. D'Ierwe kënnen dann net eegestänneg verkafen, just well si am Ierfschaftsschäin genannt sinn.

Den Noweis gëtt dacks duerch en Testamentsvollstreckerzeugnis vum Nofolleggeriicht erbruecht. Bei enger eendeiteger notarieller Verfügung fir den Doudesfall kënnen ënner Ëmstänn och dës Urkund an den Erëffnungsprotokoll duergoen. Ob de konkrete Verkaf vun der Vollstreckung ëmfaasst ass, ergëtt sech aus dem Testament, dem Zeugnis an de gesetzleche Grenzen.

An der Praxis sollt dofir net nëmme gefrot ginn, ob et en Testamentsvollstrecker gëtt. Entscheedend ass, wéi eng Aufgab him iwwerdroe gouf, ob säin Amt nach besteet an ob eenzel Géigestänn aus der Nofolleg ausgeholl sinn. D'[Biergerlecht Gesetzbuch iwwer d'Verfügungsbefugnis vum Testamentsvollstrecker](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html) bild dofir de rechtleche Kader.

Den Testamentsvollstrecker koordinéiert de Verkaf am Interessi vun der Nofolleg. Hie muss seng Decisioun novollzéibar treffen an däerf d'Immobilie net wéi säin eegent Verméige behandelen. Wann Zweiwel u senge Befugnisser oder Konflikter mat den Ierwe bestinn, gehéiert d'Prüfung an d'Hänn vun engem Notaire oder spezialiséierten Affekot.

Wat gëllt bei enger Schenkung, Trennung an engem Auslandsbezuch?

Bei enger fréierer Schenkung ass fir d'éischt den aktuelle Stand am Grondbuch entscheedend. Wann d'Eegentum schonn iwwerdroe gouf, verkeeft am Prinzip den agedroenen neie Proprietär. Dacks sinn awer en Notzgenossrecht, e Wunnrecht, Réckfuerderungsrechter oder Zoustëmmungsvirbehalter agedroen. Da muss gekläert ginn, ob déi berechtegt Persoun zoustëmme muss an ënner wéi enge Viraussetzungen d'Recht bestoe bleift oder geläscht ka ginn.

Bei enger Trennung a Scheedung zielt och net eleng, wien an der Immobilie wunnt oder d'Raten bezuelt huet. Entscheedend sinn d'Eegentum, de Verméigensstand, agedroe Rechter a méiglech Ofkommes tëscht den Ehepartner. Wann eng geierften Immobilie nëmmen engem Ehepartner gehéiert, kënnen et trotzdeem familljerechtlech oder verméigensrechtlech Froe ginn. Dozou sollten en Notaire, en Affekot a bei steierleche Konsequenzen de Steierberoder beroden.

An der Regioun vu PRIOCASA kënnt en Auslandsbezuch méi dacks vir. Proprietären oder Ierwe liewen zu Luxemburg, wärend d'Haus am Eifelkreis Bitburg-Prüm, zu Trier, Trier-Saarburg oder an der Vulkaneifel läit. Da kënnen auslännesch Urkunden, Vollmuechten an en Europäescht Ierfschaftszertifikat relevant ginn. Den Zertifikat kann d'Rechtsstellung vun Ierwen a grenziwwerschreidenden Ierffäll noweisen; wéi en Ierfrecht gëllt a wéi eng Form dat däitscht Grondbuchamt verlaangt, muss am Eenzelfall fachlech iwwerpréift ginn.

Wéi eng Reiefolleg verhënnert Verspéidungen?

Um Ufank steet net den Exposé, mee d'Verfügungsbefugnis. Als éischt ginn de Grondbuchauszuch, den Doudeschäin, Testamenter, Ierfverträg an d'Erëffnungsënnerlagen zesummegedroen. Duerno gëtt festgestallt, ob en Ierfschaftsschäin, en Europäescht Ierfschaftszertifikat oder en Testamentsvollstreckerzeugnis gebraucht gëtt.

Parallel dozou sollten all Bedeelegt genannt an erreechbar sinn. Bei enger Ierwegemeinschaft muss fréi gekläert ginn, ob Eenegkeet iwwer de Verkaf besteet a wien fir Besichtegungen, Ënnerlagen a lafend Käschten zoustänneg ass. Wann eng Persoun am Ausland lieft, sollt den Notaire mat Zäit iwwerpréiwen, a wéi enger Form eng Vollmacht oder Geneemegung ka benotzt ginn.

Duerno ginn d'Rechter am Grondbuch an déi objektbezunnen Ënnerlagen iwwerpréift. Dozou gehéiere besonnesch bestoend Grondscholden, Wunn- an Notzgenossrechter souwéi méiglech Baulaaschten oder net dokumentéiert Ännerungen um Gebai. Eréischt wann erkennbar ass, wat iwwerdroe ka ginn a wien ënnerschreift, kann de Verkaf zouverlässeg virbereet ginn.

Sammelt fir d'éischt den aktuellen Extrait aus dem Grondbuch, den Doudesakt an all d'Dokumenter zum Ierfrecht. Loosst duerno vun engem Nottär oder dem Nofollegschaftsgeriicht klären, wéi en Ierfschaftsnogweis néideg ass a wien ënnerschreiwen däerf. Op dëser Grondlag kann en an der Regioun erfuerenen Immobilienagent den Zoustand, d'Vermaartung an déi nächst Schrëtt vum Verkaf iwwerpréiwen, ouni Är Famill zu enger virschneller Entscheedung ze drängen.

Dacks gestallte Froen

Brauch ech fir de Verkaf vum Haus ëmmer en Ierfschaftsschäin?

Nee. En notariellt Testament oder en Ierfvertrag kann zesumme mam geriichtlechen Erëffnungsprotokoll duergoen. Wann d'Ierffolleg onkloer ass oder nëmmen e privatschrëftlecht Testament virläit, kann d'Grondbuchamt en Ierfschaftsschäin verlaangen.

Kann ech verkafen, obwuel nach ëmmer déi verstuerwe Persoun am Grondbuch steet?

Dat ka méiglech sinn, well d'Grondbuchuerdnung eng Ausnam fir den direkte Verkaf duerch Ierwe virgesäit. D'Stellung als Ierwe muss trotzdeem zweifelsfräi nogewise ginn. Den Nottär, deen den Akt opstellt, iwwerpréift, ob eng viregt Richtegstellung vum Grondbuch néideg oder sënnvoll ass.

Däerf een eenzele Matierwen den Immobilienagent beoptragen?

Eng preparatoresch Kontaktopnam ass méiglech. Fir eng verbindlech Entscheedung iwwer de Verkaf an den notarielle Kafvertrag mussen awer all verfügungsberechtegt Matierwe matwierken oder rechtswierksam vertruede sinn. Den Ëmfang vun engem Optrag un den Immobilienagent sollt dofir mat allen Bedeelegten ofgestëmmt ginn.

Verkafen d'Ierwen oder den Testamentsvollstrecker?

Dat hänkt vum Testament a vum Aufgabeberäich vum Testamentsvollstrecker of. Wann d'Immobilie ënner senger Verwaltung steet, kënnen d'Ierwe prinzipiell net eleng doriwwer verfügen. D'Testamentsvollstreckerzeugnis an déi leschtwëlleg Verfügung sollte virum Ufank vum Verkaf iwwerpréift ginn.

Wat geschitt beim Verkaf mam Wunnrecht oder Nießbrauch?

Esou Rechter bleiwen net automatesch ouni Konsequenzen. Si kënnen de Verkaf, d'Notzung duerch de Keefer an d'Finanzéierung beaflossen. Ob d'Recht bestoe bleift oder mat der Zoustëmmung vum Berechtegte geläscht ka ginn, kläert den Nottär op Basis vum Grondbuch an der zougronn leiender Vereinbarung.

Themen: Ierfschaftsschäin, Richtegstellung vum Grondbuch, Testamentsvollstrecker, Immobilieverkaf, Ierwegemeinschaft, Immobilie aus enger Ierfschaft, Eifel, Trier

Verantwortlech fir dësen Artikel: Joé Christian Ewrard — Proprietär & Makler IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 29.09.2026. Den Entworf ass mat Ënnerstëtzung vu kënschtlecher Intelligenz entstanen a virun der Verëffentlechung iwwerpréift a fräiginn ginn (KI-Transparenz). Dëse Beitrag ersetzt keng juristesch oder Steierberodung; bei Froen am Einzelfall wend dech w.e.g. un Notaire, Affekot oder Steierberoder.

Aktuell Offeren

All Offeren uweisen →

Passt dozou

All Rotschléi kucken →