Het kadaster begrijpen: de drie afdelingen correct lezen

Artikel L-0121 · 15.10.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Wat staat er in het eigendomsregister – en wat niet?

Het eigendomsregister is het officiële register voor percelen en met onroerende zaken gelijkgestelde rechten. Het toont de juridische verhoudingen van een perceel. Daartoe behoren met name het eigendom, bepaalde gebruiksrechten, beschikkingsbeperkingen en zakelijke zekerheidsrechten op onroerend goed.

Elk blad van het eigendomsregister begint met de perceelomschrijving. Daarin staan de kadastrale gegevens van het perceel, zoals kadastrale gemeente, sectie, perceelnummer en gebruikssoort. Kopers moeten controleren of deze gegevens daadwerkelijk overeenkomen met het object dat zij hebben bezichtigd. Vooral bij woningen met een tuin, oprit, garage of aangrenzende grond kunnen meerdere percelen deel uitmaken van het aanbod.

Daarna volgen de afdelingen I, II en III. De inschrijvingen daarin bouwen niet op elkaar voort zoals hoofdstukken van een overeenkomst. Elke afdeling beantwoordt andere vragen. Daarom mag geen enkele afdeling afzonderlijk worden bekeken.

Het eigendomsregister is belangrijk, maar niet volledig. Het beschrijft noch de bouwkundige staat, noch de woonoppervlakte, het toegestane gebruik of mogelijke bodemverontreiniging. Ook bouwrechtelijke lasten, niet-ingeschreven huurovereenkomsten en het feitelijke gebruik kunnen buiten het eigendomsregister relevant zijn. Een eigendomsregisteruittreksel zonder opvallende bijzonderheden vervangt daarom geen controle van de bouwdocumenten, overeenkomsten en plaatselijke omstandigheden.

Wat onthult de perceelomschrijving?

De perceelomschrijving beantwoordt allereerst de vraag wat er juridisch gezien precies wordt verkocht. Als percelen, ligging en perceelaanduiding niet overeenkomen met de verkoopbrochure en de conceptkoopovereenkomst, moet het verschil vóór het verlijden van de akte worden opgehelderd.

In de praktijk is dit vooral bij vastgoed op het platteland belangrijk. In de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in de Vulkaneifel of in de regio Trier-Saarburg kunnen de woning, het erf, de oprit, de tuin en bijgebouwen op verschillende percelen liggen. Een stuk grond dat visueel vanzelfsprekend bij het perceel lijkt te horen, hoeft juridisch geen onderdeel van de verkoop te zijn. Omgekeerd kunnen stukken grond wel deel uitmaken van de verkoop die tijdens de bezichtiging nauwelijks zijn opgevallen.

Kopers moeten de perceelomschrijving daarom vergelijken met de kadastrale kaart en het verkochte object in de conceptovereenkomst. Ook is van belang of de oprit volledig over het eigen perceel loopt. Als een deel op een perceel van een ander ligt, rijst de vraag of er een gewaarborgd recht van overpad bestaat.

De in de perceelomschrijving vermelde gebruikssoort zegt niet op betrouwbare wijze hoe een gebouw volgens het bouwrecht mag worden gebruikt. Wie een schuur wil verbouwen, een zelfstandige wooneenheid wil verhuren of een gebouw bedrijfsmatig wil gebruiken, moet de toelaatbaarheid daarvan afzonderlijk bij de bevoegde instantie controleren.

Afdeling I: Wie mag het vastgoed verkopen?

Afdeling I vermeldt de ingeschreven eigenaar. Bij meerdere eigenaren worden ook hun respectieve eigendomsverhoudingen vermeld. Daarnaast staat vermeld op welke grondslag het eigendom is verkregen, bijvoorbeeld door eigendomsoverdracht, erfopvolging of toewijzing in een gerechtelijke procedure.

Voor kopers is de eerste vraag eenvoudig: Staat de persoon die wil verkopen daadwerkelijk als eigenaar ingeschreven? Bij meerdere eigenaren moeten in principe alle vereiste verklaringen worden afgelegd. Als een eigenaar is overleden, kan het nodig zijn eerst de erfopvolging aan te tonen. Dat hoeft niet tegen de aankoop te pleiten, maar kan wel invloed hebben op het verloop.

Bij scheidingen, gemeenschappen van erfgenamen en verkopen binnen een familie is bijzondere aandacht raadzaam. Daarbij gaat het vaak niet alleen om documenten. Er kunnen verschillende verwachtingen bestaan over de koopprijs, de overdracht of de inventaris. Kopers moeten erop letten dat deze punten vóór de afspraak bij de notaris zijn afgestemd. Anders dreigen wijzigingen op het laatste moment of een later conflict.

Afdeling I laat niet met zekerheid zien of een verkoper zelfstandig mag handelen. Volmachten, een executele of vereiste toestemmingen kunnen daarnaast relevant zijn. De notaris controleert de juridische voorwaarden van de concrete transactie. Bij familiegeschillen of onopgehelderde erfeniskwesties kan aanvullend juridisch advies van een advocaat raadzaam zijn.

Afdeling II: Welke rechten en beperkingen bestaan er?

Afdeling II bevat lasten en beperkingen die niet tot de zakelijke zekerheidsrechten op onroerend goed behoren. Hier kunnen bijvoorbeeld rechten van overpad, woonrechten, vruchtgebruik, leidingrechten, voorkeursrechten, zakelijke lasten, beschikkingsbeperkingen of voorlopige inschrijvingen staan.

Een inschrijving vormt niet automatisch een belemmering voor de aankoop. Doorslaggevend is de inhoud ervan. Een recht van overpad kan uitsluitend dienen om een bestaande toegangsweg juridisch vast te leggen. Het kan echter ook betekenen dat buren regelmatig over het te kopen perceel mogen rijden. Een leidingrecht kan betrekking hebben op een ondergronds leidingtracé en latere bouwplannen beperken.

Kopers moeten woonrechten en vruchtgebruik bijzonder serieus nemen. Dergelijke rechten kunnen het eigen gebruik aanzienlijk beïnvloeden en verliezen niet alleen daardoor hun werking omdat de woning wordt verkocht. Vóór ondertekening moet duidelijk zijn opgehelderd of het recht blijft bestaan of in verband met de verkoop moet worden geschrapt.

Korte inschrijvingen in het grondboek vertellen vaak niet het hele verhaal. Vaak verwijzen ze naar een akte van toestemming. Pas deze akte beschrijft de precieze inhoud, het ruimtelijke verloop en mogelijke voorwaarden. De [Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html) bepaalt daarom dat bij een gerechtvaardigd belang ook de aanvullende akten kunnen worden ingezien.

In afdeling II kan bovendien de Auflassungsvormerkung van een koper worden ingeschreven. Deze stelt de aanspraak op eigendomsoverdracht veilig. Als er al een voorlopige inschrijving ten gunste van een andere persoon staat, moet vóór een nieuwe aankoop worden opgehelderd waarom deze nog bestaat en hoe deze kan worden verwijderd.

Afdeling III: Wat betekenen grondschuld en hypotheek?

Afdeling III bevat met name grondschulden en hypotheken. Deze dienen doorgaans als zekerheid voor leningen. Voor kopers lijkt een hoge ingeschreven grondschuld vaak verontrustend. Het ingeschreven bedrag is echter niet gelijk aan de momenteel openstaande leningschuld.

Een grondschuld kan nog ingeschreven staan, hoewel de onderliggende lening al gedeeltelijk of volledig is afgelost. Omgekeerd kan uitsluitend uit het grondboek niet worden afgeleid welke vordering een bank momenteel geldend zou kunnen maken. Daarvoor zijn aanvullende documenten van de eigenaar en de financierende bank vereist.

Bij een gebruikelijke verkoop moet de koper de eigendom in principe zonder niet-overgenomen lasten van de verkoper verkrijgen. Bestaande zakelijke zekerheidsrechten op onroerend goed worden dan in het kader van de afwikkeling van de koopovereenkomst afgelost en geschrapt. De notaris coördineert daarvoor de vereiste verklaringen en houdt bij de opeisbaarheid van de koopprijs rekening met de aflossingsvoorwaarden.

Kopers moeten desondanks niet alleen vragen of een grondschuld wordt geschrapt. Het is ook belangrijk of alle benodigde documenten voor de schrapping aanwezig zijn en of een last uitdrukkelijk moet worden overgenomen. Een dergelijke overname is een juridische en financiële beslissing. Deze moet samen met de notaris en de financierende bank worden beoordeeld.

De eigen bank van de koper verlangt vaak eveneens een grondschuld als zekerheid voor de lening. Deze nieuwe last moet worden onderscheiden van de koopprijs en van de oude financieringen van de verkoper.

Waarom is de rangorde van een recht belangrijk?

Inschrijvingen in het kadaster hebben een rangorde. Deze rang kan bepalen welk recht bij een conflict of een gedwongen verkoop voorrang krijgt. De volgorde is daarom meer dan alleen een formele rangschikking.

Voor kopers is vooral de rangpositie van de voorlopige inschrijving van de eigendomsoverdracht belangrijk. Na de inschrijving daarvan kunnen latere beschikkingen in principe niet zonder meer afbreuk doen aan de gewaarborgde aanspraak. Welke werking dit in een specifiek geval heeft, beoordeelt de notaris aan de hand van de volledige stand van het kadaster en de ingediende aanvragen.

Ook banken letten op de rang van hun grondschuld. Als bestaande rechten in het kadaster blijven staan, kan dit van invloed zijn op de financiering. Een gebruiksrecht met een hogere rang kan bovendien de economische waarde van de zekerheid veranderen.

De rangorde is niet altijd eenvoudig te beoordelen aan de hand van alleen het uittreksel. Aantekeningen, verwijzingen en gelijktijdig ingediende aanvragen kunnen een rol spelen. Kopers moeten daarom niet proberen de rangverhoudingen uitsluitend aan de hand van afzonderlijke kolommen zelf definitief te beoordelen.

Welke inschrijvingen worden geschrapt en welke overgenomen?

Vóór de afspraak bij de notaris moet voor elke relevante inschrijving vaststaan wat ermee moet gebeuren. Sommige rechten worden doorgehaald. Andere blijven bestaan en worden door de koper samen met het onroerend goed overgenomen. Dit onderscheid moet duidelijk in de koopovereenkomst worden vastgelegd.

Een veelgemaakte fout is de aanname dat de verkoper alle inschrijvingen wel zal laten doorhalen. Dat is niet altijd gewenst en niet bij elk recht mogelijk. Een recht van overpad ten gunste van een aangrenzend perceel kan permanent nodig zijn. Een woonrecht kan daarentegen volgens de afspraak tussen de betrokkenen voor doorhaling bestemd zijn. Daarvoor zijn doorgaans passende verklaringen van de rechthebbende vereist.

Kopers moeten ook vragen wie de kosten van een overeengekomen doorhaling draagt en aan welke voorwaarden nog niet is voldaan. De notaris licht de beoogde contractuele regeling toe en verzorgt de kadastrale stappen. Hij behartigt daarbij niet eenzijdig de belangen van de koper of de verkoper, maar is verplicht neutraal te blijven.

Bij twijfel over de economische gevolgen van een recht kan aanvullend deskundig advies helpen. Als het gaat om aansprakelijkheidsrisico’s, geschillen of de uitleg van oudere overeenkomsten, is een advocaat de juiste contactpersoon. Fiscale gevolgen moeten met een belastingadviseur worden besproken.

Wat moeten kopers vóór de afspraak bij de notaris controleren?

Vraag een actueel en volledig uittreksel uit het kadaster aan. Een ouder uittreksel geeft tussentijdse inschrijvingen of openstaande aanvragen mogelijk niet betrouwbaar weer. De eigenaar kan het uittreksel verstrekken of de benodigde inzage mogelijk maken. Niet iedereen krijgt zonder meer inzage in het kadaster; in principe moet een gerechtvaardigd belang worden aangetoond. Inzage is ook mogelijk met toestemming van de ingeschreven eigenaar, zoals de kadasterverordening https://www.gesetze-im-internet.de/gbvfg/__43.html toelicht.

Vergelijk de eigenaar, alle percelen en de vermelde rechten met de verkoopbrochure, de kadastrale kaart en de conceptovereenkomst. Laat u bij onduidelijke inschrijvingen ook de onderliggende toestemmingsakten tonen. Vraag niet alleen wat er is ingeschreven, maar ook wat het recht in de praktijk betekent: Wie mag welke weg gebruiken? Waar loopt een leiding? Wie mag de ruimten bewonen? Om welk oppervlak gaat het?

Controleer daarnaast documenten die niet door het kadaster worden vervangen. Hiertoe kunnen het bouwdossier, bouwvergunningen, het register van publiekrechtelijke bouwverplichtingen, informatie over bodemverontreiniging, de ontsluitingssituatie, huurovereenkomsten en bij appartementsrechten de splitsingsakte en het gemeenschapsreglement behoren. Welke documenten vereist zijn, hangt af van het object en het geplande gebruik.

Leg openstaande vragen tijdig voor. Het moment van de notariële akte mag niet de eerste keer zijn dat een koper kennisneemt van een woonrecht, een toegangsweg van derden of een extra perceel. Onduidelijkheden mogen vóór de ondertekening worden opgehelderd. Dat is geen overdreven voorzichtigheid, maar een passende voorbereiding op een ingrijpende beslissing.

Laat u vóór de afspraak bij de notaris een actueel uittreksel uit het kadaster, de kadastrale kaart en alle akten met betrekking tot onduidelijke inschrijvingen verstrekken. Markeer afwijkingen en formuleer uw vragen schriftelijk. PRIOCASA kan de documenten voor een object in de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier, Trier-Saarburg, de Vulkaneifel of aan de grens met Luxemburg samen met u gestructureerd voorbereiden; de juridische controle en opstelling worden door de notaris uitgevoerd, en bij bijzondere risico's door een advocaat.

Veelgestelde vragen

Kan ik als aspirant-koper zelf een uittreksel uit het kadaster aanvragen?

Inzage vereist in principe een gerechtvaardigd belang. Louter algemene nieuwsgierigheid is niet voldoende. In de praktijk kan de eigenaar een uittreksel verstrekken of toestemming geven voor inzage.

Moet een ingeschreven grondschuld vóór de verkoop altijd worden doorgehaald?

Niet noodzakelijk. Doorslaggevend is wat in de koopovereenkomst wordt afgesproken en of de koper de last moet overnemen. Hypothecaire zekerheidsrechten die niet worden overgenomen, worden doorgaans tijdens de afwikkeling van de koop afgelost en doorgehaald.

Betekent een grondschuld dat de verkoper nog precies evenveel schuld heeft?

Nee. Het bedrag van de grondschuld geeft geen betrouwbaar beeld van de actuele restschuld. In principe kennen de financierende bank en de kredietnemer de werkelijke stand.

Staan bouwlasten ook in afdeling II?

Bouwlasten staan doorgaans niet in het kadaster, maar in een afzonderlijk bouwlastenregister. Daarom moet dit, afhankelijk van het perceel en het gebruik, eveneens worden gecontroleerd. De bevoegde instantie kan informatie geven over de procedure in het individuele geval.

Wat moet ik doen als ik een inschrijving niet begrijp?

Vraag om de volledige toestemmingsakte en leg de vraag vóór het verlijden van de akte aan de notaris voor. Bij betwiste of economisch ingrijpende gevolgen kan daarnaast een advocaat advies geven. Onderteken niet in de hoop de betekenis later op te helderen.

Onderwerpen: kadaster begrijpen, afdelingen van het kadaster, aankoop van vastgoed Eifel, grondschuld, recht van overpad, Vormerkung van eigendomsoverdracht, afspraak bij de notaris, vastgoedmakelaar Bitburg

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — eigenaar & makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 15.10.2026. Het concept is met ondersteuning van kunstmatige intelligentie tot stand gekomen en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →