Afspraak bij de notaris bij de aankoop van onroerend goed: verloop en valkuilen

Artikel L-0119 · 15.10.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Waarom is de notarisafspraak bij de aankoop van onroerend goed noodzakelijk?

Een overeenkomst voor de aankoop van een perceel of huis moet notarieel worden vastgelegd. Pas de notariële akte schept de vereiste rechtsgrond. Dit volgt uit [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

De notaris behartigt daarbij niet de belangen van de koper of verkoper. Hij begeleidt beide partijen onafhankelijk en onpartijdig. Hij moet de intenties van de betrokkenen verduidelijken, hen informeren over de juridische gevolgen en de afspraken eenduidig formuleren. Wie een eenzijdige beoordeling uitsluitend vanuit het eigen perspectief nodig heeft, moet daarnaast een gespecialiseerde advocaat inschakelen.

Het verlijden van de akte is meer dan een plechtige ondertekening. Met de ondertekende koopovereenkomst ontstaan bindende verplichtingen. De koper moet betalen nadat aan de overeengekomen voorwaarden is voldaan. De verkoper moet de eigendomsoverdracht mogelijk maken en het object volgens afspraak opleveren.

Na het verlijden van de akte bestaat doorgaans geen algemeen herroepingsrecht. Daarom mogen noch een onduidelijk financieringsonderdeel, noch een onopgelost familieconflict mee naar de notaristafel worden genomen. Juist bij erfgenamengemeenschappen blijkt in de praktijk vaak pas uit de conceptovereenkomst dat de opleveringsdatum, de inventaris of de verdeling van de opbrengst nog niet definitief zijn besproken.

Wat controleert de notaris vóór het verlijden van de akte?

De notaris raadpleegt het kadaster. Hij controleert wie als eigenaar staat ingeschreven en welke rechten op het perceel rusten. Daartoe kunnen grondschulden, hypotheken, rechten van overpad, woonrechten, vruchtgebruik of voorkeursrechten behoren. In de overeenkomst moet worden vastgelegd welke rechten moeten worden geschrapt, overgenomen of nieuw gevestigd.

Daarnaast controleert de notaris de juridische voorwaarden voor de afwikkeling. Daartoe behoren de identiteit van de betrokkenen, vertegenwoordigingsvolmachten en vereiste toestemmingen. Bij een vennootschap, een erfgenamengemeenschap, minderjarige betrokkenen of een verkoop door een gevolmachtigde kan aanvullende verduidelijking nodig zijn.

De notaris stelt de koopovereenkomst zo op dat geen van beide partijen zonder zekerheid vooraf hoeft te presteren. De koper hoeft de koopprijs in principe pas te betalen wanneer zijn aanspraak op eigendomsoverdracht voldoende is gewaarborgd. Daarvoor moeten doorgaans de Auflassungsvormerkung zijn ingeschreven, de vereiste vergunningen beschikbaar zijn en de documenten voor het schrappen van niet-overgenomen lasten zijn veiliggesteld. Ook een wettelijk voorkeursrecht van de gemeente kan een rol spelen. De [Bundesnotarkammer licht deze opeisbaarheidsvoorwaarden toe](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit).

De notaris controleert bovendien of de afspraken juridisch begrijpelijk en uitvoerbaar zijn. Hij verduidelijkt echter alleen de feiten die de betrokkenen bekendmaken of die uit de betrokken documenten blijken. Een mondelinge nevenafspraak die niet aan de notaris wordt meegedeeld, kan hij niet controleren en evenmin juridisch sluitend vastleggen.

Wat controleert de notaris uitdrukkelijk niet?

De notaris bezichtigt de woning niet. Hij onderzoekt noch het dak, noch de verwarming, vocht, leidingen, schadelijke stoffen of de energetische toestand. Ook de woonoppervlakte, perceelgrenzen en daadwerkelijke bruikbaarheid van afzonderlijke ruimten worden niet automatisch gecontroleerd. Afhankelijk van de vraag zijn daarvoor een bouwkundig expert, landmeter, energieadviseur of de bevoegde instantie de juiste aanspreekpunten.

Hij beoordeelt ook niet of de koopprijs marktconform is. Een juridisch correcte overeenkomst kan economisch toch nadelig zijn. De notaris bepaalt geen marktwaarde, vergelijkt geen aanbiedingen en voorspelt niet hoe de vastgoedmarkt zich zal ontwikkelen.

Evenmin controleert hij of de koper de woning op lange termijn kan betalen. Hij controleert niet de persoonlijke huishoudbegroting, de leningsvoorwaarden of het risico van een vervolgfinanciering. De notaris kan een hypotheekrecht juridisch vormgeven en vastleggen in een notariële akte. Of de lening economisch passend is en tijdig wordt uitbetaald, moeten de koper en de financierende bank vooraf regelen.

Publiekrechtelijke lasten, bodemverontreiniging, bijdragen voor het bouwrijp maken, publiekrechtelijke vergunningen en geplande projecten in de omgeving blijken niet volledig uit het kadaster. Ook betekent bestaand gebruik niet automatisch dat dit bouwrechtelijk is vergund. Kopers moeten daarom de relevante registers, bouwdossiers en informatie van de gemeente of het districtsbestuur laten controleren.

De notaris verstrekt ten slotte geen uitgebreid belastingadvies. Hij voldoet aan wettelijke meldingsplichten en kan fiscaal relevante punten herkennen. De persoonlijke gevolgen van verhuur, verkoop binnen bepaalde fiscale termijnen, een schenking of een verdeling van een nalatenschap behoren echter tot het werkterrein van de belastingadviseur. Bij betwiste rechtsvragen moet een advocaat worden ingeschakeld.

Hoe bereiden koper en verkoper de conceptovereenkomst voor?

Voordat de ontwerpakte wordt opgesteld, heeft het notariskantoor duidelijke informatie nodig over de betrokken partijen, de woning, de koopprijs, de financiering en de gewenste eigendomsoverdracht. Even belangrijk zijn afspraken over mee verkochte inventaris, bestaande huurovereenkomsten, bekende gebreken en nog uit te voeren werkzaamheden.

De ontwerpakte moet zin voor zin worden gecontroleerd. Kloppen de namen, kadastrale gegevens en bankgegevens? Is eenduidig geregeld wanneer de sleutels, het bezit, de baten, de lasten en de zorgplichten voor de veiligheid overgaan? Zijn de inbouwkeuken, fotovoltaïsche installatie, brandstof voor de verwarming of andere roerende zaken opgenomen? Wat gebeurt er als de woning op de dag van overdracht niet is ontruimd?

Bij een consumentenovereenkomst die onder de notariële akteplicht voor vastgoedtransacties valt, moet de beoogde overeenkomsttekst in de regel twee weken vóór het verlijden van de akte aan de consument ter beschikking worden gesteld. Deze tijd is bedoeld voor controle en is niet slechts een wachttijd. De wettelijke grondslag is te vinden in [§ 17 BeurkG](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html).

Onduidelijke passages moeten vóór de afspraak aan het notariskantoor worden gestuurd. Wijzigingen zijn mogelijk. De ontwerpakte is geen onveranderlijk formulier. Verkopers moeten bekende wezenlijke gebreken openlijk vermelden. Kopers moeten concrete toezeggingen waarop zij hun beslissing baseren in de overeenkomst laten opnemen.

Hoe verloopt de notarisafspraak?

De betrokken partijen nemen geldige identiteitsdocumenten mee naar de afspraak. Als iemand wordt vertegenwoordigd, moet tijdig worden vastgesteld of een volmacht volstaat of dat achteraf goedkeuring nodig is. Financieringsstukken voor een hypotheekrecht moeten tijdig bij het notariskantoor zijn ingediend.

De notaris leest de akte volledig voor. Daarbij licht hij de juridische bepalingen toe en beantwoordt hij vragen van beide partijen. Onjuistheden kunnen dan nog worden gecorrigeerd. Niemand hoeft te ondertekenen zolang een wezenlijk punt onduidelijk is.

Typische vragen hebben betrekking op de opeisbaarheid van de koopprijs, de doorhaling van oude grondschulden, de overgang van het bezit of de omgang met bekende schade. Een belangrijke praktische vraag is ook: wat gebeurt er als een partij haar verplichting niet nakomt? Betalingstermijnen, ontruimingsverplichtingen en mogelijke verklaringen van onderwerping aan onmiddellijke tenuitvoerlegging moeten worden begrepen voordat er wordt ondertekend.

Na de toelichting ondertekenen de betrokkenen en de notaris. Daarmee is de overeenkomst in beginsel bindend. Dat de koper nog niet in het kadaster staat ingeschreven, betekent niet dat hij zich vrijelijk kan bedenken.

Wat gebeurt er na het verlijden van de akte?

Na de afspraak begint de afwikkeling. De notaris zorgt in het bijzonder voor de inschrijving van de voorlopige aantekening van de eigendomsoverdracht en vraagt de documenten op die nodig zijn om het object vrij van lasten te maken. Hij vraagt de vereiste goedkeuringen of verklaringen aan en zorgt voor de in de overeenkomst voorziene aanvragen bij het kadaster.

Pas wanneer aan de overeengekomen voorwaarden is voldaan, verstuurt het notariskantoor de mededeling dat de koopprijs opeisbaar is. De koper dient niet uitsluitend op basis van een factuur van de verkoper of een mondeling genoemde datum te betalen. Doorslaggevend zijn de overeenkomst en de notariële mededeling dat de koopprijs opeisbaar is.

Na volledige betaling van de koopprijs en zodra aan de overige voorwaarden is voldaan, wordt de overschrijving van de eigendom aangevraagd. De overdracht van de sleutels en het bezit wordt daarentegen door de overeenkomst bepaald. De overschrijving van de eigendom en de feitelijke overdracht vinden daarom vaak niet op dezelfde dag plaats.

Voor de overdracht wordt een protocol aanbevolen. Daarin worden de sleutels, meterstanden, overgedragen documenten en waarneembare afwijkingen vastgelegd. De notaris organiseert deze praktische afspraak doorgaans niet.

Welke kosten ontstaan er en wie betaalt deze?

Notaris- en kadasterkosten worden niet vrij onderhandeld. Ze zijn gebaseerd op het Gerichts- und Notarkostengesetz, met name op de transactiewaarde en de vereiste werkzaamheden. De wettelijke tarieven gelden ongeacht welk notariskantoor wordt gekozen. De grondslag is het [Gerichts- und Notarkostengesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/).

In de koopovereenkomst wordt geregeld wie welke kosten draagt in de onderlinge verhouding tussen de partijen. Doorgaans neemt de koper de kosten van de notariële akte en de eigendomsverkrijging voor zijn rekening. Kosten voor de doorhaling van lasten die niet worden overgenomen, worden vaak aan de verkoper toegewezen. De concrete factuur hangt af van de overeenkomst, de kadastrale handelingen en een eventuele financiering.

Ook een niet notarieel verleden ontwerp kan kosten met zich meebrengen als het notariskantoor al opdracht heeft gekregen. Voordat de opdracht wordt verstrekt, moet daarom vaststaan wie het ontwerp aanvraagt en wie de kosten draagt als de verkoop niet doorgaat.

Overdrachtsbelasting, financieringskosten en een eventuele makelaarscourtage zijn geen notariskosten. Voor een betrouwbare berekening dienen kopers vóór ondertekening alle bijkomende aankoopkosten met de financieringspartner, het notariskantoor en indien nodig een belastingadviseur te bespreken.

Welke regionale valkuilen zijn er in de Eifel en Trier?

In de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier-Saarburg en in de Vulkaneifel behoren oudere woonhuizen, voormalige agrarische gebouwen en percelen met historisch ontstane toegangswegen tot het gebruikelijke marktaanbod. In dergelijke gevallen moet worden gecontroleerd of aanbouwen en bestemmingswijzigingen zijn goedgekeurd, of de grenzen overeenkomen met het feitelijke gebruik en of toegangs- of leidingrechten juridisch zijn vastgelegd.

Een zichtbare oprit over het perceel van de buren vervangt geen ingeschreven recht van overpad. Een ruimte die al jaren wordt gebruikt, is alleen daarom nog niet als woonruimte goedgekeurd. Ook particuliere leidingen, kleine afvalwaterzuiveringsinstallaties, overstromingsrisico's of eerder bedrijfsmatig gebruik kunnen aanvullende controles vereisen. De notaris kan dergelijke feitelijke omstandigheden niet uit eigen waarneming vaststellen.

Aan de grens met Luxemburg spelen daarnaast grensoverschrijdende kwesties. Kopers werken mogelijk in Luxemburg, financieren via een buitenlandse bank of zijn gehuwd in een situatie met internationale aspecten. Dan moeten documenten over de hypotheekinschrijving, vertegenwoordigingskwesties en mogelijke gevolgen van buitenlands recht vroegtijdig worden opgehelderd. De notaris wijst op een mogelijk internationaal aspect, maar is niet verplicht om uitgebreid advies te geven over de inhoud van een buitenlands rechtsstelsel. Daarvoor kan gespecialiseerd juridisch of fiscaal advies nodig zijn.

Neem het concept van de koopovereenkomst erbij en markeer alles wat met betrekking tot de koopprijs, financiering, lasten, bekende gebreken, overdracht en inventaris nog niet duidelijk is. Bespreek juridische vragen met het notariskantoor, de staat van het gebouw met een deskundige en fiscale gevolgen met een belastingadviseur. Een regionaal ervaren makelaarskantoor zoals PRIOCASA kan de documenten en openstaande praktische punten voor de verkoop in Bitburg, de Eifel, Trier en de grensstreek met Luxemburg vroegtijdig samenbrengen, zonder het onafhankelijke advies van een notaris, advocaat of belastingadviseur te vervangen.

Veelgestelde vragen

Controleert de notaris of het huis bouwkundige gebreken heeft?

Nee. De notaris controleert de juridische vormgeving en de veilige afwikkeling, maar niet de bouwkundige staat. Bij twijfel moet de woning vóór het passeren van de akte door een onafhankelijke deskundige worden onderzocht.

Kan ik na de afspraak bij de notaris afzien van de aankoop van de woning?

Er bestaat doorgaans geen algemeen herroepings- of ontbindingsrecht. Ontbinding is alleen mogelijk als de overeenkomst daarin voorziet of als aan bijzondere wettelijke voorwaarden is voldaan. Laat het individuele geval door de notaris of een advocaat beoordelen.

Moet ik de koopprijs direct na ondertekening betalen?

Doorgaans niet. Er wordt pas betaald wanneer aan de contractuele voorwaarden voor opeisbaarheid is voldaan en de notariële mededeling van opeisbaarheid beschikbaar is. Controleer daarnaast de in de overeenkomst genoemde betalingstermijn.

Controleert de notaris publiekrechtelijke bouwlasten en bouwvergunningen?

Niet automatisch en niet in dezelfde omvang als het kadaster. Kopers moeten het register van publiekrechtelijke bouwlasten, het bouwdossier, de ontsluiting en het vergunde gebruik bij de bevoegde instanties laten controleren. Bijzonderheden moeten vóór het passeren van de akte worden besproken.

Wie kiest de notaris bij de aankoop van een woning?

Koper en verkoper moeten het eens worden over een notariskantoor. Vaak stelt de koper er een voor, omdat die doorgaans een aanzienlijk deel van de aankoopkosten draagt. Ongeacht de keuze blijft de notaris onafhankelijk en onpartijdig tegenover beide partijen.

Onderwerpen: afspraak bij de notaris voor de aankoop van een woning, notaris bij de aankoop van een woning, koopovereenkomst voor een woning, notariskosten, kadaster, voorlopige inschrijving van de eigendomsoverdracht, aankoop van een woning in de Eifel, aankoop van een huis in Trier

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — eigenaar & makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 15.10.2026. Het concept is met ondersteuning van kunstmatige intelligentie tot stand gekomen en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →