Reserveringsovereenkomst en koopintentie: wat geldt er?

Artikel L-0099 · 07.10.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Wat is vóór de afspraak bij de notaris werkelijk bindend?

Het korte antwoord luidt: De aankoop van vastgoed kan in beginsel niet bindend worden overeengekomen met een handdruk, per e-mail of met een gewoon schriftelijk document. Wie zich verplicht tot de koop of verkoop van een perceel, heeft een notariële akte nodig. Dat bepaalt [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

Dat geldt niet alleen voor een onbebouwd perceel. Ook bij de koop van een huis of appartement is een notariële akte vereist. Een ondertekende koopintentie, een financieringsbevestiging of overeenstemming over de prijs vervangt de notariële koopovereenkomst niet.

Vóór de afspraak bij de notaris kunnen niettemin rechtsgeldige afspraken ontstaan. Dit betreft bijvoorbeeld de vertrouwelijkheid, het verstrekken van documenten, het inschakelen van een taxateur of het dragen van bepaalde voorbereidingskosten. Of een afzonderlijke clausule bindend is, hangt af van de inhoud ervan. De titel van het document is niet bepalend.

Voor kopers betekent dit: Een toezegging zoals „Het vastgoed is van u“ vormt nog geen juridisch zekere eigendomspositie. Voor verkopers betekent dit: Ook een geloofwaardig uitgesproken koopintentie garandeert niet dat de financiering, controle en afspraak bij de notaris daadwerkelijk worden afgerond.

Wat biedt een reserveringsovereenkomst?

Met een reserveringsovereenkomst moet vastgoed voor een bepaalde belangstellende worden gereserveerd. De makelaar kan zich er bijvoorbeeld toe verplichten de verkoopactiviteiten tijdelijk op te schorten of geen verdere bezichtigingen te organiseren. Dit geeft beide partijen tijd voor de financiering, controle van de documenten en voorbereiding van de overeenkomst.

De reikwijdte blijft echter beperkt. Een makelaar is normaal gesproken niet de eigenaar van het vastgoed. Hij kan daarom niet zonder meer garanderen dat de verkoper het in deze periode niet aan een andere belangstellende verkoopt. Als ook de eigenaar gebonden moet worden, moet hij bij de overeenkomst worden betrokken. Zodra de afspraak feitelijk tot koop of verkoop verplicht, kan opnieuw de verplichte notariële vorm van toepassing zijn.

Een reservering wordt bovendien niet in het kadaster ingeschreven. Ze beschermt de koper daarom niet op dezelfde manier als de latere Auflassungsvormerkung. Pas deze voorlopige inschrijving beschermt na de notariële koopovereenkomst de aanspraak op eigendomsoverdracht tegen latere beschikkingen. De Bundesnotarkammer omschrijft deze daarom als de eigenlijke kadastrale „reservering“ van het vastgoed. [Informatie van de Bundesnotarkammer](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit)

In de praktijk moet een reserveringsovereenkomst duidelijk aangeven wie deze sluit, om welk vastgoed het gaat, wat tijdens de reservering achterwege blijft en wanneer de overeenkomst eindigt. Even belangrijk is de vraag wat er gebeurt als de financiering niet rondkomt, documenten nieuwe risico's aan het licht brengen of de verkoper niet meer wil verkopen.

Is een reserveringsvergoeding toegestaan?

Een reserveringsvergoeding is niet alleen rechtsgeldig omdat deze in een afzonderlijk document is opgenomen en dat document is ondertekend. Doorslaggevend zijn de concrete vormgeving, de tegenprestatie en de voorwaarden voor terugbetaling.

Het Bundesgerichtshof heeft bezwaar gemaakt tegen een vooraf opgestelde overeenkomst waarbij een reserveringsvergoeding zonder uitzondering zou worden ingehouden. In de beoordeelde zaak kreeg de klant van de makelaar geen noemenswaardig voordeel en leverde de makelaar geen tegenprestatie van overeenkomstige waarde. De rechter beschouwde dit als een onredelijke benadeling. Daaruit volgt echter niet dat elke denkbare reserveringsvergoeding automatisch ongeldig is. [BGH over de reserveringsvergoeding](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Art=pm&Blank=1&Datum=2022&Gericht=bgh&file=dokument.pdf&linked=urt&nr=133492)

Vóór een betaling moeten kopers daarom nagaan waarvoor de vergoeding precies wordt gevraagd. Wordt deze bij de aankoop verrekend? Wordt deze terugbetaald als de verkoper afzegt? Wat geldt er als de financiering niet wordt goedgekeurd of bij belangrijke nieuwe bevindingen over het vastgoed? Wie ontvangt het geld en mag deze persoon het überhaupt houden?

Een hoge betaling of een betaling die onherroepelijk verloren gaat, kan aanzienlijke economische druk veroorzaken. Deze mag kopers er niet toe aanzetten om ondanks een onzekere financiering of vastgestelde gebreken tot aankoop over te gaan. Wie een dergelijke overeenkomst krijgt voorgelegd, moet deze bij twijfel door een advocaat laten controleren. De notaris adviseert neutraal over de vormgeving van de vastgoedtransactie, maar behartigt niet eenzijdig de belangen van één partij.

Wat houdt een koopintentieverklaring in?

Een intentieverklaring tot aankoop legt vast dat koper en verkoper de totstandkoming van een koopovereenkomst serieus voorbereiden. Vaak worden daarin het vastgoed, de beoogde prijs, de financieringsstatus, de gewenste overdrachtsdatum en nog openstaande controles vastgelegd. In het zakelijke verkeer is ook de benaming Letter of Intent gebruikelijk.

Een echte intentieverklaring is bedoeld om het geplande verloop te regelen zonder de aankoop van het vastgoed al bindend vast te leggen. Formuleringen als „onder voorbehoud van financiering“, „onder voorbehoud van controle van de documenten“ of „onder voorbehoud van de notariële koopovereenkomst“ maken openstaande punten zichtbaar. Ze vervangen echter geen zorgvuldige controle van het volledige document.

Het wordt problematisch als de verklaring niet alleen een intentie beschrijft, maar een verplichting tot latere aankoop of verkoop moet doen ontstaan. Een bindende voorovereenkomst voor de aankoop van vastgoed moet in beginsel eveneens notarieel worden vastgelegd. Ook contractuele boetes, hoge afkoopsommen of andere economische nadelen kunnen juridisch problematisch zijn als ze sterke druk uitoefenen om de koopovereenkomst te sluiten.

Een document kan bovendien deels niet-bindend en deels bindend zijn. Een aankoopverplichting kan ontbreken, terwijl bepalingen over vertrouwelijkheid, exclusiviteit of kosten wel rechtsgeldig moeten zijn. Daarom moet uitdrukkelijk worden vermeld welke passages juridisch bindend moeten zijn. Bij twijfel is een individuele beoordeling door een notaris of advocaat zinvol.

Waarom beschermt de verplichte notariële vorm beide partijen?

Het vormvereiste is niet slechts een formaliteit. De aankoop van vastgoed heeft economische en juridische gevolgen op lange termijn. De notariële vastlegging moet waarborgen dat de inhoud van de overeenkomst volledig wordt vastgelegd en toegelicht en gericht is op een juridisch correcte uitvoering.

Een onderhandse handtekening, een ingescand document of een e-mail volstaan niet. Ook alleen een legalisatie van de handtekeningen is niet hetzelfde als de notariële vastlegging van de koopovereenkomst. Als niet aan het wettelijk voorgeschreven vormvereiste is voldaan, is de overeenkomst die op de aankoop van het perceel is gericht in beginsel nietig. Dit volgt aanvullend uit [§ 125 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html).

Bij deze bescherming hoort ook tijd om te lezen. Bij een consumentenovereenkomst in de zin van de wet moet het ontwerp van de overeenkomst doorgaans twee weken vóór de notariële vastlegging aan de consument ter beschikking worden gesteld. Deze periode is geen herroepingstermijn. Ze is bedoeld om het ontwerp vóór ondertekening te controleren, vragen te stellen en zo nodig deskundig advies in te winnen.

Een notariële koopovereenkomst kan na het passeren van de akte niet zomaar worden herroepen omdat er twijfels ontstaan of een betere woning is gevonden. Ontbindingsrechten en voorwaarden bestaan alleen als ze wettelijk zijn voorzien of rechtsgeldig zijn overeengekomen. Juist daarom moeten openstaande financieringskwesties en herkenbare risico's vóór de afspraak worden besproken.

Welke stappen moeten kopers vóór een reservering nemen?

Eerst moet duidelijk zijn wat de reservering überhaupt oplevert. Wordt alleen de advertentie gepauzeerd of worden ook bezichtigingen en onderhandelingen opgeschort? Heeft de verkoper ermee ingestemd? Zijn er nog andere belangstellenden of is er al een afspraak bij de notaris voorbereid? Duidelijke antwoorden voorkomen verkeerde verwachtingen.

Daarna volgt de financiering. Een eerste inschatting van de bank is nuttig, maar niet altijd een definitieve toezegging voor een lening. Kopers moeten nagaan welke documenten nog ontbreken en of de bank juist deze woning al heeft beoordeeld. Een reservering mag er niet toe leiden dat de stand van de financiering gunstiger wordt ingeschat dan die daadwerkelijk is.

Vervolgens moeten de objectdocumenten en bekende risico's worden gecontroleerd. Afhankelijk van het vastgoed gaat het hierbij om gegevens uit het kadaster, publiekrechtelijke bouwbeperkingen, oppervlakten, vergunningen, energiedocumenten, ontsluiting, huurovereenkomsten en herkenbare gebreken. Bij huizen met aanbouwen, bijgebouwen of meerdere percelen moet bijzonder zorgvuldig worden nagegaan wat juridisch tot het gekochte behoort en hoe het mag worden gebruikt.

In de Eifel, in Trier-Saarburg en aan de grens met Luxemburg spelen bovendien praktische bijzonderheden een rol. Sommige belangstellenden werken in Luxemburg en financieren op basis van grensoverschrijdende inkomenssituaties. Bij landelijk gelegen objecten kunnen toegangswegen, rechten van overpad, bijgebouwen of extra grondoppervlakken doorslaggevend zijn. Dergelijke punten moeten worden opgehelderd voordat een koopintentie als een vermeend zekere toezegging wordt beschouwd.

Waar moeten verkopers bij koopintenties op letten?

Voor verkopers is een koopintentie een belangrijk signaal, maar nog geen geslaagde verkoop. Een belangstellende kan overtuigd zijn en toch afzeggen als de bank niet akkoord gaat, de familie anders beslist of de inspectie van het gebouw openstaande vragen oplevert. Dat is vervelend, maar vóór de notariële overeenkomst in principe onderdeel van het verkooprisico.

Voordat de verkoopactiviteiten volledig worden stopgezet, moet de stand van de financiering controleerbaar zijn. Gevoelige documenten hoeven daarbij niet zonder onderscheid openbaar te worden gemaakt. Doorslaggevend is betrouwbare communicatie over de vraag of eigen middelen, financieringspartner en objectbeoordeling op elkaar aansluiten.

Bij gemeenschappen van erfgenamen of meerdere eigenaren moet bovendien worden nagegaan of alle betrokkenen willen verkopen. Eén persoon kan niet namens alle eigenaren spreken als diegene niet over de vereiste vertegenwoordigingsbevoegdheid beschikt. Juist familiegeschillen komen vaak pas aan het licht wanneer prijs, overdracht of inventaris concreet worden.

Een makelaar kan hierbij bemiddelen, documenten structureren en misverstanden vroegtijdig zichtbaar maken. Hij kan echter geen beslissing van een bank, overeenstemming binnen een familie of het sluiten van de overeenkomst bij de notaris garanderen. Goede bemiddeling betekent daarom onzekerheden openlijk benoemen en de volgende controleerbare stap vastleggen.

Wanneer ontstaat echte zekerheid?

De beslissende juridische gebondenheid ontstaat met de rechtsgeldig notarieel verleden koopovereenkomst. Daarna zet de notaris de overeengekomen stappen voor de afwikkeling in gang. Daartoe behoort doorgaans de inschrijving van een Auflassungsvormerkung, die de aanspraak van de koper op eigendomsoverdracht veiligstelt.

Ook na het passeren van de akte wordt de koper niet onmiddellijk eigenaar. De overschrijving van de eigendom vindt pas tijdens de verdere afwikkeling plaats. De koopprijs mag in principe pas worden betaald wanneer aan de contractuele voorwaarden voor opeisbaarheid is voldaan en de notariële mededeling van opeisbaarheid is ontvangen.

Daarom is taalkundige nauwkeurigheid belangrijk tot aan de afspraak bij de notaris. ‘Gereserveerd’, ‘toegezegd’ en ‘gekocht’ beschrijven juridisch verschillende situaties. Wie deze verschillen kent, kan onderhandelen zonder zich ten onrechte veilig te voelen of de andere partij onnodig onder druk te zetten.

Laat u vóór ondertekening uitleggen welke werking het document moet hebben, wie er daadwerkelijk aan gebonden is en wat er gebeurt als het proces wordt afgebroken. Controleer daarna de financiering en de objectdocumentatie en geef pas dan opdracht voor het opstellen van de notariële koopakte. PRIOCASA kan het proces in de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier, Trier-Saarburg, de Vulkaneifel en aan de grens met Luxemburg coördineren; juridisch of fiscaal advies voor het individuele geval behoort tot het werkterrein van de notaris, advocaat of belastingadviseur.

Veelgestelde vragen

Kan de verkoper ondanks een reservering aan iemand anders verkopen?

Dat hangt ervan af wie de reserveringsovereenkomst heeft gesloten en wat daarin staat. Een overeenkomst die uitsluitend met de makelaar is gesloten, bindt de eigenaar niet automatisch en biedt geen bescherming in het kadaster. Bij een geschil moet een advocaat de concrete overeenkomst beoordelen.

Is een kooptoezegging per e-mail bindend?

Een e-mail vervangt bij de aankoop van onroerend goed niet de notariële akte. De e-mail kan echter wel een aanwijzing zijn voor de stand van de onderhandelingen en afzonderlijke afspraken bevatten. Daarom moeten ook e-mails duidelijk worden geformuleerd.

Moet ik reserveringskosten betalen?

Niet alle verlangde reserveringskosten zijn rechtsgeldig. Doorslaggevend zijn onder meer de tegenprestatie, de regels voor terugbetaling en de concrete vormgeving van de overeenkomst. Onderteken of betaal bij twijfel pas na een juridische beoordeling.

Kan ik een notariële koopakte binnen twee weken herroepen?

Voor de notariële aankoop van onroerend goed bestaat niet in het algemeen een dergelijk herroepingsrecht. De vaak genoemde twee weken hebben bij bepaalde consumentenovereenkomsten betrekking op het vooraf verstrekken van de ontwerpovereenkomst. Mogelijkheden om na het verlijden van de akte van de overeenkomst af te zien, moeten voortvloeien uit de wet of de overeenkomst.

Wie betaalt de ontwerpovereenkomst als de koop niet doorgaat?

Een betalingsverplichting kan afhangen van wie de notaris opdracht heeft gegeven, welke werkzaamheden al zijn uitgevoerd en waarom de transactie niet doorgaat. Bespreek de mogelijke kostenverdeling indien mogelijk vóór het geven van de opdracht rechtstreeks met het notariskantoor. Bij een geschil over de kosten kan juridisch advies helpen.

Onderwerpen: reserveringsovereenkomst, intentieverklaring tot aankoop, aankoop van onroerend goed, vormvereiste, notaris, reserveringskosten, Eifel, Trier

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — eigenaar & makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 07.10.2026. Het concept is tot stand gekomen met ondersteuning van kunstmatige intelligentie en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →