Renovatieplicht bij de aankoop van een huis: wat het GEG voorschrijft

Artikel L-0105 · 09.10.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Wat betekent renovatieplicht bij de aankoop van een huis?

Er bestaat geen algemene verplichting om een gekocht huis volledig energetisch te renoveren. De eigendomsoverdracht leidt niet automatisch tot gevelisolatie of de vervanging van alle ramen. Ook een slechte energie-efficiëntieklasse alleen verplicht niet tot een volledige renovatie.

Sinds eind juli 2026 heet de voormalige Gebäudeenergiegesetz officieel Gebäudemodernisierungsgesetz. Omdat veel mensen nog steeds naar „GEG“ zoeken en oudere documenten deze benaming gebruiken, komt u momenteel beide termen tegen. Doorslaggevend is de actuele versie van de wet. De verplichtingen tot aanpassing die bij een eigendomsoverdracht van belang zijn, staan tegenwoordig met name in de paragrafen 35 en 69 van de Gebäudemodernisierungsgesetz. [Actuele wettekst](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html)

De aankoop schept daarbij niet in alle gevallen een nieuwe verplichting. Vaak beëindigt de eigendomsoverdracht juist een uitzondering waarvan de vorige eigenaar profiteerde. Daarom moeten kopers niet alleen de staat van het huis kennen. Ze moeten ook nagaan of en wanneer er sinds de wettelijke peildatum al een eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden.

Voor welke huizen geldt de termijn van twee jaar?

Bijzonder belangrijk is de regeling voor een- en tweegezinswoningen waarin de toenmalige eigenaar begin februari 2002 zelf een woning bewoonde. Deze eigenaar kon van bepaalde verplichtingen tot aanpassing zijn vrijgesteld. Bij de eerste eigendomsoverdracht na deze peildatum eindigt de uitzondering. De nieuwe eigenaar heeft dan in principe twee jaar de tijd om de betreffende maatregelen uit te voeren.

Het woord „eerste“ is doorslaggevend. Werd het huis na de peildatum al eens verkocht of overgedragen, dan begon de termijn destijds al. Een volgende verkoop laat deze niet automatisch opnieuw ingaan. Is de termijn al verstreken en werd de maatregel niet uitgevoerd, dan krijgt de koper geen nieuwe termijn van twee jaar. Hij koopt veeleer een gebouw waarvoor een verplichting mogelijk al opeisbaar is.

Bij een normale aankoop van een perceel gaat de eigendom doorgaans pas over bij de inschrijving in het kadaster, niet al bij de ondertekening van de notariële koopovereenkomst of de sleuteloverdracht. Voor schenkingen, erfenissen, mede-eigendomsaandelen en bijzondere overdrachtssituaties kan de beoordeling anders uitvallen. Dergelijke gevallen moeten vooraf met de notaris of een in het vastgoedrecht gespecialiseerde advocaat worden besproken.

Welke concrete verplichtingen tot aanpassing kunnen ontstaan?

De eerste belangrijke verplichting betreft de bovenste verdiepingsvloer onder een onverwarmde zolderruimte. Als deze vloer niet aan de wettelijke minimale warmte-isolatie voldoet, moet deze worden geïsoleerd. Aan de verplichting is voldaan als in plaats daarvan het erboven gelegen dak al voldoende geïsoleerd is of aan de vereiste minimale warmte-isolatie voldoet. De vloer hoeft dus niet aanvullend te worden geïsoleerd als aantoonbaar is dat het dak aan de eis voldoet. [Paragraaf 35 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html)

In de praktijk is dit tijdens een bezichtiging zelden alleen aan de zichtbare afwerking te herkennen. Een afgewerkte dakhelling bewijst nog niet dat de isolatie vakkundig is aangebracht. Omgekeerd kan een onopvallende bovenste verdiepingsvloer al voldoende zijn opgebouwd. Facturen, bouwbeschrijvingen, foto’s uit de bouwfase en een controle door een gekwalificeerde energieadviseur of deskundige zijn nuttig.

De tweede verplichting betreft ongeïsoleerde, toegankelijke verwarmings- en warmwaterleidingen en de bijbehorende appendages in onverwarmde ruimten. Typische plaatsen zijn kelders, verwarmingsruimten, ruimten achter knieschotten of andere koude delen van het gebouw. Doorslaggevend zijn de toegankelijkheid, de ligging en de bestaande staat van de isolatie. Leidingen in verwarmde ruimten vallen niet alleen vanwege een eigenaarswissel onder deze regel. [Paragraaf 69 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html)

Beide maatregelen lijken op het eerste gezicht overzichtelijk. Toch moet de uitvoering ervan technisch worden gepland. Bij de bovenste verdiepingsvloer spelen vocht, luchtdichtheid, aansluitingen en het verdere gebruik van de zolderruimte een rol. Een ongeschikte uitvoering kan later schade veroorzaken.

Wanneer begint de termijn en hoe wordt deze gecontroleerd?

De wettelijke termijn bedraagt twee jaar vanaf de eerste eigendomsoverdracht na de relevante peildatum. Voor kopers is het daarom niet voldoende om alleen naar de datum van hun eigen koopovereenkomst te kijken. De eigendomsgeschiedenis van het huis is nodig.

Vóór de afspraak bij de notaris moet worden nagegaan sinds wanneer de verkoper eigenaar is en op welke wijze hij het huis heeft verworven. Als het na begin februari 2002 al is overgedragen, moet bovendien worden gecontroleerd of de destijds vereiste werkzaamheden zijn uitgevoerd. Geschikte bewijsstukken zijn verklaringen van uitvoerende bedrijven, facturen van vakbedrijven, technische documenten en duidelijke foto’s.

Het ontbreken van bewijsstukken is nog geen bewijs van een overtreding. Het is echter wel een risico dat deskundig moet worden onderzocht en waarmee bij de financieringsplanning rekening moet worden gehouden. Een mondelinge verklaring als „Het dak is ooit gedaan“ beantwoordt noch de vraag naar de opbouw, noch die naar de wettelijk vereiste kwaliteit.

In de koopovereenkomst kan worden vastgelegd welke informatie en documenten de verkoper heeft verstrekt. Wie een bindende regeling over verantwoordelijkheid, staat of mogelijke schendingen van verplichtingen nodig heeft, moet deze door de notaris of een advocaat laten formuleren. Een makelaar kan documenten verzamelen en vragen inzichtelijk maken, maar vervangt geen juridisch advies.

Moet na de aankoop een oude verwarming worden vervangen?

Nee, niet alleen vanwege de eigenaarswissel. De eerdere algemene verplichting om bepaalde oude verwarmingsketels te vervangen, is sinds de wetswijziging in de zomer van 2026 vervallen. In de huidige versie van de wet zijn de voorheen relevante bepalingen vervallen. In oudere adviesartikelen wordt dit vaak nog anders weergegeven.

Dat betekent echter niet dat elke bestaande verwarming permanent ongewijzigd kan worden gebruikt. Andere technische, milieurechtelijke of veiligheidsgerelateerde voorschriften kunnen nog steeds relevant zijn. Bovendien gelden wettelijke eisen zodra een verwarmingsinstallatie daadwerkelijk wordt vervangen. Een functionerende bestaande verwarming en de geplande installatie van een nieuwe verwarming zijn juridisch verschillende situaties.

Kopers moeten daarom niet alleen naar de leeftijd en de brandstof vragen. Belangrijk zijn de onderhoudsstaat, de beschikbaarheid van reserveonderdelen, het verbruik, de documenten van de schoorsteenveger en de geschiktheid van het gebouw voor toekomstige verwarmingsoplossingen. Of het economisch verantwoord is om een verwarming te blijven gebruiken, is een technische en financiële beslissing. Dit is niet hetzelfde als een vervangingsplicht die rechtstreeks door de aankoop ontstaat.

Wanneer leiden vrijwillige werkzaamheden tot verdere eisen?

Wie na de aankoop alleen zijn intrek neemt en geen betrokken bouwdelen verandert, hoeft niet uitsluitend vanwege de aankoop de ramen, gevel of het dak volledig te vernieuwen. Worden buitendelen van het gebouw echter op grotere schaal vervangen of gewijzigd, dan moeten de uitgevoerde werkzaamheden voldoen aan de daarvoor geldende energie-eisen.

Dat geldt bijvoorbeeld voor een geplande dakrenovatie, een grootschalige vervanging van ramen of werkzaamheden aan de gevel. De verplichting ontstaat dan door de concrete bouwwerkzaamheden, niet door de aankoop zelf. Kleine reparaties moeten anders worden beoordeeld dan een ingrijpende renovatie.

Daarom moet de volgorde kloppen. Eerst wordt onderzocht welke maatregelen wettelijk verplicht zijn. Daarna volgt de algehele technische planning. Pas dan moeten afzonderlijke vakbedrijven worden ingeschakeld. Wie zonder totaalconcept eerst de ramen, later de verwarming en vervolgens het dak of de gevel aanpakt, riskeert onnodig dubbel werk of slecht op elkaar afgestemde gebouwtechniek.

Wat moeten kopers vóór de afspraak bij de notaris controleren?

Het energiecertificaat is een belangrijk uitgangspunt. Het moet in principe uiterlijk tijdens de bezichtiging beschikbaar worden gesteld aan potentiële kopers en na het sluiten van de overeenkomst worden overhandigd. Bij de verkoop van een een- of tweegezinswoning voorziet de wet bovendien in een informatief adviesgesprek over het energiecertificaat, wanneer dit als afzonderlijke dienst gratis wordt aangeboden. [Paragraaf 80 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)

Het energiecertificaat is echter geen renovatieplan en geen gedetailleerde inspectie van de staat van het gebouw. Het geeft de energieclassificatie van het gebouw aan, maar biedt geen betrouwbaar antwoord op de vraag of elke leiding is geïsoleerd, hoe een niet-zichtbare dakconstructie is opgebouwd of wanneer een eerdere eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden.

Daarom is een gebouwgerichte controle zinvol. Daartoe behoren het energiecertificaat, aanwezige bewijsstukken van moderniseringen, het kadaster respectievelijk de bekende eigendomsgeschiedenis, documenten van de schoorsteenveger en een deskundige inspectie van de kritieke delen. Geplande maatregelen moeten vervolgens op basis van realistische offertes in de financiering worden opgenomen.

Bij uitgevoerde energiebesparende werkzaamheden moet het vakbedrijf een ondernemersverklaring afgeven. Deze dient als bewijs dat de uitgevoerde bouwdelen of installaties aan de wettelijke voorschriften voldoen. Deze verklaring moet permanent in het woningdossier worden bewaard en bij een latere verkoop samen met facturen en technische documenten worden doorgegeven. [Paragraaf 96 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__96.html)

Wat is bij huizen in de Eifel bijzonder belangrijk?

In de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier-Saarburg en in de Vulkaneifel treffen kopers vaak gebouwen aan die gedurende langere tijd zijn uitgebreid of stapsgewijs zijn gemoderniseerd. Een woonhuis kan een oudere kern, een latere aanbouw en verschillend uitgevoerde dakvlakken hebben. De algemene uitspraak „Het dak is geïsoleerd“ volstaat bij dergelijke gebouwen niet. Elk relevant gedeelte moet afzonderlijk worden beoordeeld.

Ook onverwarmde kelders, voormalige bedrijfsruimten en moeilijk toegankelijke ruimten onder schuine daken verdienen aandacht. Juist daar lopen vaak verwarmings- en warmwaterleidingen. Voor de wettelijke beoordeling is niet de algemene indruk van het huis bepalend, maar het concrete verloop, de toegankelijkheid en de staat van de isolatie.

Bij vastgoed in de regio Trier of dicht bij de Luxemburgse grens speelt bovendien mee dat financiering, werklocatie en de beschikbare tijd voor verbouwingen vaak nauw met elkaar samenhangen. Daarom is het des te belangrijker om noodzakelijke werkzaamheden niet pas na de sleuteloverdracht te ontdekken. Een voorafgaande technische controle maakt van een algemene zorg een overzichtelijke takenlijst.

Zijn er uitzonderingen of vrijstellingen?

De wet kent uitzonderingen en de mogelijkheid van een vrijstelling bij onredelijke hardheid. Bij bepaalde zelfbewoonde een- en tweegezinswoningen kan bovendien de rendabiliteit van de plafondisolatie een rol spelen. Een uitzondering mag echter nooit alleen op basis van een globale kostenraming worden aangenomen.

Voor een vrijstelling door de bevoegde instantie zijn doorgaans een aanvraag en controleerbare bewijsstukken vereist. Er kan rekening worden gehouden met bijzondere bouwkundige, economische of persoonlijke omstandigheden. Of aan de voorwaarden is voldaan, wordt per geval door de bevoegde instantie beslist. [Paragraaf 102 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html)

Bij monumenten, bijzonder waardevolle bestaande bebouwing, ongebruikelijke constructies of overdrachten binnen de familie moet in een vroeg stadium deskundig advies worden ingewonnen. Voor technische vragen zijn gekwalificeerde energieadviseurs en deskundigen bevoegd. Juridische vragen horen thuis bij de notaris of advocaat, fiscale gevolgen bij de belastingadviseur.

Laat vóór de afspraak bij de notaris eerst de eigendomsgeschiedenis, vervolgens het dak respectievelijk de bovenste verdiepingsvloer en ten slotte de toegankelijke leidingen controleren. PRIOCASA kan tijdens het verkoopproces de aanwezige documenten structureren en openstaande punten zichtbaar maken; de technische beoordeling wordt uitgevoerd door een gekwalificeerde specialist, juridische en fiscale vragen worden behandeld door een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Veelgestelde vragen

Moet ik na elke aankoop van een huis binnen twee jaar renoveren?

Nee. Er bestaat geen algemene verplichting tot volledige renovatie. De termijn van twee jaar geldt voor bepaalde aanpassingen en een bijzondere uitzondering voor een- en tweegezinswoningen die voorheen door de eigenaar zelf werden bewoond.

Begint de termijn bij de afspraak bij de notaris of bij de sleuteloverdracht?

Bij een gebruikelijke aankoop van onroerend goed is in principe de eigendomsoverdracht door inschrijving in het kadaster bepalend. Bij een erfenis, schenking of bijzondere eigendomsconstructies moet juridisch worden gecontroleerd wanneer de termijn begint.

Krijg ik bij doorverkoop opnieuw twee jaar de tijd?

Niet automatisch. De wet gaat uit van de eerste eigendomsoverdracht na de peildatum. Als deze al eerder heeft plaatsgevonden, kan de termijn al zijn verstreken.

Moet een oude olie- of gasverwarming vanwege de aankoop van het huis worden verwijderd?

Alleen de eigenaarswissel leidt volgens de huidige versie van de wet niet meer tot een algemene verplichting om de verwarmingsketel te vervangen. Bij de daadwerkelijke vervanging van een verwarmingssysteem gelden echter de eisen die op dat moment van toepassing zijn.

Volstaat het energiecertificaat om de renovatieplicht te controleren?

Nee. Het geeft een indicatie van de energieprestatie, maar vervangt noch de controle van de bouwelementen, noch de eigendomsgeschiedenis. Het dak respectievelijk de verdiepingsvloer, de leidingen en de aanwezige bewijsstukken moeten afzonderlijk worden gecontroleerd.

Wie is aansprakelijk als de verkoper een verschuldigde aanpassing niet heeft uitgevoerd?

Dat hangt af van de wettelijke verantwoordelijkheid, de informatie van de verkoper en de afspraken in de koopovereenkomst. Laat een dergelijk geval vóór de aankoop door de notaris of een advocaat controleren.

Onderwerpen: renovatieplicht bij aankoop van een huis, Gebäudeenergiegesetz, Gebäudemodernisierungsgesetz, eigenaarswissel, energetische renovatie, Eifel, Trier, Bitburg-Prüm

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — eigenaar & makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 09.10.2026. Het concept is met ondersteuning van kunstmatige intelligentie tot stand gekomen en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →