Verkopen & Marketing
Makelaarscourtage bij de verkoop van een huis: wie betaalt sinds 2020 wat?
Een huis verkopen is een van de grotere beslissingen in het leven. Naast vragen over prijs en afhandeling ontstaat er snel onzekerheid: hoe zit het met de makelaarscourtage – en wie betaalt die eigenlijk? Hier vindt u duidelijkheid.
Sfeerbeeld bij het onderwerp, gegenereerd met kunstmatige intelligentie. Het toont geen bepaald gebouw en is geen foto van een van onze objecten.
Artikel L-0013 · 03.09.2026 · 5 min leestijd · Joé Christian Ewrard
Hoe de makelaarscourtage bij de verkoop van een huis geregeld is
Voor veel eigenaren voelt de verkoop in het begin als een jungle aan – en bij bijna geen onderwerp is er zoveel onzekerheid als bij de vraag: wie betaalt eigenlijk de makelaar? Sinds eind 2020 geldt een duidelijke regeling voor woonhuizen. Verkoper en koper delen de makelaarscourtage meestal voor de helft.
Dit geldt voor eengezinswoningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijtjeshuizen en appartementen, dus alle zelfbewoonde woonhuizen. De verdeling is wettelijk verplicht als de makelaar voor beide partijen een zogenaamde bemiddelingsactiviteit verricht en daarmee het contact tussen koper en verkoper tot stand brengt.
In de Eifelregio was het lange tijd gebruikelijk dat vaak kopers de volledige courtage moesten betalen – met de nieuwe regels is dat niet meer toegestaan, mits de makelaar voor beide partijen actief is. Voor percelen, bedrijfsobjecten of meergezinswoningen gelden deze regels vaak niet; hier hangt het altijd af van het individuele contract.
Wat er in het contract over de makelaarscourtage moet staan
Belangrijk is: de afspraak over de courtage moet schriftelijk worden vastgelegd. De wet schrijft voor dat makelaarscontracten voor woonhuizen sinds 2020 ten minste in tekstvorm worden gesloten, dus per brief, fax of e-mail. Mondelinge toezeggingen zijn niet meer voldoende.
In het contract moet staan welk courtagepercentage geldt en wie welk aandeel betaalt. Daarnaast moet duidelijk geregeld zijn voor welke partij de makelaar werkt en welke diensten worden geleverd. Komt er later onzekerheid, bijvoorbeeld bij een vereniging van eigenaren of bij meerdere kopers, dan zorgt een nauwkeurige formulering voor duidelijkheid en voorkomt het conflicten.
Het is aan te raden het courtageaandeel zo af te spreken dat beide partijen precies hetzelfde bedrag dragen. Wie als verkoper op zeker wil spelen, laat zich bovendien schriftelijk door de makelaar bevestigen dat de koper ook verplicht is zijn aandeel te betalen.
De hoogte van de makelaarscourtage – en waar u op moet letten
De hoogte van de makelaarscourtage is niet wettelijk vastgelegd. Die hangt vooral af van lokale gebruiken en wordt vrij overeengekomen tussen makelaar, verkoper en koper. In landelijke gebieden rond Bitburg, Trier of de Vulkaneifel liggen de tarieven meestal binnen het gebruikelijke bereik voor woonhuizen in Duitsland. Wie wil weten hoe hoog de courtage precies is, moet dit tijdig met de makelaar bespreken.
Belangrijk: sinds de wetswijziging mag de makelaar van geen van beide partijen een hogere courtage vragen dan de andere betaalt. Betaalt de koper de helft, dan mag de verkoper ook slechts met de andere helft worden belast.
Pas op voor gevallen waarin de contractvorming schijnbaar sluw probeert de regel te omzeilen – bijvoorbeeld door verschillende extra diensten die met aparte kosten worden vermeld. In geval van twijfel helpt het om gericht vragen te stellen en een contractvoorstel te laten controleren.
Wie de makelaarscourtage eerst betaalt – en hoe de afrekening verloopt
In de praktijk verloopt de afhandeling meestal in deze volgorde: Na de succesvolle verkoop – dat wil zeggen, wanneer het koopcontract notarieel is vastgelegd – stelt de makelaar een factuur op voor verkoper en koper. Beiden betalen hun deel direct aan het makelaarskantoor. Een geldstroom tussen de partijen is hierbij niet nodig.
Professionele makelaars stemmen zich doorgaans nauw af met notarissen, zodat de provisie parallel aan de laatste stappen in het verkoopproces kan worden voldaan. Ook in de Eifelkreis Bitburg-Prüm of in Trier heeft het zich bewezen om de betalingsdetails zo vroeg mogelijk in het proces transparant te maken. Dit zorgt voor zekerheid en draagt bij aan een betrouwbare afhandeling.
Mocht er tijdens het proces onduidelijkheid ontstaan, dan is het aan te raden contact op te nemen met de makelaar. Bij fiscale of juridische vragen, bijvoorbeeld over bedrijfskosten of bijzonderheden bij verhuur, dient u altijd een belastingadviseur of notaris te raadplegen.
Welke fouten in de praktijk aan beide kanten voorkomen?
Uit ervaring blijken er vooral drie fouten te worden gemaakt bij het onderwerp makelaarsprovisie. Ten eerste: de betrokkenen verzuimen om vroegtijdig schriftelijk vast te leggen wie welke kosten draagt. Dit leidt later vaak tot misverstanden. Ten tweede: er worden provisiebedragen geaccepteerd zonder de markt of regionale gebruiken te controleren. Ten derde: verkopers vertrouwen erop dat de koper "wel zal betalen" – terwijl dat sinds 2020 niet meer zonder meer mogelijk is.
In Bitburg en omgeving komt het vaak voor dat bij erfengemeenschappen of bij scheidingspanden een partij het onderwerp provisie aanvankelijk buiten beschouwing laat. Dit leidt tot stress wanneer de notariële afspraak nadert. Een open gesprek met de makelaar en een duidelijke contractuele regeling zorgen ervoor dat alle betrokkenen weten wat hen te wachten staat.
Hoe is het bij een exclusieve opdracht van alleen de verkoper of koper?
Het zogenaamde "bestellersprincipe" uit het huurrecht geldt niet voor de verkoop van woonhuizen. Wie als verkoper een zuivere verkopersprovisie afspreekt, moet deze volledig zelf dragen – de koper mag in dat geval niet worden aangeslagen.
Andersom: heeft de koper alleen een zoekopdracht bij de makelaar geplaatst, dan kan deze ook alleen van de zoekende partij een provisie vragen. Zulke situaties komen in de regio Trier minder vaak voor, omdat de klassieke verkoopopdracht meestal van de eigenaar komt.
Wie wil voorkomen dat de koper zich benadeeld voelt, doet er goed aan vroeg te verduidelijken of de makelaar voor beide partijen werkt of slechts één partij vertegenwoordigt. In elk geval zorgt een duidelijke contractuele vastlegging voor transparantie.
Wat geldt bij vastgoed aan de grens met Luxemburg?
De Eifelregio grenst met meerdere districten direct aan Luxemburg en daarmee aan een ander rechtssysteem met afwijkende gebruiken. Wie bijvoorbeeld de vraag van Luxemburgse geïnteresseerden aanspreekt of zelf een woning aan beide zijden van de grens zoekt, moet oppassen: de Duitse provisieregeling geldt altijd wanneer het betreffende pand in Duitsland staat.
In grensoverschrijdende context is het aan te raden de contractuele regeling vooraf te laten controleren door een makelaar die ervaring heeft in beide markten en bij juridische onzekerheden een notaris te raadplegen. Luxemburgse modellen voor makelaarscourtage verschillen vaak van Duitse standaarden; deze mogen echter bij Duitse vastgoedtransacties niet zomaar worden overgenomen.
Waarom makelaars ondanks de courtage vaak een goede investering zijn
Voor veel verkopers lijkt de provisiebetaling op het eerste gezicht een kostenpost. Uit ervaring blijkt echter: een goede makelaar verzorgt niet alleen de marketing en bezichtigingen, maar zorgt ook voor correcte documenten, controleert kredietwaardigheid en helpt bij het oplossen van ingewikkelde gevallen – bijvoorbeeld bij erfengemeenschappen of lastige kavelverdelingen. U betaalt dus niet alleen voor een bemiddeling, maar voor een soepele en juridisch veilige afhandeling.
Juist in een regio zoals de Eifel, met soms langdurige vergunningsprocedures en bijzondere kenmerken bij bestemmingsplannen, is een ervaren makelaar vaak een waardevolle partner – en beschermt tegen dure fouten die bij particuliere verkoop kunnen voorkomen.
Wat te doen als de koper afhaakt – toch betalen?
Een veelvoorkomende vraag is: wanneer wordt de provisie verschuldigd – en moet deze ook betaald worden als de koper uiteindelijk niet koopt? De provisie is in principe alleen verschuldigd als er een geldige notariële koopovereenkomst tot stand is gekomen en deze te danken is aan de werkzaamheden van de makelaar. Als de koper voor de notariële afspraak afziet, ontstaat er meestal geen recht op provisie.
Uitzonderingen hierop zijn gevallen waarin een bindende voorlopige overeenkomst is gesloten en een partij zonder reden terugtreedt. In zulke situaties is een individuele beoordeling door een advocaat aan te raden.
Wie zijn woning wil verkopen, moet zich vroegtijdig informeren over de omgang met de makelaarsprovisie en waarde hechten aan een duidelijke schriftelijke overeenkomst. Een persoonlijk adviesgesprek met een lokaal ervaren makelaarskantoor helpt om openstaande vragen te beantwoorden en onzekerheden weg te nemen – zodat u de verkoop veilig en met een goed gevoel kunt afronden.
Veelgestelde vragen
Moet ik als verkoper per se een makelaar inschakelen?
Nee. Verkoop is in principe ook privé mogelijk. Veel mensen kiezen echter uit veiligheidsredenen voor professionele begeleiding, vooral bij juridische en financiële onzekerheden.
Zijn er gevallen waarin alleen de koper of alleen de verkoper de provisie betaalt?
Ja, als de makelaar uitsluitend voor één partij werkt, kan de provisie alleen door die partij worden gedragen. Dit moet dan wel schriftelijk en duidelijk zijn vastgelegd.
Hoe kan ik controleren of de hoogte van de provisie redelijk is?
Makelaren zijn verplicht om de hoogte transparant te vermelden. Een vergelijking met andere aanbiedingen in de regio of een gesprek met meerdere makelaars geeft een eerste indicatie. Een "Verplichting tot prijsbinding" bestaat niet.
Wanneer en hoe wordt de provisie betaald?
De provisie is verschuldigd na de notariële bekrachtiging van de koopovereenkomst. Zowel verkoper als koper ontvangen elk een factuur van de makelaar en betalen rechtstreeks aan het makelaarskantoor.
Kunnen provisiebetalingen fiscaal worden afgetrokken?
Dit is alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk, bijvoorbeeld bij verhuurde objecten of bij commercieel gebruik. Meestal gaat het om particuliere verkopen waarbij geen fiscale aftrek geldt. Bij twijfel kunt u een belastingadviseur raadplegen.
Geldt de verdeling ook bij de verkoop van een perceel?
Nee, de wettelijke verdelingsplicht geldt alleen voor woonhuizen. Bij percelen en bedrijfsobjecten is de verdeling vrij onderhandelbaar.
Onderwerpen: makelaarsprovisie, woningverkoop, wet 2020, provisieverdeling, verkoper, koper, contract, Eifel
Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — Eigenaar & Makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Financiële service. Stand: 03.09.2026. Het concept is tot stand gekomen met ondersteuning van kunstmatige intelligentie en is voor publicatie gecontroleerd en goedgekeurd.KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.
Past daarbij
Verkopen & Marketing
Huis verkopen in Bitburg: proces, prijs, duur
Hoe verloopt de verkoop van een huis in Bitburg? Duidelijke gids van de beslissing tot de sleuteloverdracht – met ervaringen uit ech
Verkopen & Marketing
Huis verkopen met of zonder makelaar: de eerlijke berekening
Verkoopt u uw huis zelf of met een makelaar? Hier leest u wat eigen inzet bij de verkoop van een woning echt kost – per uur
Verkopen & Marketing
Een woning verkopen: het proces van het eerste gesprek tot de notaris
Wie doet wat, wanneer – en hoe lang duurt het echt? De verkoopprocedure stap voor stap uitgelegd, uit de praktijk in de Eifel
De volgende stap
Een gesprek is voldoende.
Geen formuliermarathon, geen wachtrij. Bel ons of stuur een bericht – u spreekt direct met de mensen die uw zaak behandelen.