Энергетический паспорт: обязанности, расходы и штрафы для собственников

Публикация L-0103 · 08.10.2026 · 7 мин. чтения · Joé Christian Ewrard

Когда энергетический паспорт обязателен?

Энергетический паспорт необходим прежде всего в тех случаях, когда здание, квартиру или другую самостоятельную единицу пользования планируется продать, сдать новым арендаторам, передать в аренду или лизинг. Если действующего паспорта нет, его, как правило, необходимо оформить. Расчетный энергетический паспорт также требуется для новостроек и, при определенных условиях, после комплексных изменений здания.

Если Вы живете в собственном доме и не собираетесь ни продавать его, ни сдавать новым арендаторам, то обычно само по себе право собственности не обязывает Вас иметь энергетический паспорт. Поэтому часто встречающееся утверждение, что каждый собственник обязан всегда иметь актуальный паспорт, является слишком общим. Значение имеют причина оформления, тип здания и возможные исключения.

Энергетический паспорт, как правило, оформляется на все здание, а не на отдельную квартиру. Поэтому для квартиры в общей собственности первым контактным лицом обычно является товарищество собственников жилья или управляющая организация. Отдельные паспорта могут потребоваться, если части здания с правовой и энергетической точек зрения должны рассматриваться по-разному, например в некоторых объектах смешанного назначения.

Положения содержатся в Законе о модернизации зданий, сокращенно GModG, который пришел на смену прежнему Закону об энергетике зданий. При этом энергетический паспорт служит лишь для ориентировочной оценки энергоэффективности и сравнения зданий. Он не гарантирует определенный размер расходов на отопление и не заменяет ни техническую экспертизу, ни консультацию по вопросам энергоэффективности. Правовые основы содержатся, в частности, в [параграфах 79 и 80 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html).

Расчетный или фактический энергетический паспорт: в чем разница?

Расчетный энергетический паспорт оценивает здание на основании его конструктивных и технических характеристик. В частности, учитываются оболочка здания, окна, теплоизоляция, система отопления и подготовка горячей воды. Расчет выполняется на основе стандартизированных условий. Благодаря этому результат в меньшей степени зависит от того, насколько экономно или интенсивно прежние жильцы пользовались отоплением.

Фактический энергетический паспорт, напротив, основывается на реально зафиксированном потреблении энергии. За основу берется непрерывный период продолжительностью не менее 36 месяцев. Последний включенный в расчетный период не должен быть слишком давним. Длительные периоды отсутствия жильцов должны надлежащим образом учитываться при расчете.

Оформление фактического энергетического паспорта зачастую требует меньше усилий. Однако его результат в большей степени зависит от поведения прежних пользователей. Экономный собственник, проживающий один, может сформировать иную картину потребления, чем семья, регулярно отапливающая все помещения. Поэтому покупателям не следует считать хороший показатель потребления свидетельством технически качественной оболочки здания.

Расчетный энергетический паспорт обычно служит более надежной основой для наглядного представления энергетического состояния старого дома. Однако и он не позволяет предсказать, какими впоследствии будут расходы конкретного домохозяйства на энергию. Решающее значение по-прежнему имеют температура в помещениях, потребность в горячей воде, погода, цены на энергию и личные привычки.

Какой энергетический паспорт допустим для моего здания?

Для многих существующих зданий можно выбрать между энергетическим паспортом на основании расчетной потребности и энергетическим паспортом на основании фактического потребления. Важное исключение касается жилых зданий, в которых менее пяти квартир и заявление на разрешение на строительство которых было подано до 1 ноября 1977 года. При продаже или новой сдаче в аренду здесь, как правило, требуется энергетический паспорт на основании расчетной потребности.

Это правило не действует, если здание уже на момент завершения строительства соответствовало требованиям действовавшего тогда Положения о теплозащите или позднее было приведено как минимум в соответствие с этим уровнем. Нельзя достоверно определить по внешнему виду, так ли это. Для этого важнее строительная документация, подтверждения проведенной модернизации и профессиональная оценка уполномоченного специалиста, выдающего энергетические паспорта.

Именно в Eifel владельцы часто сталкиваются со зданиями, которые на протяжении десятилетий перестраивались поэтапно. Дом из бутового камня в Eifelkreis Bitburg-Prüm может включать более новую пристройку, замененные окна и отопительное оборудование нескольких поколений. В Trier к этому чаще добавляются многоквартирные здания или здания смешанного назначения. В таких случаях допустимый вид энергетического паспорта следует определить до публикации объекта.

Отсутствие документов не означает автоматически, что энергетический паспорт невозможно оформить. Квалифицированный специалист может собрать данные о здании и использовать допустимые упрощения. Однако владельцам не следует оценивать неизвестные годы постройки, толщину теплоизоляции или площади приблизительно и предоставлять их как достоверные сведения.

Когда энергетический паспорт должен быть в наличии?

Энергетический паспорт следует проверить или заказать до начала продвижения объекта на рынке. Если на момент публикации коммерческого объявления о недвижимости уже имеется действующий паспорт, предусмотренные законом обязательные сведения из него необходимо включить в объявление. Не позднее осмотра паспорт или его копию необходимо предъявить без дополнительного запроса. Также достаточно разместить его на хорошо заметном стенде или выложить на видном месте.

Если осмотр не проводится, потенциальный покупатель или арендатор должен незамедлительно получить паспорт. Это необходимо сделать не позднее того момента, когда он прямо его запросит. После заключения договора купли-продажи, аренды, имущественного найма или лизинга необходимо незамедлительно передать копию либо сам паспорт.

Поэтому на практике фраза «Мы предоставим паспорт позднее» не является хорошим решением. Встреча у нотариуса не является определяющим моментом для первичного предоставления информации. Тот, кто заказывает паспорт лишь после начала серьезных переговоров, рискует столкнуться с приостановкой продвижения объекта на рынке. Это может вызвать неуверенность у заинтересованных лиц и усложнить процесс финансирования.

Заблаговременно оформленный энергетический паспорт также помогает избежать противоречий. Если год постройки, энергоноситель или площадь здания в паспорте не совпадают с данными в описании объекта и документах, это можно выяснить до первого осмотра. В противном случае позднее может быстро возникнуть впечатление, что существенные сведения не были тщательно проверены.

Какие сведения должны быть указаны в объявлении о недвижимости?

Если на момент размещения объявления энергетический паспорт уже имеется, в объявлении необходимо указать его вид. Кроме того, следует указать конечную потребность в энергии или конечное потребление энергии, основные энергоносители системы отопления, а для жилых зданий — также указанные в паспорте год постройки и класс энергоэффективности. Для нежилых зданий соответствующие показатели тепловой и электрической энергии необходимо указывать отдельно.

Значения следует переносить из паспорта без изменений. Потребность и потребление нельзя путать. Если в паспорте указано более точное наименование энергоносителя, его также не следует указывать по памяти. Для более старых паспортов могут действовать особые правила, поскольку их структура и содержащиеся в них сведения отличаются от современных образцов.

Обязанность указывать эти сведения в объявлении действует только в том случае, если на момент публикации энергетический паспорт уже имеется. Однако из этого не следует, что владельцу стоит намеренно откладывать его заказ до публикации объявления. Не позднее осмотра документ должен быть в наличии. Такая нехватка времени чаще приводит к отсутствию документов, непроверенным данным или выбору неподходящего вида паспорта.

Если за публикацию отвечает агент по недвижимости, эта обязанность распространяется и на него. Для собственников это важный вопрос качества: перед размещением объявления следует совместно сверить энергетический паспорт, экспозе и данные здания. Полный перечень сведений, которые согласно закону должны быть указаны в объявлении, приведён в [параграфе 87 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html).

Каков срок действия паспорта и какие существуют исключения?

Энергетический паспорт, как правило, действителен в течение десяти лет. Поэтому имеющийся паспорт не требуется обновлять лишь на том основании, что недвижимость снова выставляется на продажу или сдаётся в аренду. Тем не менее перед использованием следует проверить, не истёк ли срок его действия и не возникла ли из-за произошедших за это время изменений необходимость в новом паспорте.

Не каждый ремонт автоматически делает прежний паспорт недействительным. Однако если существующее здание изменяется таким образом, что для всего здания проводятся предусмотренные законом расчёты энергетических показателей, может потребоваться новый расчётный энергетический паспорт. Это должен оценить проектировщик или консультант по энергетическим вопросам с учётом конкретного случая.

Исключения предусмотрены, в частности, для памятников архитектуры при продаже и сдаче в аренду, а также для небольших зданий с полезной площадью не более 50 квадратных метров. Здесь также важна точная юридическая классификация. Старое здание не является памятником архитектуры только в силу своего возраста. Определяющим является фактический охранный статус.

В случае необычных зданий, смешанного использования или спорного статуса памятника архитектуры собственникам следует привлечь компетентный орган или квалифицированного специалиста. По отдельным юридическим вопросам рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или нотариусом.

Сколько стоит энергетический паспорт?

Единой фиксированной цены на оформление не существует. Стоимость зависит от вида паспорта, размера и сложности здания, качества имеющихся документов и объёма работ по сбору данных. Жилой дом с простой и полной документацией обычно требует меньше работы, чем старое здание с пристройками, различными системами отопления или частичным коммерческим использованием.

Паспорт на основании энергопотребления зачастую требует меньше усилий, поскольку преимущественно основывается на расчётных данных и данных о потреблении. Для расчётного энергетического паспорта необходимо точнее учитывать и рассчитывать характеристики конструктивных элементов и инженерных систем. Если планы и подтверждения проведённой модернизации отсутствуют, объём проверок увеличивается.

Осмотр на месте требуется по закону не во всех случаях. Однако он может значительно повысить качество сбора данных, особенно для старых или неоднократно перестраивавшихся домов. Оценивая очень дешёвые онлайн-предложения, собственникам следует учитывать, какие документы проверяются, кто собирает данные и имеет ли поставщик услуг право оформлять такой паспорт.

Как правило, арендодатели не вправе перекладывать расходы на энергетический паспорт на арендаторов через эксплуатационные расходы. По налоговым вопросам, связанным с учётом этих расходов, следует обратиться к налоговому консультанту.

Какие ошибки могут повлечь за собой штраф?

Административное правонарушение может совершить тот, кто не предъявляет энергетический паспорт, предъявляет его не в полном объёме или несвоевременно либо не передаёт его после заключения договора. Значение также могут иметь отсутствие обязательных сведений в объявлении о недвижимости, за которое отвечает соответствующее лицо, предоставление неверных данных или оформление паспорта лицом, не имеющим на это права.

За нарушения, связанные с предъявлением, передачей и сведениями в объявлениях, закон предусматривает штрафы в размере до 10.000 Euro. Это установленный законом максимальный размер, а не стандартный штраф, автоматически назначаемый за каждую ошибку. Решение о назначении штрафа и его размере зависит от конкретного случая и компетентного органа. Составы правонарушений и максимальные размеры штрафов указаны в [параграфе 108 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html).

В практике работы агентов по недвижимости проблемы редко возникают из-за прямого отказа. Гораздо чаще используется паспорт с истёкшим сроком действия, расчётная потребность в энергии путается с фактическим энергопотреблением или на портале объявлений забывают указать класс энергоэффективности. Столь же проблематичны данные, которые собственник сообщает по памяти, хотя счета или строительная документация свидетельствуют об ином.

Если с Вами уже связался государственный орган или Вам предъявлено конкретное обвинение, собственникам не следует основывать правовую оценку исключительно на общей информации из интернета. В таком случае целесообразно обратиться за консультацией к адвокату. В этом руководстве описан стандартный порядок действий, однако оно не заменяет юридическую консультацию.

Перед первой публикацией объявления проверьте, имеется ли действующий энергетический сертификат, какой вид сертификата допустим и соответствуют ли содержащиеся в нём сведения остальным документам на объект. Для недвижимости в районе Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier и Trier-Saarburg, в Vulkaneifel или на границе с Luxemburg PRIOCASA может на раннем этапе процесса продажи проверить место этих документов в общей процедуре и согласовать с Вами следующий необходимый шаг.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли мне энергетический сертификат, если я сам проживаю в своём доме?

Как правило, нет, пока не планируется ни продажа, ни новая сдача в аренду, ни иной предусмотренный законом случай. Общей обязанности постоянно иметь действующий сертификат для каждого дома, используемого для собственного проживания, не существует.

Достаточно ли при продаже дома сертификата энергопотребления?

Это зависит от здания. Для некоторых старых жилых зданий, в которых менее пяти квартир, обязателен расчётный энергетический сертификат, если нет подтверждения соответствия установленному уровню требований к энергоэффективности. Вид сертификата следует проверить до его заказа.

Можно ли разместить объявление о недвижимости, если энергетического сертификата ещё нет?

Обязательность указания сведений в объявлении зависит от того, имеется ли на этот момент сертификат. Однако не позднее осмотра его необходимо предъявить. Поэтому на практике надёжнее получить сертификат до публикации объявления.

Можно ли заказать энергетический сертификат для отдельной квартиры в многоквартирном доме?

Обычно сертификат оформляется на всё здание. Владельцам квартир следует сначала запросить действующий документ у управляющей организации или сообщества собственников. Ситуация может быть иной только для частей здания, которые с юридической точки зрения рассматриваются отдельно.

Нужно ли сразу оформлять новый энергетический сертификат после установки новой системы отопления?

Не каждая отдельная модернизация автоматически влечёт обязанность оформить новый сертификат. Однако при масштабных изменениях и выполнении общего расчёта энергоэффективности здания может потребоваться новый расчётный энергетический сертификат. Это следует проверить с участием специалиста с учётом конкретных работ.

Может ли энергетический сертификат спрогнозировать будущие расходы на отопление?

Нет. Он позволяет приблизительно оценить энергоэффективность здания, но не может надёжно учесть индивидуальные особенности эксплуатации и будущие цены на энергоносители. Покупателям следует дополнительно проверить состояние системы отопления, выполненные ремонтные работы, счета и возможные меры по модернизации.

Темы: энергетический сертификат, расчётный энергетический сертификат, сертификат энергопотребления, продажа недвижимости в Eifel, энергоэффективность здания, штраф, объявление о недвижимости, GModG

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 08.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →