Как разобраться в поземельной книге: правильно читаем три раздела

Статья L-0121 · 15.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что указано в поземельной книге, а что нет?

Поземельная книга — это официальный реестр земельных участков и приравненных к ним прав. В ней отражён правовой статус земельного участка. К нему, в частности, относятся право собственности, определённые права пользования, ограничения на распоряжение и права залога недвижимости.

Каждый лист поземельной книги начинается с реестра объектов. В нём содержатся кадастровые сведения о земельном участке, например кадастровый округ, кадастровый квартал, кадастровый участок и вид хозяйственного использования. Покупателям следует проверить, действительно ли эти данные относятся к объекту, который они осматривали. Особенно в случае домов с садом, подъездной дорогой, гаражом или прилегающими территориями предложение может включать несколько кадастровых участков.

Затем следуют разделы I, II и III. Содержащиеся в них записи не связаны между собой последовательно, как главы договора. Каждый раздел отвечает на разные вопросы. Поэтому ни один из них не следует рассматривать отдельно от остальных.

Поземельная книга важна, но не содержит исчерпывающей информации. В ней не описываются ни техническое состояние здания, ни жилая площадь, ни допустимое использование, ни возможное загрязнение территории. Кроме того, за рамками поземельной книги могут иметь значение строительные обременения, незарегистрированные договоры аренды и фактическое использование. Поэтому отсутствие примечательных записей в выписке из поземельной книги не заменяет проверку строительной документации, договоров и местных условий.

О чём можно узнать из реестра объектов?

Реестр объектов прежде всего отвечает на вопрос, что именно продаётся с юридической точки зрения. Если кадастровые участки, местоположение и обозначение земельного участка не соответствуют экспозе и проекту договора купли-продажи, это расхождение необходимо выяснить до нотариального удостоверения.

На практике это особенно важно для недвижимости в сельской местности. В Eifelkreis Bitburg-Prüm, Vulkaneifel или районе Trier-Saarburg жилой дом, двор, подъездная дорога, сад и хозяйственные постройки могут находиться на разных кадастровых участках. Территория, которая визуально кажется очевидной частью земельного участка, юридически может не входить в предмет продажи. И наоборот, в него могут входить территории, которые при осмотре почти не привлекли внимания.

Поэтому покупателям следует сопоставить реестр объектов с кадастровой картой и предметом покупки в проекте договора. Важно также выяснить, проходит ли подъездная дорога полностью по собственному земельному участку. Если её часть находится на чужом кадастровом участке, возникает вопрос о наличии юридически закреплённого права проезда.

Указанный в реестре объектов вид хозяйственного использования не даёт достоверной информации о том, как разрешено использовать здание с точки зрения строительного законодательства. Если Вы хотите переоборудовать сарай, сдавать дополнительную квартиру или использовать здание в коммерческих целях, Вам следует отдельно уточнить допустимость такого использования в компетентном органе.

Раздел I: кто имеет право продать недвижимость?

В разделе I указан зарегистрированный собственник. Если собственников несколько, также указываются доли каждого из них. Кроме того, отмечается основание приобретения права собственности, например передача права собственности, наследование или присуждение имущества по итогам судебной процедуры.

Для покупателей первый вопрос прост: действительно ли лицо, желающее продать недвижимость, зарегистрировано в качестве собственника? Если собственников несколько, как правило, все они должны подать необходимые заявления. Если один из собственников умер, сначала может потребоваться подтвердить порядок наследования. Это необязательно является препятствием для покупки, но может повлиять на ход сделки.

Особое внимание целесообразно уделять случаям расставания, сообществам наследников и продажам внутри семьи. Здесь речь часто идёт не только о документах. Могут существовать разные ожидания в отношении цены покупки, передачи объекта или инвентаря. Покупателям следует убедиться, что эти вопросы согласованы до визита к нотариусу. В противном случае возможны изменения в последнюю минуту или последующий конфликт.

Раздел I не позволяет с уверенностью определить, вправе ли продавец действовать самостоятельно. Дополнительно могут иметь значение доверенности, исполнение завещания или необходимые разрешения. Нотариус проверяет правовые предпосылки конкретной сделки. При семейных спорах или неурегулированных наследственных делах может быть целесообразна дополнительная консультация адвоката.

Раздел II: какие права и ограничения существуют?

Раздел II содержит обременения и ограничения, не относящиеся к залоговым правам на недвижимость. Здесь могут быть указаны, например, права прохода и проезда, права проживания, узуфрукт, права прокладки коммуникаций, преимущественные права покупки, реальные обременения, ограничения права распоряжения или предварительные записи.

Наличие записи не означает автоматически, что покупка невозможна. Решающее значение имеет её содержание. Право прохода и проезда может лишь юридически закреплять существующий подъезд. Но оно также может означать, что соседи вправе регулярно проезжать через приобретаемый земельный участок. Право прокладки коммуникаций может касаться подземной инженерной трассы и ограничивать последующее строительство.

Покупателям следует особенно серьёзно относиться к правам проживания и узуфрукту. Такие права могут существенно влиять на возможность собственного использования и не утрачивают силу только потому, что недвижимость продаётся. До подписания необходимо однозначно выяснить, сохранится ли право или должно быть аннулировано в связи с продажей.

Краткие записи в поземельной книге часто не раскрывают всей ситуации. Нередко они ссылаются на документ о предоставлении права. Только этот документ описывает точное содержание, территориальное расположение и возможные условия. Поэтому [Положение о ведении поземельной книги](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/BJNR001390897.html) предусматривает, что при наличии законного интереса можно также ознакомиться с дополнительными документами.

В разделе II также может быть внесена предварительная запись о передаче права собственности покупателю. Она обеспечивает требование о передаче права собственности. Если уже имеется предварительная запись в пользу другого лица, до новой покупки необходимо выяснить, почему она всё ещё существует и как её можно аннулировать.

Раздел III: что означают поземельный долг и ипотека?

Раздел III содержит, в частности, земельные долги и ипотеки. Как правило, они служат обеспечением кредитов. Высокая сумма зарегистрированного земельного долга часто вызывает у покупателей беспокойство. Однако зарегистрированная сумма не равнозначна текущей непогашенной задолженности по кредиту.

Земельный долг может всё ещё числиться в реестре, хотя лежащий в его основе кредит уже частично или полностью погашен. И наоборот, только по поземельной книге невозможно определить, какое требование банк может предъявлять в настоящее время. Для этого необходимы дополнительные документы владельца и финансирующего банка.

При обычной продаже покупатель, как правило, должен получить право собственности без обременений продавца, которые он не принимает на себя. Существующие залоговые права на недвижимость в таком случае погашаются и аннулируются в рамках оформления договора купли-продажи. Для этого нотариус координирует необходимые заявления и учитывает условия погашения при определении срока уплаты покупной цены.

Тем не менее покупателям следует спрашивать не только о том, будет ли аннулирован земельный долг. Важно также, имеются ли все необходимые документы для аннулирования и предполагается ли прямо принять какое-либо обременение. Такое принятие является юридическим и финансовым решением. Его следует проверить совместно с нотариусом и финансирующим банком.

Собственный банк покупателя также часто требует земельный долг в качестве обеспечения кредита. Это новое обременение следует отличать от покупной цены и прежнего финансирования продавца.

Почему очерёдность права имеет значение?

Записи в поземельной книге располагаются в порядке очередности. Эта очередность может определять, какое право будет иметь приоритет в случае конфликта или принудительной реализации имущества. Поэтому порядок записей — это не просто формальная сортировка.

Для покупателей особенно важна очередность предварительной записи о переходе права собственности. После ее внесения последующие распоряжения, как правило, не могут без дополнительных оснований затронуть обеспеченное требование. Какое действие она имеет в конкретном случае, нотариус оценивает с учетом полного содержания поземельной книги и поданных заявлений.

Банки также обращают внимание на очередность своего земельного залога. Если существующие права сохраняются в поземельной книге, это может повлиять на финансирование. Право пользования с более высокой очередностью может также изменить экономическую ценность обеспечения.

Определить очередность только по выписке не всегда просто. Значение могут иметь отметки, ссылки и заявления, поданные одновременно. Поэтому покупателям не следует пытаться самостоятельно давать окончательную оценку очередности прав исключительно на основании отдельных граф.

Какие записи удаляются, а какие сохраняются?

До приема у нотариуса по каждой значимой записи должно быть определено, что с ней произойдет. Некоторые права удаляются. Другие сохраняются и переходят к покупателю вместе с недвижимостью. Это различие должно быть четко отражено в договоре купли-продажи.

Распространенная ошибка — полагать, что продавец удалит все записи. Это не всегда желательно и возможно не для каждого права. Право прохода или проезда в пользу соседнего земельного участка может быть необходимо на постоянной основе. А право проживания по соглашению сторон может подлежать удалению. Для этого, как правило, требуются соответствующие заявления правообладателя.

Покупателям также следует уточнить, кто несет расходы на согласованное удаление записи и какие условия еще не выполнены. Нотариус разъясняет предусмотренное договором оформление и осуществляет необходимые действия в поземельной книге. При этом он не представляет односторонне интересы покупателя или продавца, а обязан соблюдать нейтралитет.

При сомнениях относительно экономических последствий права дополнительно поможет консультация специалиста. Если речь идет о рисках ответственности, споре или толковании прежних соглашений, подходящим специалистом будет адвокат. Налоговые последствия следует обсудить с налоговым консультантом.

Что покупателям следует проверить до встречи у нотариуса?

Запросите актуальную и полную выписку из поземельной книги. Более старая выписка может не отражать достоверно записи, внесенные позднее, или заявления, которые еще находятся на рассмотрении. Собственник может предоставить выписку или обеспечить необходимый доступ к поземельной книге. Доступ к поземельной книге предоставляется не каждому автоматически; как правило, необходимо подтвердить законный интерес. Доступ также возможен с согласия зарегистрированного собственника, как разъясняется в [Положении о поземельной книге](https://www.gesetze-im-internet.de/gbvfg/__43.html).

Сопоставьте собственника, все земельные участки и указанные права с данными экспозе, кадастровой карты и проекта договора. При наличии неясных записей попросите также показать документы, на основании которых было разрешено их внесение. Уточняйте не только, что зарегистрировано, но и что это право означает на практике: кто и каким путем может пользоваться? Где проходит коммуникация? Кто имеет право проживать в помещениях? Какой участок затронут?

Дополнительно проверьте документы, которые не заменяет поземельная книга. К ним могут относиться строительное дело, разрешения на строительство, реестр строительных обременений, справка о загрязнении участка, состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, договоры аренды, а для квартирной собственности — декларация о разделении собственности и правила сообщества собственников. Перечень необходимых документов зависит от объекта и планируемого использования.

Заранее задайте все открытые вопросы. Встреча у нотариуса для удостоверения сделки не должна стать первым моментом, когда покупатель узнаёт о праве проживания, подъездном пути, принадлежащем другому лицу, или дополнительном земельном участке. Все неясности следует устранить до подписания. Это не чрезмерная осторожность, а надлежащая подготовка к решению, имеющему далеко идущие последствия.

До встречи у нотариуса запросите актуальную выписку из поземельной книги, кадастровую карту и все документы, относящиеся к неясным записям. Отметьте расхождения и сформулируйте свои вопросы в письменном виде. PRIOCASA поможет Вам систематизированно подготовить документы по объекту в Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier, Trier-Saarburg, Vulkaneifel или на границе с Luxemburg; правовую проверку и оформление проводит нотариус, а при наличии особых рисков — адвокат.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я как потенциальный покупатель самостоятельно запросить выписку из поземельной книги?

Для ознакомления, как правило, необходимо наличие обоснованного интереса. Простого общего любопытства недостаточно. На практике собственник может предоставить выписку или дать своё согласие на ознакомление.

Всегда ли зарегистрированный земельный залог необходимо аннулировать до продажи?

Не обязательно. Решающее значение имеет то, что согласовано в договоре купли-продажи, и должен ли покупатель принять это обременение. Обычно права залога на недвижимость, которые покупатель не принимает на себя, погашаются и аннулируются в процессе оформления сделки.

Означает ли земельный залог, что у продавца всё ещё имеется задолженность в таком же размере?

Нет. Сумма земельного залога не позволяет достоверно определить текущий остаток задолженности. Фактическая сумма, как правило, известна финансирующему банку или заёмщику.

Указываются ли строительные обременения также в разделе II?

Строительные обременения, как правило, указываются не в поземельной книге, а в отдельном реестре строительных обременений. Поэтому в зависимости от земельного участка и вида его использования следует дополнительно проверить этот реестр. Компетентный орган может предоставить информацию о порядке действий в конкретном случае.

Что делать, если я не понимаю какую-либо запись?

Запросите полный документ о согласии на внесение записи и задайте вопрос нотариусу до удостоверения сделки. Если последствия могут стать предметом спора или иметь значительный экономический масштаб, дополнительно можно обратиться за консультацией к адвокату. Не подписывайте документы в надежде разобраться в их значении позднее.

Темы: как разобраться в поземельной книге, разделы поземельной книги, покупка недвижимости в Eifel, земельный залог, право проезда, предварительная запись о переходе права собственности, встреча у нотариуса, агент по недвижимости Bitburg

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 15.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, а перед публикацией проверен и одобрен (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →