Комиссия агенту при продаже дома: кто платит с 2020 года?

Статья L-0013 · 03.09.2026 · 5 мин чтения · Joé Christian Ewrard

Как регулируется комиссия агенту при продаже дома

Для многих собственников продажа сначала кажется джунглями — и почти по любому вопросу возникает много неуверенности, особенно по теме: кто же на самом деле платит агенту? С конца 2020 года действует чёткое правило для жилой недвижимости. Продавец и покупатель обычно делят комиссию агенту поровну.

Это касается одноэтажных домов, половин домов, таунхаусов и квартир — всех жилых объектов для собственного проживания. Разделение обязательно по закону, если агент работает с обеими сторонами по так называемой деятельности по установлению контакта и тем самым связывает покупателя и продавца.

В регионе Эйфель долгое время было принято, что часто покупатель платил всю комиссию — с нововведениями это больше не допускается, если агент работает с обеими сторонами. Для участков земли, коммерческой недвижимости или многоквартирных домов эти правила часто не применимы; здесь всё зависит от индивидуального договора.

Что должно быть указано в договоре о комиссии агенту

Важно: соглашение о комиссии должно быть оформлено письменно. Закон с 2020 года требует, чтобы договоры с агентами по жилой недвижимости заключались как минимум в текстовой форме — письмом, факсом или электронной почтой. Устных договорённостей больше недостаточно.

В договоре должно быть указано, какой процент комиссии действует и кто какую часть оплачивает. Кроме того, должно быть чётко прописано, для какой стороны работает агент и какие услуги он оказывает. Если позже возникает неясность, например, в случае товарищества собственников жилья или нескольких покупателей, точная формулировка даёт ясность и защищает от споров.

Рекомендуется согласовывать долю комиссии так, чтобы обе стороны платили ровно одинаковую сумму. Продавец, желающий обезопасить себя, может дополнительно получить от агента письменное подтверждение, что покупатель тоже обязан оплатить свою часть.

Размер комиссии агенту — и на что стоит обратить внимание

Размер комиссии агенту не установлен законом. Он зависит от местных обычаев и свободно согласовывается между агентом, продавцом и покупателем. В сельских районах вокруг Bitburg, Trier или Vulkaneifel ставки обычно соответствуют общенациональным стандартам для жилой недвижимости. Кто хочет знать точный размер комиссии, должен обсудить это с агентом заранее.

Важно: с момента изменения закона агент не может требовать с одной стороны комиссию выше, чем платит другая. Если покупатель оплачивает половину, продавец может быть обязан платить только оставшуюся половину.

Осторожно с ситуациями, когда оформление договора кажется хитроумным обходом правила — например, через разные дополнительные услуги с отдельными расходами. В сомнительных случаях полезно задавать вопросы и проверять проект договора.

Кто платит комиссию агенту сначала — и как происходит расчёт

На практике порядок действий обычно следующий: после успешной продажи — то есть после нотариального удостоверения договора купли-продажи — агент по недвижимости выставляет счет продавцу и покупателю. Оба оплачивают свою часть напрямую в агентство. Денежные переводы между сторонами в этом случае не требуются.

Профессиональные агенты обычно тесно взаимодействуют с нотариусами, чтобы комиссия была оплачена параллельно с последними этапами процесса продажи. Также в районе Эйфелькрейс Битбург-Прюм или в Трире зарекомендовало себя делать платежные детали максимально прозрачными на ранних этапах. Это обеспечивает уверенность и способствует доверительному процессу.

Если в ходе процесса возникают вопросы, рекомендуется связаться с агентом. При появлении налоговых или юридических вопросов, например, по коммунальным платежам или особенностям аренды, всегда следует привлекать налогового консультанта или нотариуса.

Какие ошибки встречаются на практике с обеих сторон?

Как показывает опыт, в вопросах комиссии маклера чаще всего допускают три ошибки. Во-первых: участники сделки не договариваются заблаговременно в письменной форме о том, кто и какие расходы несёт. Позднее это часто приводит к недоразумениям. Во-вторых: размер комиссии принимают без проверки ситуации на рынке или региональной практики. В-третьих: продавцы полагаются на то, что покупатель «всё равно заплатит», — однако с 2020 года это уже не так просто.

В Битбурге и окрестностях нередко бывает, что в наследственных сообществах или при разделах имущества после развода одна сторона изначально исключает вопрос комиссии. Это вызывает стресс, когда приближается дата нотариального заседания. Открытый разговор с агентом и грамотное оформление договора обеспечивают, что все участники понимают, что их ждет.

Как обстоят дела при единоличном поручении продавца или покупателя?

Так называемый «принцип заказчика» из законодательства об аренде не применяется при продаже жилой недвижимости. Если продавец договаривается о комиссии, которую платит исключительно он, то он должен полностью её оплатить — в этом случае требовать оплату с покупателя нельзя.

И наоборот: если покупатель единолично поручил поиск агенту, комиссия может быть взята только с ищущей стороны. Такие ситуации в районе Трира встречаются реже, так как классический договор на продажу обычно заключает собственник.

Тем, кто хочет избежать ощущения несправедливости у покупателя, рекомендуется заранее уточнить, работает ли агент на обе стороны или представляет только одну. В любом случае четкое договорное оформление обеспечивает прозрачность.

Что действует для недвижимости на границе с Люксембургом?

Регион Эйфель граничит с несколькими районами Люксембурга и, следовательно, с другой правовой системой и отличающимися обычаями. Если, например, вы ориентируетесь на спрос со стороны люксембургских покупателей или сами ищете недвижимость по обе стороны границы, следует быть внимательным: немецкие правила по комиссии применяются всегда, когда объект находится в Германии.

В трансграничном контексте рекомендуется заранее проверять договор с агентом, имеющим опыт работы на обоих рынках, и при юридических сомнениях привлекать нотариуса. Люксембургские модели комиссионных часто отличаются от немецких стандартов; однако их нельзя просто применять при сделках с немецкой недвижимостью.

Почему агенты, несмотря на комиссию, часто являются хорошим вложением

Для многих продавцов оплата комиссии на первый взгляд кажется затратой. Однако опыт показывает: хороший агент не только занимается маркетингом и показами, но и обеспечивает правильное оформление документов, проверяет платежеспособность и помогает решать сложные случаи — например, в наследственных сообществах или при сложных разделах участков. Вы платите не только за посредничество, но и за гладкое и юридически надежное оформление сделки.

Именно в таком регионе, как Эйфель, с порой длительными процедурами согласования и индивидуальными особенностями планов застройки, опытный агент по недвижимости часто является ценным помощником — и защищает от дорогостоящих ошибок, которые могут возникнуть при частной продаже.

Что делать, если покупатель отказывается — платить всё равно?

Часто задаваемый вопрос: когда возникает обязанность уплаты комиссии — и нужно ли платить, если покупатель в итоге не покупает? Комиссия, как правило, подлежит оплате только в случае заключения действительного нотариального договора купли-продажи и если это связано с деятельностью агента. Если покупатель отказывается от сделки до нотариального оформления, обычно право на комиссию не возникает.

Исключения бывают, если заключён предварительный обязательный договор и одна из сторон без уважительной причины отказывается от сделки. В таких случаях рекомендуется индивидуальная проверка у юриста.

Тот, кто хочет продать свою недвижимость, должен заранее ознакомиться с вопросами оплаты комиссии агенту и уделить внимание чётко оформленному письменному соглашению. Личная консультация с агентством, имеющим опыт работы в регионе, помогает прояснить открытые вопросы и устранить сомнения — чтобы Вы могли провести продажу безопасно и с уверенностью.

Часто задаваемые вопросы

Обязательно ли продавцу нанимать агента?

Нет. Продажа в принципе возможна и самостоятельно. Однако многие выбирают профессиональное сопровождение из соображений безопасности, особенно при юридических и финансовых неопределённостях.

Есть ли случаи, когда комиссию платит только покупатель или только продавец?

Да, если агент работает исключительно на одну сторону, комиссия оплачивается только этой стороной. При этом это должно быть оформлено письменно и чётко.

Как проверить, соответствует ли размер комиссии?

Маклеры обязаны прозрачно указывать размер комиссии. Сравнение с другими предложениями в регионе или беседа с несколькими маклерами позволяет получить первоначальное представление. Обязательного фиксированного размера комиссии не существует.

Когда и как оплачивается комиссия?

Комиссия подлежит оплате после нотариального удостоверения договора купли-продажи. Продавец и покупатель получают счёт от агента и платят напрямую в агентство.

Можно ли учесть комиссию при налогообложении?

Это возможно только в исключительных случаях, например, при сдаче недвижимости в аренду или коммерческом использовании. В большинстве случаев речь идёт о частных продажах, при которых налоговый вычет не предусмотрен. В сомнительных случаях обратитесь к налоговому консультанту.

Распространяется ли разделение комиссии при продаже земельного участка?

Нет, обязательное разделение комиссии касается только жилой недвижимости. При продаже земельных участков и коммерческих объектов распределение комиссии может быть согласовано свободно.

Темы: комиссия агента, продажа дома, закон 2020, разделение комиссии, продавец, покупатель, договор, Эйфель

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и агент по недвижимости с квалификацией IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 03.09.2026. Проект был подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, а перед публикацией проверен и одобрен (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →