Встреча у нотариуса при покупке недвижимости: порядок действий и подводные камни

Публикация L-0119 · 15.10.2026 · 7 мин. чтения · Joé Christian Ewrard

Почему при покупке недвижимости необходима встреча у нотариуса?

Договор купли-продажи земельного участка или дома должен быть нотариально удостоверен. Только нотариальный документ создаёт необходимую правовую основу. Это следует из [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

При этом нотариус не представляет интересы ни покупателя, ни продавца. Он сопровождает обе стороны независимо и беспристрастно. Его задача — выяснить волю сторон, разъяснить юридические последствия и однозначно сформулировать договорённости. Если Вам нужна односторонняя проверка исключительно с позиции собственных интересов, следует дополнительно обратиться к специализированному адвокату.

Нотариальное удостоверение — это больше, чем торжественное подписание. С подписанием договора купли-продажи возникают обязательные к исполнению обязанности. Покупатель должен заплатить после выполнения согласованных условий. Продавец должен обеспечить переход права собственности и передать объект в согласованном состоянии.

После нотариального удостоверения общего права на отказ от договора, как правило, не существует. Поэтому к моменту встречи у нотариуса не должно оставаться ни неурегулированных вопросов финансирования, ни нерешённых семейных конфликтов. На практике, особенно в случае сообществ наследников, зачастую лишь при рассмотрении проекта договора выясняется, что дата передачи, имущество или распределение выручки ещё не согласованы окончательно.

Что проверяет нотариус перед нотариальным удостоверением?

Нотариус изучает поземельную книгу. Он проверяет, кто зарегистрирован в качестве собственника и какими правами обременён земельный участок. К ним могут относиться поземельные долги, ипотеки, права прохода и проезда, права проживания, права пользования и извлечения доходов или преимущественные права покупки. В договоре должно быть определено, какие права подлежат погашению, сохраняются или должны быть зарегистрированы заново.

Кроме того, нотариус проверяет юридические условия для оформления сделки. К ним относятся личности сторон, доверенности на представительство и необходимые согласия. Дополнительные вопросы могут возникнуть в случае общества, сообщества наследников, несовершеннолетних участников или продажи представителем по доверенности.

Нотариус составляет договор купли-продажи таким образом, чтобы ни одна сторона не должна была исполнять свои обязательства заранее без соответствующих гарантий. Покупатель, как правило, должен уплатить покупную цену только после того, как его право на переход права собственности будет надлежащим образом обеспечено. Обычно для этого должны быть внесена предварительная запись о переходе права собственности, получены необходимые разрешения и обеспечено наличие документов для снятия обременений, которые покупатель не принимает на себя. Законное преимущественное право покупки муниципалитета также может иметь значение. [Bundesnotarkammer разъясняет эти условия наступления срока платежа](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit).

Нотариус также проверяет, являются ли договорённости юридически понятными и исполнимыми. Однако он выясняет только те обстоятельства, которые раскрывают стороны или которые следуют из представленных документов. Устную дополнительную договорённость, о которой нотариусу не сообщили, он не может ни проверить, ни оформить юридически надёжно.

Что нотариус прямо не проверяет?

Нотариус не осматривает дом. Он не проверяет ни крышу, ни отопление, ни наличие сырости, ни коммуникации, ни вредные вещества, ни энергетическое состояние. Жилая площадь, границы земельного участка и фактическая возможность использования отдельных помещений также не проверяются автоматически. В зависимости от вопроса подходящими специалистами и инстанциями для этого являются строительный эксперт, геодезист, консультант по энергетическим вопросам или соответствующий орган власти.

Он также не оценивает, соответствует ли покупная цена рыночной. Юридически безупречный договор тем не менее может оказаться экономически невыгодным. Нотариус не определяет рыночную стоимость, не сравнивает предложения и не прогнозирует развитие рынка недвижимости.

Он также не проверяет, сможет ли покупатель позволить себе эту недвижимость в долгосрочной перспективе. Он не проверяет личный семейный бюджет, условия кредита или риск последующего рефинансирования. Нотариус может юридически оформить и удостоверить ипотечное обременение. Покупатель и финансирующий банк должны заранее выяснить, подходит ли кредит с экономической точки зрения и будет ли он выплачен своевременно.

Публично-правовые обременения земельного участка, загрязнения, взносы на обустройство инфраструктуры, публично-правовые разрешения и планируемые проекты в окрестностях не отражаются в поземельной книге в полном объёме. Наличие фактического использования также не означает автоматически, что оно разрешено строительным законодательством. Поэтому покупателям следует обеспечить проверку соответствующих реестров, строительной документации и сведений муниципалитета или районной администрации.

Наконец, нотариус не предоставляет всесторонних налоговых консультаций. Он исполняет установленные законом обязанности по предоставлению сведений и может выявить аспекты, имеющие значение для налогообложения. Однако по вопросам индивидуальных последствий сдачи в аренду, продажи в течение определённых налоговых сроков, дарения или раздела наследства следует обращаться к налоговому консультанту. При наличии спорных юридических вопросов следует привлечь адвоката.

Как покупатель и продавец подготавливают проект договора?

Перед составлением проекта нотариальной конторе необходимы чёткие сведения об участниках, недвижимости, покупной цене, финансировании и желаемой дате перехода владения. Не менее важны договорённости об инвентаре, продаваемом вместе с недвижимостью, существующих арендных отношениях, известных недостатках и работах, которые ещё предстоит выполнить.

Проект следует проверить предложение за предложением. Верно ли указаны имена, данные поземельной книги и банковские реквизиты? Однозначно ли определено, когда передаются ключи, владение, доходы, расходы и обязанности по обеспечению безопасности? Учтены ли встроенная кухня, фотоэлектрическая установка, топливо для отопления или другие движимые предметы? Что произойдёт, если дом не будет освобождён ко дню передачи?

Если потребительский договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению как сделка с земельным участком, текст планируемого договора, как правило, должен быть предоставлен потребителю за две недели до удостоверения. Это время предназначено для проверки и не является простой формальностью ожидания. Правовое основание содержится в [§ 17 BeurkG](https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html).

Неясные места следует направить в нотариальную контору до назначенной встречи. Изменения возможны. Проект не является неизменяемым формуляром. Продавцам следует открыто сообщать об известных существенных недостатках. Покупателям следует обеспечить включение в договор конкретных заверений, на которых основывается их решение.

Как проходит встреча у нотариуса?

На встречу участники должны принести действительные документы, удостоверяющие личность. Если кто-либо действует через представителя, необходимо заблаговременно выяснить, достаточно ли доверенности или потребуется последующее одобрение. Документы по финансированию для оформления ипотечного обременения следует заблаговременно предоставить нотариальной конторе.

Нотариус полностью зачитывает документ. При этом он разъясняет правовые положения и отвечает на вопросы обеих сторон. Несоответствия ещё можно исправить. Никто не обязан подписывать документ, пока остаётся неясным какой-либо существенный момент.

Типичные вопросы касаются наступления срока уплаты покупной цены, погашения ранее зарегистрированных земельных залогов, перехода владения или порядка действий при наличии известных повреждений. Важен и практический вопрос: что произойдёт, если одна из сторон не выполнит своё обязательство? До подписания необходимо разобраться в сроках оплаты, обязанностях по освобождению объекта и возможном согласии на немедленное принудительное исполнение.

После разъяснения всех вопросов стороны и нотариус подписывают договор. С этого момента договор, как правило, имеет обязательную силу. То, что покупатель ещё не внесён в земельный реестр, не означает, что он может свободно изменить своё решение.

Что происходит после нотариального удостоверения?

После встречи начинается исполнение договора. В частности, нотариус обеспечивает внесение предварительной записи о предстоящем переходе права собственности и получает документы, необходимые для снятия обременений. Он запрашивает необходимые разрешения или заявления и занимается предусмотренными договором заявлениями о внесении записей в земельный реестр.

Только после выполнения согласованных условий нотариальная контора направляет уведомление о наступлении срока платежа. Покупателю не следует производить оплату только на основании счёта продавца или устно названной даты. Определяющими являются договор и нотариальное уведомление о наступлении срока платежа.

После полной уплаты покупной цены и выполнения остальных условий подаётся заявление о перерегистрации права собственности. Передача ключей и владения, напротив, осуществляется в соответствии с договором. Поэтому перерегистрация права собственности и фактическая передача часто происходят не в один и тот же день.

При передаче рекомендуется составить акт. В нём фиксируются ключи, показания счётчиков, переданные документы и очевидные несоответствия. Обычно нотариус не организует эту встречу практического характера.

Какие расходы возникают и кто их оплачивает?

Размер нотариальных расходов и расходов на внесение записей в земельный реестр не определяется путём свободных переговоров. Они рассчитываются в соответствии с Законом о судебных и нотариальных расходах, в частности на основании стоимости сделки и необходимых действий. Установленные законом сборы действуют независимо от того, какая нотариальная контора выбрана. Основанием является [Закон о судебных и нотариальных расходах](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/).

В договоре купли-продажи определяется, какая из сторон несёт те или иные расходы во взаимоотношениях между сторонами. Обычно покупатель оплачивает нотариальное удостоверение и приобретение права собственности. Расходы на снятие обременений, которые покупатель не принимает на себя, часто возлагаются на продавца. Конкретная сумма зависит от договора, записей в земельном реестре и возможного финансирования.

Даже не удостоверенный нотариально проект может повлечь расходы, если нотариальной конторе уже было дано соответствующее поручение. Поэтому до выдачи поручения следует определить, кто заказывает проект и кто несёт расходы, если продажа не состоится.

Налог на приобретение недвижимости, расходы на финансирование и возможная комиссия маклера не относятся к нотариальным расходам. Для точного расчёта покупателям следует до подписания уточнить все сопутствующие расходы на приобретение с партнёром по финансированию, нотариальной конторой и, при необходимости, налоговым консультантом.

Какие региональные подводные камни существуют в Eifel и Trier?

В Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier-Saarburg и Vulkaneifel на рынке представлены старые жилые дома, бывшие сельскохозяйственные здания и земельные участки с исторически сложившимися подъездными путями. В таких случаях следует проверить, выданы ли разрешения на пристройки и изменение назначения, соответствуют ли границы фактическому использованию и оформлены ли юридически права проезда или прокладки коммуникаций.

Наличие видимого подъезда через соседний земельный участок не заменяет зарегистрированного права проезда. Помещение, которое используется уже много лет, только по этой причине не считается разрешённым для проживания. Частные коммуникации, малые очистные сооружения, риски наводнений или прежнее коммерческое использование также могут потребовать дополнительных проверок. Нотариус не может установить такие фактические обстоятельства на основании собственных наблюдений.

В приграничном с Luxemburg регионе добавляются трансграничные вопросы. Покупатели могут работать в Luxemburg, финансировать покупку через иностранный банк или состоять в браке с иностранным элементом. В таком случае следует заблаговременно прояснить вопросы, связанные с документами о поземельном долге, представительством и возможным влиянием иностранного права. Нотариус указывает на возможное наличие иностранного элемента, однако не обязан предоставлять исчерпывающую консультацию по содержанию иностранного законодательства. Для этого может потребоваться специализированная юридическая или налоговая консультация.

Возьмите проект договора и отметьте всё, что ещё неясно в отношении покупной цены, финансирования, обременений, известных недостатков, передачи объекта и инвентаря. Юридические вопросы уточните в нотариальной конторе, состояние здания — у эксперта, а налоговые последствия — у налогового консультанта. Региональное агентство недвижимости с большим опытом, такое как PRIOCASA, может заблаговременно собрать документы и прояснить открытые практические вопросы, связанные с продажей в Bitburg, Eifel, Trier и приграничном с Luxemburg регионе, не заменяя при этом независимую консультацию нотариуса, адвоката или налогового консультанта.

Часто задаваемые вопросы

Проверяет ли нотариус дом на наличие строительных дефектов?

Нет. Нотариус проверяет юридическое оформление и надлежащее исполнение сделки, но не техническое состояние здания. При наличии сомнений до нотариального удостоверения сделки объект недвижимости следует обследовать с привлечением независимого эксперта.

Могу ли я отказаться от покупки недвижимости после приёма у нотариуса?

Как правило, общего права на отзыв согласия или отказ от договора не существует. Отказ от договора возможен только в том случае, если он предусмотрен договором или выполнены особые требования законодательства. Попросите нотариуса или адвоката проверить Ваш конкретный случай.

Должен ли я оплатить покупную цену сразу после подписания?

Как правило, нет. Оплата производится только после выполнения предусмотренных договором условий наступления срока платежа и получения нотариального уведомления о наступлении срока платежа. Дополнительно проверьте указанный в договоре срок оплаты.

Проверяет ли нотариус реестр строительных обременений и разрешения на строительство?

Не автоматически и не в том же объёме, что и поземельную книгу. Покупателям следует поручить компетентным органам проверку реестра строительных обременений, строительного дела, инженерной обеспеченности участка и разрешённого вида использования. Все выявленные несоответствия необходимо обсудить до нотариального удостоверения сделки.

Кто выбирает нотариуса при покупке недвижимости?

Покупатель и продавец должны согласовать нотариальную контору. Нередко нотариуса предлагает покупатель, поскольку обычно он несёт значительную часть расходов, связанных с приобретением. Независимо от того, кто выбрал нотариуса, он остаётся беспристрастным по отношению к обеим сторонам.

Темы: приём у нотариуса при покупке недвижимости, нотариус при покупке недвижимости, договор купли-продажи недвижимости, нотариальные расходы, поземельная книга, предварительная запись о переходе права собственности, покупка недвижимости в Eifel, покупка дома в Trier

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 15.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, а перед публикацией проверен и одобрен (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →