Соглашение о резервировании и намерение приобрести: что действительно?

Статья L-0099 · 07.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что действительно имеет обязательную силу до визита к нотариусу?

Краткий ответ: обязательство приобрести недвижимость, как правило, не может возникнуть на основании рукопожатия, электронного письма или обычного письменного документа. Тот, кто обязуется купить или продать земельный участок, должен нотариально удостоверить сделку. Это предусмотрено [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

Это относится не только к незастроенному земельному участку. При покупке дома или квартиры в собственности также требуется нотариальное удостоверение. Подписанное заявление о намерении купить, подтверждение финансирования или договорённость о цене не заменяют нотариально удостоверенный договор купли-продажи.

Тем не менее до визита к нотариусу могут возникнуть имеющие юридическую силу договорённости. Это касается, например, конфиденциальности, передачи документов, привлечения оценщика или оплаты определённых подготовительных расходов. Обязательность отдельного положения зависит от его содержания. Название документа не имеет решающего значения.

Для покупателей это означает: обещание «Недвижимость принадлежит Вам» ещё не создаёт юридически защищённого права собственности. Для продавцов это означает: даже убедительно заявленное намерение купить не гарантирует, что финансирование, проверка и визит к нотариусу действительно состоятся.

Что даёт соглашение о резервировании?

Соглашение о резервировании предназначено для того, чтобы объект недвижимости был временно закреплён за определённым заинтересованным лицом. Например, маклер может обязаться временно приостановить продажу или не организовывать дальнейшие просмотры. Это даёт обеим сторонам время для решения вопросов финансирования, проверки документов и подготовки договора.

Однако сфера действия такого соглашения остаётся ограниченной. Маклер обычно не является собственником недвижимости. Поэтому он не может без дополнительных условий гарантировать, что продавец за это время не продаст объект другому заинтересованному лицу. Если обязательства должны распространяться и на собственника, его необходимо включить в соглашение. Как только договорённость фактически обязывает купить или продать объект, вновь может применяться требование нотариального удостоверения.

Кроме того, резервирование не регистрируется в земельной книге. Поэтому оно не защищает покупателя так, как последующая предварительная запись о переходе права собственности. Только эта запись после нотариального удостоверения договора купли-продажи защищает требование о передаче права собственности от последующих распоряжений объектом. Поэтому Федеральная нотариальная палата называет её фактическим «резервированием» недвижимости в земельной книге. [Информация Федеральной нотариальной палаты](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit)

На практике соглашение о резервировании должно чётко определять, кто его заключает, о каком объекте недвижимости идёт речь, какие действия не должны совершаться в период резервирования и когда соглашение прекращает действовать. Не менее важно определить, что произойдёт, если финансирование не будет получено, документы выявят новые риски или продавец больше не захочет продавать объект.

Допустима ли плата за резервирование?

Плата за резервирование не становится юридически действительной лишь потому, что она указана в отдельном подписанном документе. Решающее значение имеют конкретные условия, встречное предоставление и порядок возврата средств.

Федеральный суд Германии признал недопустимым заранее сформулированное соглашение, согласно которому плата за резервирование во всех случаях оставалась у получателя. В рассмотренном деле клиент риелтора не получил каких-либо существенных преимуществ, а риелтор не предоставил равноценного встречного исполнения. Суд усмотрел в этом необоснованное ущемление прав клиента. Однако из этого не следует, что любая возможная плата за резервирование автоматически является недействительной. [Решение BGH о плате за резервирование](https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Art=pm&Blank=1&Datum=2022&Gericht=bgh&file=dokument.pdf&linked=urt&nr=133492)

Поэтому перед оплатой покупателям следует уточнить, за что именно взимается плата. Засчитывается ли она в счёт оплаты при покупке? Возвращается ли она, если продавец откажется от сделки? Что происходит в случае отказа в финансировании или появления существенной новой информации о недвижимости? Кто получает деньги и вправе ли этот получатель вообще оставить их у себя?

Высокий или безвозвратно теряемый платёж может создавать значительное экономическое давление. Он не должен побуждать покупателей совершать покупку, несмотря на нерешённый вопрос финансирования или выявленные недостатки. Тому, кому предлагают подписать такое соглашение, в случае сомнений следует поручить его проверку адвокату. Нотариус консультирует нейтрально по вопросам оформления сделки с недвижимостью, но не представляет в одностороннем порядке интересы одной из сторон.

Что означает заявление о намерении купить?

Заявление о намерении приобрести недвижимость подтверждает, что покупатель и продавец всерьёз готовятся к заключению договора купли-продажи. В нём часто указывают объект недвижимости, предполагаемую цену, статус финансирования, желаемую дату передачи и ещё не завершённые проверки. В деловом обороте также используется название Letter of Intent.

Настоящее заявление о намерениях призвано упорядочить планируемый процесс, не оформляя при этом покупку недвижимости как уже обязательную сделку. Такие формулировки, как «при условии получения финансирования», «при условии проверки документов» или «при условии заключения нотариального договора купли-продажи», обозначают нерешённые вопросы. Однако они не заменяют тщательную проверку всего документа.

Проблемы возникают, если заявление не просто описывает намерение, а должно устанавливать обязанность впоследствии купить или продать недвижимость. Обязывающий предварительный договор о покупке недвижимости, как правило, также должен быть нотариально удостоверен. Неустойки, крупные компенсационные выплаты или иные экономические невыгодные последствия также могут быть юридически спорными, если они создают сильное давление с целью заключения договора купли-продажи.

Кроме того, документ может быть частично необязательным, а частично обязательным. Обязанность совершить покупку может отсутствовать, тогда как положения о конфиденциальности, эксклюзивности или расходах могут иметь обязательную силу. Поэтому следует прямо указать, какие положения должны иметь юридически обязательную силу. В случае сомнений целесообразна индивидуальная проверка нотариусом или адвокатом.

Почему требование нотариального удостоверения защищает обе стороны?

Требование к форме — не простая формальность. Покупка недвижимости имеет долгосрочные экономические и юридические последствия. Нотариальное удостоверение призвано обеспечить полное изложение и разъяснение содержания договора, а также его надлежащее юридическое исполнение.

Частной подписи, отсканированного документа или электронного письма недостаточно. Простое засвидетельствование подлинности подписей также не равнозначно нотариальному удостоверению договора купли-продажи. При несоблюдении установленной законом формы соглашение, направленное на покупку земельного участка, как правило, ничтожно. Это дополнительно следует из [§ 125 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html).

Мера защиты также предусматривает время на ознакомление. Если договор является потребительским в смысле закона, его проект, как правило, должен быть предоставлен потребителю за две недели до нотариального удостоверения. Этот срок не является сроком для отказа от договора. Он предназначен для того, чтобы до подписания проверить проект, задать вопросы и при необходимости обратиться за профессиональной консультацией.

Нотариально удостоверенный договор купли-продажи нельзя после удостоверения отменить лишь потому, что возникли сомнения или был найден более подходящий объект недвижимости. Права на отказ от договора и соответствующие условия существуют только в том случае, если они предусмотрены законом или надлежащим образом согласованы. Именно поэтому нерешённые вопросы финансирования и очевидные риски необходимо прояснить до визита к нотариусу.

Какие шаги следует предпринять покупателям перед резервированием?

Прежде всего следует определить, что именно даёт резервирование. Будет ли только приостановлена публикация объявления или также будут прекращены просмотры и переговоры? Дал ли продавец своё согласие? Есть ли другие заинтересованные лица или уже назначенная встреча у нотариуса? Чёткие ответы помогут избежать ложных ожиданий.

Затем следует решить вопрос с финансированием. Предварительная оценка банка полезна, но не всегда является окончательным одобрением кредита. Покупателям следует уточнить, каких документов ещё не хватает и проверил ли банк уже именно этот объект недвижимости. Резервирование не должно создавать впечатление, что ситуация с финансированием лучше, чем она есть на самом деле.

После этого необходимо проверить документы на объект и известные риски. В зависимости от объекта недвижимости к ним относятся сведения из поземельной книги, обременения, связанные с застройкой, площади, разрешения, энергетическая документация, подключение к инфраструктуре, арендные отношения и очевидные недостатки. В случае домов с пристройками, хозяйственными постройками или несколькими земельными участками необходимо особенно тщательно проверить, что юридически входит в предмет покупки и как это разрешено использовать.

В Eifel, в Trier-Saarburg и на границе с Luxemburg также важны практические особенности. Некоторые потенциальные покупатели работают в Luxemburg, и их финансирование основано на доходах, получаемых за границей. Для объектов в сельской местности решающее значение могут иметь подъездные пути, права проезда, хозяйственные постройки или дополнительные земельные площади. Эти моменты следует прояснить до того, как намерение купить будет воспринято как якобы надёжное обязательство.

Что следует учитывать продавцам при наличии намерения купить?

Для продавцов намерение купить является важным сигналом, но ещё не означает успешную продажу. Заинтересованное лицо может быть уверено в своём решении и всё же отказаться от покупки, если банк не одобрит финансирование, семья примет другое решение или в результате проверки здания возникнут нерешённые вопросы. Это неприятно, но до заключения нотариального договора в принципе является частью риска продавца.

Прежде чем полностью прекратить продвижение объекта, следует получить достоверное представление о состоянии финансирования. При этом конфиденциальные документы не нужно предоставлять без разбора. Главное — получить достоверную информацию о том, согласуются ли между собой собственные средства, финансирующая организация и результаты проверки объекта.

В случае наследственных сообществ или нескольких собственников необходимо дополнительно выяснить, хотят ли все участники продать объект. Один человек не может выступать от имени всех собственников, если у него нет необходимых полномочий на представительство. Семейные разногласия нередко проявляются только тогда, когда речь заходит о конкретной цене, передаче объекта или инвентаре.

Маклер может выступить здесь посредником, систематизировать документы и заблаговременно выявить недоразумения. Однако он не может гарантировать ни решение банка, ни согласие в семье, ни заключение сделки у нотариуса. Поэтому качественное посредничество предполагает открытое обозначение неопределённостей и определение следующего шага, результат которого можно проверить.

Когда возникает реальная уверенность?

Решающая юридическая обязательность возникает после надлежащего нотариального удостоверения договора купли-продажи. После этого нотариус инициирует согласованные действия по исполнению договора. К ним, как правило, относится внесение предварительной записи о переходе права собственности, которая обеспечивает требование покупателя о передаче ему права собственности.

Даже после нотариального удостоверения покупатель не сразу становится собственником. Перерегистрация права собственности происходит лишь в ходе дальнейшего исполнения договора. По общему правилу покупную цену следует уплачивать только после выполнения предусмотренных договором условий наступления срока платежа и получения нотариального уведомления о наступлении срока платежа.

Поэтому до встречи у нотариуса особенно важна точность формулировок. Понятия «зарезервировано», «обещано» и «куплено» с юридической точки зрения описывают разные ситуации. Зная эти различия, можно вести переговоры, не испытывая ложного чувства уверенности и не оказывая лишнего давления на другую сторону.

Перед подписанием попросите разъяснить Вам, какое действие должен иметь документ, кто именно принимает на себя обязательства и что произойдет в случае прекращения сделки. После этого проверьте финансирование и документы на объект и только затем поручите подготовку нотариального проекта договора купли-продажи. PRIOCASA может координировать процесс в районах Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier, Trier-Saarburg, Vulkaneifel и на границе с Luxemburg; за индивидуальной юридической или налоговой консультацией следует обращаться к нотариусу, адвокату или налоговому консультанту.

Часто задаваемые вопросы

Может ли продавец, несмотря на резервирование, продать объект другому лицу?

Это зависит от того, кто заключил соглашение о резервировании и что в нем указано. Само по себе соглашение с маклером не налагает автоматически обязательств на собственника и не обеспечивает защиты посредством записи в земельном реестре. В случае спора конкретное соглашение следует передать на проверку адвокату.

Имеет ли обязательную силу обещание о покупке, данное по электронной почте?

При покупке недвижимости электронное письмо не заменяет нотариального удостоверения. Однако оно может служить подтверждением стадии переговоров и содержать самостоятельные договоренности. Поэтому электронные письма также следует формулировать четко.

Должен ли я платить сбор за резервирование?

Не каждый требуемый сбор за резервирование имеет юридическую силу. Решающее значение имеют, в частности, встречное предоставление, правила возврата средств и конкретные условия договора. Если у Вас есть сомнения, подписывайте документы или производите оплату только после юридической проверки.

Могу ли я в течение двух недель отказаться от нотариально удостоверенного договора купли-продажи?

При нотариально удостоверенной покупке недвижимости такое право на отказ не предусмотрено в общем порядке. Часто упоминаемые две недели относятся к предварительному предоставлению проекта договора для определенных потребительских договоров. Возможность расторжения после нотариального удостоверения должна вытекать из закона или договора.

Кто оплачивает проект договора, если покупка не состоится?

Обязанность по оплате может зависеть от того, кто поручил нотариусу подготовку документов, какие действия уже были выполнены и почему сделка не состоялась. По возможности уточните, кто должен будет нести расходы, непосредственно в нотариальной конторе до оформления поручения. В случае спора по поводу расходов поможет юридическая консультация.

Темы: соглашение о резервировании, заявление о намерении приобрести недвижимость, покупка недвижимости, требование к форме сделки, нотариус, сбор за резервирование, Eifel, Trier

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 07.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →