Обязанность по модернизации при покупке дома: что предписывает GEG

Статья L-0105 · 09.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что означает обязанность по модернизации при покупке дома?

Общей обязанности полностью модернизировать купленный дом для повышения его энергоэффективности не существует. Смена собственника не влечёт за собой автоматически ни утепление фасада, ни замену всех окон. Один лишь низкий класс энергоэффективности также не обязывает к полной модернизации.

С конца июля 2026 года прежний Закон об энергетических характеристиках зданий официально называется Законом о модернизации зданий. Поскольку многие по-прежнему ищут информацию по запросу «GEG», а в более ранних документах используется это обозначение, сейчас Вам могут встретиться оба термина. Определяющей является действующая редакция закона. Важные при смене собственника обязанности по дооснащению сегодня закреплены, в частности, в параграфах 35 и 69 Закона о модернизации зданий. [Действующая редакция закона](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html)

При этом покупка не в каждом случае создаёт новую обязанность. Зачастую смена собственника лишь прекращает действие исключения, которым мог пользоваться прежний собственник. Поэтому покупателям необходимо знать не только состояние дома. Им также необходимо выяснить, переходило ли право собственности после установленной законом контрольной даты и когда именно.

На какие дома распространяется двухлетний срок?

Особенно важно правило для домов на одну или две семьи, в которых тогдашний собственник в начале февраля 2002 года сам проживал в одной из квартир. На этого собственника могли не распространяться определённые обязанности по дооснащению. При первом переходе права собственности после этой контрольной даты исключение прекращает действовать. После этого у нового собственника, как правило, есть два года на выполнение соответствующих работ.

Слово «первом» имеет решающее значение. Если после контрольной даты дом уже однажды был продан или передан, срок начал исчисляться уже тогда. Последующая продажа не запускает его автоматически заново. Если срок уже истёк, а работы не были выполнены, покупатель не получает новый двухлетний период. Фактически он приобретает здание, в отношении которого обязанность, возможно, уже подлежит исполнению.

При обычной покупке земельного участка право собственности, как правило, переходит только после внесения изменений в земельную книгу, а не уже при подписании нотариального договора купли-продажи или передаче ключей. В случае дарения, наследования, долей в общей собственности и особых форм передачи правовая оценка может быть иной. Такие случаи следует заранее обсудить с нотариусом или адвокатом, специализирующимся на праве в сфере недвижимости.

Какие именно обязанности по дооснащению могут возникнуть?

Первая важная обязанность касается перекрытия верхнего этажа под неотапливаемым чердачным помещением. Если это перекрытие не соответствует установленным законом минимальным требованиям к теплоизоляции, его необходимо утеплить. Обязанность считается выполненной, если расположенная над ним крыша уже достаточно утеплена или соответствует требуемым минимальным показателям теплоизоляции. Поэтому дополнительно утеплять перекрытие не требуется, если соответствие крыши требованиям можно подтвердить. [Параграф 35 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html)

На практике при осмотре это редко можно определить только по видимой отделке. Обшитый скат крыши ещё не доказывает, что теплоизоляция выполнена профессионально. И наоборот, неприметное перекрытие верхнего этажа уже может иметь достаточную конструкцию. Полезны счета, описания строительных работ, фотографии со стадии строительства и проверка квалифицированным консультантом по энергоэффективности или экспертом.

Второе обязательство касается неизолированных доступных труб отопления и горячего водоснабжения, а также относящейся к ним арматуры в неотапливаемых помещениях. Типичные места — подвалы, котельные, боковые чердачные ниши или другие холодные зоны здания. Решающее значение имеют доступность, расположение и имеющееся состояние теплоизоляции. Эта норма не распространяется на трубы внутри отапливаемых помещений только по причине смены собственника. [Параграф 69 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html)

На первый взгляд обе меры кажутся несложными. Тем не менее их выполнение следует технически спланировать. В случае перекрытия верхнего этажа важны влажность, герметичность, примыкания и дальнейшее использование чердачного пространства. Неподходящее исполнение впоследствии может привести к повреждениям.

Когда начинается срок и как проверяется его соблюдение?

Установленный законом срок составляет два года с момента первого перехода права собственности после соответствующей контрольной даты. Поэтому покупателям недостаточно смотреть только на дату собственного договора купли-продажи. Необходима история смены собственников дома.

До визита к нотариусу следует выяснить, с какого времени продавец является собственником и каким способом он приобрёл дом. Если после начала февраля 2002 года дом уже передавался другому собственнику, следует дополнительно проверить, были ли выполнены работы, обязательные на тот момент. Подходящими подтверждениями являются декларации подрядчиков, счета от мастеров, техническая документация и достоверные фотографии.

Отсутствие подтверждающих документов ещё не является доказательством нарушения. Однако это риск, который следует профессионально оценить и учесть при планировании финансирования. Устное заявление вроде «Крышу когда-то делали» не отвечает ни на вопрос о её конструкции, ни на вопрос о соответствии установленным законом требованиям.

В договоре купли-продажи можно зафиксировать, какие сведения и документы передал продавец. Если Вам необходимо юридически обязательное регулирование вопросов ответственности, характеристик объекта или возможных нарушений обязательств, следует поручить его формулировку нотариусу или адвокату. Маклер может собрать документы и обозначить вопросы, но не заменяет юридическую консультацию.

Нужно ли после покупки заменить старую систему отопления?

Нет, не только из-за смены собственника. Ранее действовавшая общая обязанность по замене некоторых старых отопительных котлов была отменена после изменения закона летом 2026 года. В текущей редакции закона ранее применявшиеся положения исключены. В старых справочных материалах это часто всё ещё представлено иначе.

Однако это не означает, что любую существующую систему отопления можно постоянно эксплуатировать без изменений. Другие технические требования, нормы по защите от вредных выбросов или требования безопасности могут по-прежнему иметь значение. Кроме того, законодательные требования действуют, как только система отопления фактически заменяется. Работающая существующая система отопления и запланированная установка новой системы отопления — это разные с юридической точки зрения ситуации.

Поэтому покупателям следует спрашивать не только о возрасте и виде топлива. Важны состояние технического обслуживания, доступность запасных частей, расход, документы от трубочиста и пригодность здания для будущих решений по отоплению. Целесообразность дальнейшей эксплуатации системы отопления с экономической точки зрения — это техническое и финансовое решение. Его нельзя приравнивать к обязанности по замене, непосредственно возникающей вследствие покупки.

В каких случаях добровольные работы влекут за собой дополнительные требования?

Тот, кто после покупки лишь въезжает в дом и не изменяет затронутые конструктивные элементы, не обязан полностью заменять окна, фасад или крышу только по причине приобретения недвижимости. Однако если наружные конструктивные элементы заменяются или изменяются в значительном объёме, выполненные работы должны соответствовать действующим для них требованиям энергоэффективности.

Это касается, например, запланированной замены крыши, комплексной замены окон или работ на фасаде. В таком случае обязанность возникает в связи с конкретными строительными работами, а не с самой покупкой. Небольшой ремонт оценивается иначе, чем масштабное обновление.

Поэтому важно соблюдать правильную последовательность. Сначала проверяют, какие меры требуются по закону. Затем выполняют общее техническое планирование. Только после этого следует поручать отдельные виды работ подрядчикам. Если без общей концепции сначала заняться окнами, затем отоплением, а после этого крышей или фасадом, возникает риск ненужного повторного выполнения работ или плохой согласованности инженерных систем здания.

Что покупателям следует проверить до встречи у нотариуса?

Энергетический паспорт является важной отправной точкой. Как правило, потенциальным покупателям должен быть предоставлен доступ к нему не позднее осмотра объекта, а после заключения договора он должен быть передан покупателю. Кроме того, при продаже дома на одну или две семьи закон предусматривает информационную консультацию по энергетическому паспорту, если она предлагается бесплатно как отдельная услуга. [Параграф 80 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html)

Однако энергетический паспорт не является планом энергетической модернизации или детальной проверкой состояния объекта. Он показывает энергетическую классификацию здания, но не позволяет достоверно определить, изолированы ли все трубы, как устроена скрытая конструкция крыши или когда состоялся предыдущий переход права собственности.

Поэтому целесообразно провести проверку конкретного здания. Она включает энергетический паспорт, имеющиеся документы о модернизации, земельную книгу или известную историю собственников, документы трубочиста и профессиональный осмотр критически важных участков. Затем запланированные меры следует включить в финансирование на основании реалистичных предложений.

После выполнения работ по повышению энергоэффективности специализированная компания должна выдать декларацию подрядчика. Она служит подтверждением того, что выполненные конструктивные элементы или установленные системы соответствуют требованиям законодательства. Эту декларацию следует постоянно хранить в документации на дом и при последующей продаже передать вместе со счетами и техническими документами. [Параграф 96 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__96.html)

Что особенно важно учитывать для домов в Eifel?

В Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier-Saarburg и Vulkaneifel покупатели часто сталкиваются со зданиями, которые в течение длительного времени расширялись или модернизировались поэтапно. Жилой дом может иметь старую основную часть, более позднюю пристройку и участки крыши, выполненные по-разному. Для таких зданий общего утверждения «Крыша утеплена» недостаточно. Каждый значимый участок следует рассматривать отдельно.

Внимания также заслуживают неотапливаемые подвалы, бывшие хозяйственные помещения и труднодоступные боковые пространства под скатами крыши. Именно там часто проходят трубы отопления и горячего водоснабжения. Для правовой оценки важен не общий вид дома, а конкретная трассировка труб, их доступность и состояние теплоизоляции.

В случае недвижимости в районе Trier или вблизи границы с Luxemburg дополнительным фактором является то, что финансирование, место работы и время, доступное для переустройства, часто тесно связаны между собой. Поэтому особенно важно не обнаружить необходимость выполнения работ лишь после передачи ключей. Предварительная техническая проверка превращает общую обеспокоенность в понятный перечень задач.

Существуют ли исключения или освобождения от требований?

Закон предусматривает исключения и возможность освобождения от требований в случае необоснованно тяжёлых последствий. Для некоторых одно- и двухквартирных домов, используемых самими владельцами, кроме того, может иметь значение экономическая целесообразность утепления перекрытия. Однако считать, что действует исключение, только на основании приблизительной оценки затрат ни в коем случае не следует.

Для освобождения от требований государственным органом, как правило, необходимо подать заявление и предоставить убедительные подтверждающие документы. При этом могут учитываться особые строительные, экономические или личные обстоятельства. Наличие необходимых условий в каждом конкретном случае определяет компетентный орган. [Параграф 102 GModG](https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html)

Если речь идёт о памятниках архитектуры, особо ценной исторической застройке, необычных конструкциях или передаче недвижимости внутри семьи, следует заблаговременно обратиться за профессиональной консультацией. По техническим вопросам следует обращаться к квалифицированным консультантам по энергоэффективности и экспертам. Юридические вопросы относятся к компетенции нотариуса или адвоката, а налоговые последствия — налогового консультанта.

До визита к нотариусу поручите проверить сначала историю права собственности, затем крышу либо перекрытие верхнего этажа и, наконец, доступные инженерные коммуникации. В процессе продажи PRIOCASA может систематизировать имеющиеся документы и обозначить нерешённые вопросы; техническую оценку проводит квалифицированный специалист, а юридические и налоговые вопросы разъясняют нотариус, адвокат или налоговый консультант.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли я после каждой покупки дома провести санацию в течение двух лет?

Нет. Общей обязанности проводить полную санацию не существует. Двухлетний срок касается определённых работ по модернизации и специального исключения для одно- и двухквартирных домов, которые до этого использовались самими владельцами.

Срок начинается с визита к нотариусу или с передачи ключей?

При обычной покупке земельного участка определяющим моментом, как правило, является переход права собственности посредством внесения записи в земельный кадастр. При наследовании, дарении или особых формах собственности момент начала срока следует проверить с юридической точки зрения.

Получу ли я при последующей продаже ещё два года?

Не автоматически. Согласно закону, срок отсчитывается с первого перехода права собственности после установленной даты. Если он произошёл раньше, срок, возможно, уже истёк.

Нужно ли демонтировать старую систему отопления на жидком топливе или газе из-за покупки дома?

Согласно действующей редакции закона, сама по себе смена владельца больше не влечёт общей обязанности по замене отопительного котла. Однако при фактической замене системы отопления применяются требования, действующие на соответствующий момент.

Достаточно ли энергетического сертификата для проверки обязанности по санации?

Нет. Он даёт общее представление об энергоэффективности, но не заменяет ни проверку конструктивных элементов, ни изучение истории права собственности. Крышу либо перекрытие этажа, инженерные коммуникации и имеющиеся подтверждающие документы следует проверить отдельно.

Кто несёт ответственность, если продавец не выполнил обязательную модернизацию в установленный срок?

Это зависит от предусмотренной законом ответственности, сведений, предоставленных продавцом, и условий договора купли-продажи. До покупки поручите нотариусу или адвокату проверить такой случай.

Темы: обязанность по санации при покупке дома, Закон об энергетической эффективности зданий, Закон о модернизации зданий, смена владельца, энергетическая санация, Eifel, Trier, Bitburg-Prüm

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и маклер IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Актуально на 09.10.2026. Проект был подготовлен при поддержке искусственного интеллекта и перед публикацией проверен и утверждён (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →