Opzegging wegens eigen gebruik: voorwaarden en vormfouten

Bijdrage L-0155 · 29.10.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Wanneer opzegging wegens dringend eigen gebruik mogelijk is

Een verhuurder kan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor woonruimte niet alleen opzeggen omdat hij over zijn onroerend goed wil beschikken. Hij heeft een gerechtvaardigd belang nodig. Van dringend eigen gebruik is in beginsel sprake wanneer de verhuurder de woning als woonruimte nodig heeft voor zichzelf, een familielid of iemand die tot zijn huishouden behoort. Dit volgt uit [§ 573 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html).

Doorslaggevend is een serieuze en concrete wens tot gebruik. Typische redenen zijn een veranderde gezinssituatie, een verandering van werkplek, het stichten van een eigen huishouden of de wens om op latere leeftijd dichter bij familieleden te wonen. Er hoeft geen noodsituatie te bestaan. De wens moet echter redelijk, begrijpelijk en daadwerkelijk uitvoerbaar zijn.

Een opzegging uit voorzorg is niet voldoende. Wie alleen overweegt de woning misschien later zelf te gebruiken, heeft nog geen voldoende concreet geworden behoefte. Even problematisch is voorgewend dringend eigen gebruik waarmee een ongewenste huurder uit de woning moet worden gezet of de woning vervolgens duurder moet worden verhuurd. Een dergelijke handelwijze kan niet alleen de opzegging tenietdoen, maar ook aanleiding geven tot schadevergoedingsclaims.

Voordat de opzegging wordt gedaan, moet bovendien worden nagegaan wie juridisch de verhuurder is. Na de aankoop van onroerend goed is doorgaans de inschrijving van de eigendomsoverdracht in het kadaster bepalend. Bij meerdere eigenaren, onverdeelde nalatenschappen of vennootschappen moet een advocaat verduidelijken wie moet opzeggen en voor welke personen dringend eigen gebruik kan worden aangevoerd.

Waarom de motivering het doorslaggevende zwakke punt wordt

De zin „Ik zeg op wegens dringend eigen gebruik“ is niet voldoende. De opzeggingsbrief moet de wezenlijke feitelijke omstandigheden zo uiteenzetten dat de huurder de reden kan herkennen, beoordelen en van andere mogelijke redenen kan onderscheiden. Volgens § 573 lid 3 BGB worden in beginsel alleen de in de brief genoemde redenen in aanmerking genomen. Later bedachte of slechts achteraf toegevoegde verklaringen maken een ontoereikende opzegging niet rechtsgeldig.

In de brief moeten vooral de persoon voor wie de woning nodig is en diens relatie tot de verhuurder worden vermeld. Daaraan moet de concrete reden worden toegevoegd waarom juist deze persoon de woning wil gebruiken. In plaats van een algemene formulering zoals „De woning is nodig voor de familie“ moet begrijpelijk worden beschreven wie er wil intrekken, welke verandering in de leefsituatie daaraan ten grondslag ligt en waarom de woning daarvoor bestemd is.

Daarbij is niet de lengte doorslaggevend. Een motivering kan uitvoerig en toch onduidelijk zijn. Omgekeerd vereist de wet geen volledige levensgeschiedenis en geen preventieve weerlegging van elk mogelijk bezwaar. De dragende feiten moeten kloppen, met elkaar overeenstemmen en de huidige wens tot gebruik duidelijk maken.

Een typische praktijkfout ontstaat wanneer eerst een modelbrief van internet wordt verstuurd en pas daarna over de werkelijke motivering wordt nagedacht. In een later gesprek komen er dan andere motieven bij of verandert de geplande datum van intrek. Dergelijke tegenstrijdigheden doen twijfels rijzen over de ernst van het voornemen. De betere volgorde luidt: behoefte vaststellen, feiten documenteren, juridisch laten toetsen en pas daarna opzeggen.

Voor welke personen dringend eigen gebruik kan worden aangevoerd

Dringend eigen gebruik kan in eerste instantie bestaan voor de verhuurder zelf. Dat geldt bijvoorbeeld als hij vanuit een te groot pand naar een kleinere woning wil verhuizen, een eigen huishouden wil beginnen of zijn hoofdverblijf wil verplaatsen. Ook het serieuze voornemen om de woning als tweede woning te gebruiken, kan in een individueel geval voldoende zijn. Dit moet echter aannemelijk zijn en mag niet slechts incidenteel of als voorwendsel worden aangevoerd.

De wet omvat daarnaast familieleden en leden van het huishouden. Bij naaste familieleden is de beoordeling doorgaans eenvoudiger. Bij verdere familieleden kan het ervan afhangen of er een bijzondere persoonlijke of sociale band bestaat. Alleen een aanduiding van de familieband in de opzeggingsbrief geeft niet altijd antwoord op deze vraag.

Leden van het huishouden hoeven niet per se familie te zijn. Hieronder kunnen personen vallen die duurzaam deel uitmaken van het huishouden van de verhuurder. Of een bepaalde relatie voldoende is, hangt af van de concrete omstandigheden.

Juist bij samengestelde gezinnen, verdere familieleden, verzorgers, vennoten of ingewikkelde eigendomsverhoudingen moet de kring van personen vooraf door een advocaat worden beoordeeld. Een makelaar kan documenten en procedures structureren, maar vervangt geen juridisch advies.

Hoe concreet en aannemelijk de wens tot gebruik moet zijn

De wens tot gebruik moet op het moment van de opzegging al bestaan. Een idee dat nog niet vaststaat, is niet voldoende. De verhuurder moet kunnen uitleggen wanneer de persoon voor wie de woning nodig is naar verwachting wil intrekken, waarom diegene de huidige woonsituatie wil veranderen en waarom de opgezegde woning daarvoor geschikt lijkt.

Een voorbeeld: de dochter zou „ooit na haar studie“ intrekken, maar weet noch of ze in de regio zal blijven, noch of ze de woning wil gebruiken. Dat wijst eerder op een opzegging uit voorzorg. Dit kan anders liggen als vaststaat dat ze in Trier gaat werken, ze een eigen huishouden wil beginnen en de woning daarvoor concreet is bestemd.

Ook de keuze van de woning kan vragen oproepen. Als de verhuurder meerdere woningen bezit, moet het begrijpelijk zijn waarom juist de verhuurde eenheid nodig is. Ligging, indeling, toegankelijkheid, nabijheid van familie of van de werkplek kunnen zakelijke redenen zijn. De verhuurder hoeft niet voor elk theoretisch alternatief te kiezen, maar moet zijn beslissing wel consistent kunnen uitleggen.

Als het dringende eigen gebruik vóór het vertrek vervalt, mag de verhuurder dit niet verzwijgen. Afhankelijk van het moment en de situatie kunnen er informatieverplichtingen tegenover de huurder bestaan. Ook een vergelijkbare woning in hetzelfde gebouw of wooncomplex die tijdens de opzegtermijn vrijkomt, kan juridisch relevant worden. Welke gevolgen daaruit voortvloeien, moet in het individuele geval door een gespecialiseerde advocaat worden beoordeeld.

Welke vormfouten de opzegging in gevaar brengen

De opzegging van een huurovereenkomst voor woonruimte moet volgens [§ 568 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html) schriftelijk plaatsvinden. Een e-mail, een tekstbericht of een ingescande brief is daarvoor doorgaans niet voldoende. In beginsel is een schriftelijke opzeggingsbrief met een handgeschreven handtekening vereist.

Bij meerdere verhuurders moeten in beginsel alle vereiste verklaringen worden afgelegd. Ook moet rekening worden gehouden met alle personen die aan de zijde van de huurder contractpartij zijn. Wie alleen schrijft aan de bewoner die gewoonlijk de huur overmaakt, kan een andere medehuurder over het hoofd zien.

De brief moet de woning duidelijk aanduiden, de reden voor de opzegging toelichten en de beëindigingsdatum vermelden. Daarnaast is de formulering „subsidiair tegen de eerstvolgende mogelijke datum“ zinvol, voor het geval de termijn per ongeluk verkeerd is berekend. Of een dergelijke formulering de concrete fout ondervangt, hangt echter af van het individuele geval.

De ontvangst moet aantoonbaar zijn. Doorslaggevend is niet de datum op de brief, maar wanneer het schrijven zodanig binnen de invloedssfeer van de huurder is gekomen dat er normaal gesproken van kan worden uitgegaan dat hij ervan kennis kan nemen. Een aangetekende brief lost niet elk bewijsprobleem op. Persoonlijke overhandiging in aanwezigheid van een neutrale getuige of een gedocumenteerde bezorging in de brievenbus kan in een individueel geval geschikter zijn.

Welke opzegtermijnen gelden

De reguliere opzegtermijn is afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst. Volgens [§ 573c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html) moet de opzegging uiterlijk op de derde werkdag van een maand zijn ontvangen, zodat deze maand nog wordt meegeteld bij de berekening.

Bij een huurperiode van maximaal vijf jaar bedraagt de termijn voor de verhuurder drie maanden. Na vijf jaar wordt deze verlengd tot zes maanden en na acht jaar tot negen maanden. In beginsel is het moment waarop de woonruimte ter beschikking is gesteld bepalend, niet alleen de datum die op de huurovereenkomst staat.

Een te laat ontvangen opzegging wordt vaak pas op de eerstvolgende mogelijke datum van kracht. Toch moet men daar niet op vertrouwen. Contractuele bepalingen, bijzondere woonvormen, tijdelijke huurovereenkomsten of uitsluitingen van opzegging kunnen de beoordeling veranderen.

Een aanvullende wachttermijn kan gelden als een verhuurde woning nadat deze aan de huurder ter beschikking is gesteld, is omgezet in appartementsrecht en vervolgens is verkocht. [§ 577a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) voorziet hiervoor in een wettelijke beperking van de mogelijkheid tot opzegging, die door regionale regelingen kan zijn verlengd. Vóór een opzegging na de aankoop van een verhuurd koopappartement is juridisch advies daarom bijzonder belangrijk.

Waarop moet worden gelet bij bezwaar wegens onbillijke hardheid

Ook een rechtsgeldig gemotiveerde opzegging wegens eigen gebruik leidt niet automatisch tot vertrek. De huurder kan volgens [§ 574 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html) bezwaar maken als de beëindiging voor hem, zijn gezin of een lid van zijn huishouden een onaanvaardbare hardheid zou betekenen.

Als gronden voor hardheid kunnen bijvoorbeeld een ernstige ziekte, een zeer hoge leeftijd in combinatie met andere belastende omstandigheden, een zwangerschap of het ontbreken van geschikte vervangende woonruimte tegen redelijke voorwaarden in aanmerking komen. Geen enkele omstandigheid is automatisch doorslaggevend. De rechtbanken moeten de belangen van beide partijen afwegen op basis van het concrete geval.

Het bezwaar moet in beginsel in tekstvorm worden ingediend en uiterlijk twee maanden vóór de beoogde beëindiging van de huurovereenkomst bij de verhuurder zijn ontvangen. De verhuurder moet in de opzeggingsbrief tijdig wijzen op het recht van bezwaar en op de vorm en termijn daarvan. Als deze informatie ontbreekt, kan de huurder het bezwaar onder bepaalde omstandigheden nog tijdens de eerste zitting van een ontruimingsprocedure indienen.

Voor verhuurders is het daarom verstandiger om mogelijke gevallen van hardheid vroegtijdig te bespreken, zonder de huurder onder druk te zetten. Voor huurders geldt: een geval van hardheid moet concreet worden aangetoond en niet alleen worden beweerd. Welke documenten vereist zijn en welke gezondheidsinformatie redelijkerwijs kan worden verlangd, moet met een advocaat worden besproken.

Wat in de Eifel en rond Trier in de praktijk belangrijk is

In de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier en Trier-Saarburg, in de Vulkaneifel en aan de grens met Luxemburg verschillen woonlocaties aanzienlijk. Een appartement in Trier, een huis in een dorp in de Eifel en een woning dicht bij de grens voor forenzen naar Luxemburg zijn bij het zoeken naar vervangende woonruimte niet zonder meer vergelijkbaar. De reistijd naar het werk, het openbaar vervoer, de medische zorg en ondersteuning door familie kunnen daarom ook belangrijk zijn voor de belangenafweging.

In kleinere plaatsen kennen verhuurders en huurders elkaar vaak persoonlijk. Dat kan gesprekken vergemakkelijken, maar ook conflicten verergeren. Een mondelinge vooraankondiging vervangt geen rechtsgeldige opzegging. Deze kan echter helpen om aanstaande veranderingen respectvol toe te lichten en realistische overgangsoplossingen te verkennen.

In de praktijk is een vroege controle van de documenten vaak de kleinste zinvolle stap. Daartoe behoren de huurovereenkomst, aanvullingen, de situatie in het kadaster, eerdere correspondentie, gegevens over de terbeschikkingstelling en een schriftelijke uiteenzetting van het gewenste gebruik. Vervolgens kan een in huurrecht gespecialiseerde advocaat de opzegging beoordelen. Dat is doorgaans minder belastend dan een later geschil over de vraag of de motivering, termijn of handtekening volstaat.

Voordat u een opzegging wegens dringend eigen gebruik verstuurt of daarop reageert, verzamelt u de huurovereenkomst, aanvullingen, eigendomsbewijzen en de eerdere correspondentie. Schrijf het daadwerkelijke gewenste gebruik in uw eigen woorden op en laat de motivering, termijn, vorm en mogelijke gevallen van onbillijke hardheid door een advocaat beoordelen. PRIOCASA kan eigenaren in de Eifel en rond Trier daarbij ondersteunen om de documenten met betrekking tot het vastgoed en het praktische verloop te ordenen; de juridische beoordeling hoort in handen van een advocaat.

Veelgestelde vragen

Volstaat het om in de opzeggingsbrief „dringend eigen gebruik voor mijn dochter” te vermelden?

In de regel is dat te summier. De dochter wordt weliswaar genoemd, maar de concrete reden voor het gebruik ontbreekt. Uit de brief moet blijken waarom zij de woning nodig heeft en welk serieus woonplan er bestaat.

Moet de verhuurder een noodsituatie aantonen?

Nee. Dringend eigen gebruik vereist geen noodsituatie. Het gewenste gebruik moet echter serieus, redelijk, begrijpelijk en concreet zijn.

Kan een opzegging wegens dringend eigen gebruik per e-mail worden verstuurd?

Een e-mail voldoet doorgaans niet aan de wettelijk voorgeschreven schriftelijke vorm. De opzeggingsbrief moet in principe eigenhandig worden ondertekend. Bovendien moet de ontvangst ervan aantoonbaar zijn.

Mag de huurder ondanks rechtsgeldig dringend eigen gebruik bezwaar maken?

Ja. Een bezwaar wegens onbillijke hardheid kan leiden tot een tijdelijke of onbepaalde voortzetting van de huurovereenkomst. Doorslaggevend is een afweging van de concrete belangen van beide partijen.

Wat gebeurt er als het dringende eigen gebruik later vervalt?

Als de behoefte vóór het vertrek vervalt, kan de verhuurder verplicht zijn de huurder daarover te informeren. Als de huurder vertrekt vanwege slechts voorgewend dringend eigen gebruik, kunnen aanspraken op schadevergoeding aan de orde zijn. Een in huurrecht gespecialiseerde advocaat moet de juridische gevolgen beoordelen.

Onderwerpen: opzegging wegens dringend eigen gebruik, dringend eigen gebruik motiveren, opzegtermijn verhuurder, vormfouten bij opzegging, bezwaar wegens onbillijke hardheid, huurrecht Eifel, verhuren Trier

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — eigenaar van het kantoor & makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. Stand: 29.10.2026. Het concept is tot stand gekomen met ondersteuning van kunstmatige intelligentie en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →