Verklaring van erfrecht en kadaster vóór de verkoop van de woning

Artikel L-0077 · 29.09.2026 · 7 min. leestijd · Joé Christian Ewrard

Welk document dient welk doel?

De overlijdensakte toont het overlijden aan. Deze bewijst echter niet wie erfgenaam is geworden. Daarvoor zijn, afhankelijk van de uitgangssituatie, een verklaring van erfrecht, een Europese erfrechtverklaring of een notariële uiterste wilsbeschikking samen met het gerechtelijke proces-verbaal van opening nodig.

Een verklaring van erfrecht bevestigt wie erfgenaam is en welk aandeel deze persoon in de nalatenschap heeft. De erfgenaam wordt hierdoor niet pas eigenaar. De eigendom gaat al bij het overlijden over. De verklaring van erfrecht levert echter het bewijs dat het kadaster, de notaris of andere betrokkenen kunnen verlangen.

De correctie van het kadaster zorgt ervoor dat de erfgenamen ook in het kadaster als eigenaren vermeld staan. Een verklaring van executele toont daarentegen aan dat een benoemde executeur-testamentair bevoegd is om te handelen. Deze houdt niet automatisch in dat elke verkoop tot zijn takenpakket behoort.

Voor de eerste beoordeling moeten daarom de overlijdensakte, alle testamenten en erfovereenkomsten, het proces-verbaal van opening van de nalatenschapsrechtbank en een actueel uittreksel uit het kadaster worden samengebracht. Zijn er meerdere erfgenamen, volmachten, legaten of is er sprake van executele, dan zijn ook deze documenten nodig. Alleen al uit deze beoordeling blijkt vaak welk document nog ontbreekt.

Wanneer is een verklaring van erfrecht vereist?

Als er geen testament en ook geen erfovereenkomst is, moet de wettelijke erfopvolging worden aangetoond. Bij een onroerende zaak gebeurt dit doorgaans met een verklaring van erfrecht. Hetzelfde geldt vaak bij een handgeschreven testament, omdat dit geen openbare akte is.

Bij een notarieel testament of een notarieel vastgelegde erfovereenkomst kan dit anders zijn. Als de erfgenamen daarin ondubbelzinnig worden vermeld, kunnen de beschikking en het gerechtelijke proces-verbaal van opening als bewijs volstaan. Het kadaster mag desondanks een verklaring van erfrecht verlangen als de erfopvolging niet voldoende duidelijk uit de akten blijkt. Dit komt overeen met de bepalingen van het [Duitse federale ministerie van Justitie over § 35 van de kadasterwet](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html).

Onduidelijke formuleringen leiden vaak tot problemen. „Mijn zoon moet het huis krijgen“ kan afhankelijk van de volledige inhoud een erfstelling, een legaat of een verdelingsregeling zijn. Ook kan een later handgeschreven testament de eerdere notariële regeling hebben gewijzigd. Dergelijke kwesties moeten vóór het op de markt brengen met de notaris of een gespecialiseerde advocaat voor erfrecht worden opgehelderd.

De verklaring van erfrecht wordt bij de bevoegde nalatenschapsrechtbank aangevraagd. In beginsel is de laatste gewone verblijfplaats van de overledene bepalend. Ook een notaris kan de aanvraag opstellen. Welke verklaringen en bewijsstukken nodig zijn, hangt af van de familie- en testamentaire situatie. De publieke [Justiz-Service over de verklaring van erfrecht](https://service.justiz.de/erbschein) licht de procedure toe en wijst er uitdrukkelijk op dat een notarieel testament of een erfovereenkomst een verklaring van erfrecht vaak overbodig maakt.

Moet het kadaster vóór de verkoop worden gecorrigeerd?

Na het overlijden blijft de overledene aanvankelijk in het kadaster vermeld staan. Juridisch behoort de onroerende zaak al aan de erfgenamen toe, maar het kadaster is onjuist geworden. Met de correctie van het kadaster wordt deze situatie inzichtelijk gedocumenteerd.

De rectificatie is vooral zinvol wanneer de verkoop nog niet concreet wordt voorbereid, wanneer individuele erfgenamen het vastgoed overnemen of wanneer eerst lasten, gebruiksrechten of de verdeling van de nalatenschap moeten worden geregeld. Ze zorgt voor een duidelijke eigendomsketen en kan vragen van banken en potentiële kopers verminderen.

Als de aanvraag binnen de wettelijke termijn van twee jaar na het overlijden wordt ingediend, zijn voor uitsluitend de inschrijving van de erfgenamen als eigenaren in principe geen kadasterkosten verschuldigd. Andere kosten, bijvoorbeeld voor een vereiste verklaring van erfrecht of notariële verklaringen, kunnen desondanks ontstaan. De concrete kostensituatie moet door het kadaster of de notaris worden beoordeeld. De kostenregeling is te vinden in het [Gerichts- und Notarkostengesetz](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html).

Een rectificatie van het kadaster mag niet worden verward met het doorhalen van oude lasten. Grondschulden, woonrechten, vruchtgebruik of aanspraken op teruglevering verdwijnen niet door het overlijden. Voor het doorhalen of aflossen ervan zijn telkens afzonderlijke bewijsstukken en verklaringen nodig.

Kan de geërfde onroerende zaak direct worden verkocht?

Onder bepaalde voorwaarden kan een verkoop worden afgewikkeld zonder de erfgenamen vooraf als eigenaren in te schrijven. De Grundbuchordnung voorziet voor de overdracht door erfgenamen in een uitzondering op de gebruikelijke voorafgaande inschrijving. De koper kan dan rechtstreeks als nieuwe eigenaar worden ingeschreven. De grondslag hiervoor is [§ 40 van de Grundbuchordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html).

Dit betekent echter niet dat er zonder bewijs van erfrecht kan worden verkocht. De notaris en het kadaster moeten nog steeds kunnen vaststellen wie erfgenaam is en wie de koopovereenkomst rechtsgeldig mag ondertekenen. Alleen de tussenstap om de erfgenamen eerst in het kadaster in te schrijven, vervalt.

Of deze werkwijze in het specifieke geval zinvol is, wordt beoordeeld door de notaris die de akte verlijdt. Onduidelijke erfdelen, een executeur-testamentair, minderjarigen, voor- en na-erfgenamen of nog openstaande rechten in het kadaster kunnen aanvullende documenten en toestemmingen noodzakelijk maken.

In de verkooppraktijk is een vroege afspraak bij de notaris voor de controle van de stukken vaak nuttiger dan een overhaaste start van de verkoop. Potentiële kopers worden onzeker wanneer na het bereiken van overeenstemming blijkt dat een bewijs van erfrecht ontbreekt. Dit kan financieringen vertragen en bij de koper de indruk wekken dat de verkoop binnen de familie nog niet is afgestemd.

Wie beslist binnen een gemeenschap van erfgenamen?

Meerdere erfgenamen vormen een gemeenschap van erfgenamen. Het vastgoed is hun gemeenschappelijke eigendom. Geen enkele mede-erfgenaam kan alleen beschikken over een vermeend persoonlijk aandeel in de woning. Voor de verkoop van het vastgoed moeten in principe alle beschikkingsbevoegde mede-erfgenamen meewerken of rechtsgeldig vertegenwoordigd zijn.

Een mede-erfgenaam kan wel over zijn aandeel in de volledige nalatenschap beschikken. Dat is echter iets anders dan de verkoop van een aandeel in een afzonderlijk perceel uit de nalatenschap en vereist een notariële akte. Dit onderscheid is geregeld in [§ 2033 van het Bürgerliches Gesetzbuch](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html).

Het praktische knelpunt is daarom vaak niet de verklaring van erfrecht, maar de gezamenlijke beslissing. De ene erfgenaam wil snel verkopen, een andere wil verhuren en een derde heeft persoonlijke herinneringen aan het ouderlijk huis. Daar komen zorgen bij dat de prijs te laag kan zijn of dat uitgaven binnen de familie oneerlijk zijn verdeeld.

Het is nuttig om de onderwerpen van elkaar te scheiden. Eerst wordt vastgesteld wie juridisch medebeslissingsrecht heeft. Daarna worden de staat, het gebruik, de lasten en een begrijpelijke waardebandbreedte besproken. Pas daarna moet de familie beslissen over verkoop, overname of verhuur. Een makelaar kan de bespreking van markt- en objectgerelateerde kwesties begeleiden. Hij vervangt echter noch het erfrechtelijke advies, noch de bindende verdeling van de nalatenschap door een notaris of advocaat.

Wat verandert er door een executeur-testamentair?

Als de overledene een executeur-testamentair heeft benoemd, moet eerst diens precieze takenpakket worden onderzocht. Valt het vastgoed onder zijn beheer, dan kan de executeur-testamentair er doorgaans over beschikken. De erfgenamen kunnen het dan niet zelfstandig verkopen, enkel omdat zij in de verklaring van erfrecht worden genoemd.

Het bewijs wordt vaak geleverd door een executeursverklaring van de erfrechtbank. Bij een duidelijke notariële uiterste wilsbeschikking kunnen in bepaalde omstandigheden ook deze akte en het proces-verbaal van opening volstaan. Of de concrete verkoop onder de executele valt, blijkt uit het testament, de verklaring en de wettelijke grenzen.

In de praktijk moet daarom niet alleen worden gevraagd of er een executeur-testamentair is. Doorslaggevend is welke taak hem is opgedragen, of zijn functie nog bestaat en of afzonderlijke bestanddelen van de nalatenschap zijn uitgezonderd. Het [Duitse Burgerlijk Wetboek over de beschikkingsbevoegdheid van de executeur-testamentair](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html) vormt hiervoor het juridische kader.

De executeur-testamentair coördineert de verkoop in het belang van de nalatenschap. Hij moet zijn beslissing inzichtelijk nemen en mag het vastgoed niet als zijn eigen vermogen behandelen. Bij twijfel over zijn bevoegdheden of bij conflicten met de erfgenamen moet dit door een notaris of gespecialiseerde advocaat worden onderzocht.

Wat geldt bij schenking, scheiding en een internationale situatie?

Bij een eerdere schenking is allereerst de actuele stand van het kadaster doorslaggevend. Als de eigendom al is overgedragen, verkoopt in beginsel de ingeschreven nieuwe eigenaar. Vaak zijn echter vruchtgebruik, woonrecht, terugvorderingsrechten of voorbehouden van toestemming ingeschreven. Dan moet worden vastgesteld of de rechthebbende toestemming moet geven en onder welke voorwaarden het recht blijft bestaan of kan worden geschrapt.

Bij een scheiding en echtscheiding is het evenmin uitsluitend van belang wie het vastgoed bewoont of de aflossingen heeft betaald. Doorslaggevend zijn de eigendom, het huwelijksvermogensstelsel, ingeschreven rechten en mogelijke afspraken tussen de echtgenoten. Als geërfd vastgoed slechts aan één echtgenoot toebehoort, kunnen er toch familierechtelijke of vermogensrechtelijke kwesties zijn. Daarover moet advies worden ingewonnen bij een notaris, advocaat en, bij fiscale gevolgen, een belastingadviseur.

In de regio van PRIOCASA is er vaker sprake van een buitenlandse component. Eigenaren of erfgenamen wonen in Luxemburg, terwijl het huis in de Eifelkreis Bitburg-Prüm, in Trier, Trier-Saarburg of in de Vulkaneifel ligt. Dan kunnen buitenlandse akten, volmachten en een Europese erfrechtverklaring relevant worden. De verklaring kan de rechtspositie van erfgenamen in grensoverschrijdende nalatenschappen aantonen; welk erfrecht van toepassing is en welke vorm het Duitse kadaster vereist, moet per geval door een deskundige worden onderzocht.

Welke volgorde voorkomt vertragingen?

Het uitgangspunt is niet de verkoopbrochure, maar de beschikkingsbevoegdheid. Eerst worden het uittreksel uit het kadaster, de overlijdensakte, testamenten, erfovereenkomsten en documenten over de opening samengebracht. Daarna wordt vastgesteld of een verklaring van erfrecht, een Europese erfrechtverklaring of een executeursverklaring nodig is.

Tegelijkertijd moeten alle betrokkenen worden geïdentificeerd en bereikbaar zijn. Bij een gemeenschap van erfgenamen moet vroegtijdig worden vastgesteld of er overeenstemming over de verkoop bestaat en wie verantwoordelijk is voor bezichtigingen, documenten en lopende kosten. Als iemand in het buitenland woont, moet de notaris tijdig onderzoeken in welke vorm een volmacht of goedkeuring kan worden gebruikt.

Vervolgens worden de rechten in het kadaster en de documenten met betrekking tot het object onderzocht. Daartoe behoren met name bestaande grondschulden, woon- en vruchtgebruikrechten en mogelijke publiekrechtelijke bouwlasten of niet-gedocumenteerde wijzigingen aan het gebouw. Pas wanneer duidelijk is wat kan worden overgedragen en wie ondertekent, kan de verkoop betrouwbaar worden voorbereid.

Verzamel eerst het actuele uittreksel uit het kadaster, de overlijdensakte en alle erfrechtelijke documenten. Laat vervolgens door de notaris of de nalatenschapsrechtbank vaststellen welk bewijs van erfrecht vereist is en wie mag ondertekenen. Op basis hiervan kan een makelaar met regionale ervaring de staat, de verkoop en de volgende verkoopstappen beoordelen, zonder uw familie tot een overhaaste beslissing te dwingen.

Veelgestelde vragen

Heb ik voor de verkoop van een woning altijd een verklaring van erfrecht nodig?

Nee. Een notarieel testament of een erfovereenkomst kan samen met het gerechtelijke openingsprotocol volstaan. Als de erfopvolging onduidelijk is of er alleen een onderhands testament is, kan het kadaster een verklaring van erfrecht verlangen.

Kan ik verkopen terwijl de overledene nog in het kadaster staat ingeschreven?

Dat kan mogelijk zijn, omdat de Duitse kadasterwetgeving een uitzondering kent voor rechtstreekse verkoop door erfgenamen. De hoedanigheid van erfgenaam moet desondanks onomstotelijk worden aangetoond. De notaris die de akte passeert, controleert of een voorafgaande correctie van de inschrijving in het kadaster nodig of zinvol is.

Mag één mede-erfgenaam de makelaar inschakelen?

Een voorbereidend contact is mogelijk. Voor een bindende verkoopbeslissing en de notariële koopovereenkomst moeten echter alle beschikkingsbevoegde mede-erfgenamen meewerken of rechtsgeldig vertegenwoordigd zijn. De omvang van een makelaarsopdracht moet daarom met alle betrokkenen worden afgestemd.

Verkopen de erfgenamen of de executeur-testamentair?

Dat hangt af van het testament en het takenpakket van de executeur-testamentair. Als de woning onder zijn beheer valt, kunnen de erfgenamen er in beginsel niet zelfstandig over beschikken. De verklaring van executele en de uiterste wilsbeschikking moeten vóór aanvang van de verkoop worden gecontroleerd.

Wat gebeurt er bij de verkoop met het woonrecht of vruchtgebruik?

Dergelijke rechten blijven niet automatisch zonder gevolgen. Ze kunnen invloed hebben op de verkoop, het gebruik door de koper en de financiering. Of het recht blijft bestaan of met toestemming van de rechthebbende kan worden geschrapt, stelt de notaris vast aan de hand van het kadaster en de onderliggende overeenkomst.

Onderwerpen: verklaring van erfrecht, correctie van de inschrijving in het kadaster, executeur-testamentair, verkoop van onroerend goed, gemeenschap van erfgenamen, onroerend goed uit een nalatenschap, Eifel, Trier

Verantwoordelijk voor deze bijdrage: Joé Christian Ewrard — Eigenaar & Makelaar IHK, PRIOCASA Immobilien & Financiële service. Stand: 29.09.2026. Het concept is tot stand gekomen met ondersteuning van kunstmatige intelligentie en vóór publicatie gecontroleerd en goedgekeurd (KI-transparantie). Deze bijdrage vervangt geen juridisch of fiscaal advies; bij vragen in individuele gevallen kunt u contact opnemen met een notaris, advocaat of belastingadviseur.

Actuele aanbiedingen

Bekijk alle aanbiedingen →

Past daarbij

Alle gidsen bekijken →