Налог на спекулятивную прибыль при продаже недвижимости: десятилетний срок

Статья L-0083 · 01.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что означает налог на спекулятивную прибыль применительно к недвижимости?

«Налог на спекулятивную прибыль» — разговорное понятие. Под ним подразумевается подоходный налог на прибыль от частной сделки по отчуждению имущества. Обязанность по его уплате может возникнуть, если недвижимость, относящаяся к личному имуществу, продаётся в течение установленного законом десятилетнего срока и исключение для использования в целях собственного проживания не применяется.

Таким образом, решающее значение имеет не только то, превышает ли цена продажи прежнюю цену покупки. Сначала необходимо выяснить, подпадает ли продажа вообще под действие [§ 23 EStG](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html). Лишь после этого рассматривается размер возможной налогооблагаемой прибыли.

Это правило распространяется, в частности, на дома, квартиры в собственности, незастроенные земельные участки и определённые права, приравненные к правам на земельные участки. Для зданий, которые частично сдаются в аренду или используются в коммерческих целях, может потребоваться раздельное рассмотрение. В Eifel это нередко актуально, например для бывших фермерских домов с несколькими жилыми помещениями, пристроенными коммерческими помещениями или отдельно используемыми хозяйственными постройками.

Этот налог не является фиксированным сбором со всей цены продажи. Налогооблагаемая прибыль, как правило, учитывается при расчёте личного подоходного налога. Поэтому фактический размер налоговой нагрузки зависит от индивидуальных обстоятельств. Такой расчёт следует поручить налоговому консультанту.

Как рассчитывается десятилетний срок?

Если недвижимость находится в частной собственности, её продажа, как правило, имеет налоговое значение, если между приобретением и отчуждением прошло не более десяти лет. После истечения этого срока прибыль от частной продажи обычно больше не подпадает под действие данного положения.

Для определения сроков обычно решающее значение имеют договоры купли-продажи, имеющие обязательную юридическую силу. Поэтому на практике прежде всего сравниваются даты нотариально удостоверенных договоров. Оплата покупной цены, передача ключей и внесение записи в земельный кадастр могут произойти позднее, однако это не означает, что они автоматически определяют решающий момент.

Это приводит к типичной ошибке: собственники начинают отсчёт со дня внесения записи в земельный кадастр. Другие ориентируются на дату заселения. Оба подхода могут привести к ошибочной оценке. Если планируемая дата нотариального удостоверения сделки близка к окончанию срока, до подписания следует поручить налоговому консультанту проверить расчёт.

Строительство здания позднее само по себе не приводит к полному возобновлению отсчёта срока. Однако закон включает в рассмотрение здания, построенные, реконструированные или расширенные в течение соответствующего периода. При разделе земельных участков, выделении отдельных участков под застройку или переводе из состава имущества предприятия действуют дополнительные особенности. В таких случаях простого расчёта по календарным годам недостаточно.

Когда использование недвижимости для собственного проживания освобождает от уплаты налога?

Закон предусматривает два варианта. Прежде всего, продажа может пользоваться налоговой льготой, если недвижимость в период между приобретением или завершением строительства и продажей использовалась исключительно для собственного проживания. Это правило может применяться и при непродолжительном сроке владения.

Вторая возможность касается объектов недвижимости, которые сначала, например, сдавались в аренду, а позднее использовались для собственного проживания. В таком случае требуется непрерывное использование для собственного проживания в год продажи и в течение двух предшествующих календарных лет. Это не обязательно должны быть три полных года. Однако средний календарный год должен полностью охватываться периодом непрерывного использования для собственного проживания; в первый и последний календарные годы могут быть достаточны более короткие периоды. Такое толкование подтвердил [Федеральный финансовый суд Германии в решении об использовании для собственного проживания в течение трёх календарных лет](https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202010060/).

Использование для собственного проживания означает, что собственник действительно сам проживает в объекте недвижимости. Одной лишь регистрации по месту жительства недостаточно, если очевидно, что фактически человек живёт в другом месте. В то же время объект недвижимости не обязательно должен быть единственным основным местом жительства. При определённых условиях льгота может распространяться и на второе жильё, используемое для собственного проживания.

Безвозмездное предоставление жилья ребёнку может считаться использованием для собственного проживания, если в отношении этого ребёнка имеется право на детское пособие или налоговый вычет на ребёнка. В случае родителей, братьев и сестёр, совершеннолетних детей, в отношении которых такого права нет, или других родственников это правило автоматически не применяется. Даже предоставление жилья собственной матери или свекрови либо тёще не считается использованием для собственного проживания только на основании близкого родства.

Пустующее жильё также не является надёжной заменой. Особенно критичны периоды простоя после выезда, временная сдача в аренду или использование лишь отдельных частей здания. В таких случаях каждый период следует точно документировать и оценивать с точки зрения налогообложения.

Кому следует рассчитать возможную прибыль до продажи?

Произвести расчёты следует каждому собственнику, с момента приобретения недвижимости которым ещё не прошло десяти лет и чьё использование объекта для собственного проживания невозможно однозначно подтвердить. Это особенно актуально после периодов сдачи в аренду, при наличии рабочего кабинета, имеющего самостоятельное значение для профессиональной деятельности, нескольких квартир в доме или обособленной части земельного участка.

Налогооблагаемая прибыль не равна просто разнице между двумя ценами покупки. В частности, могут учитываться расходы на приобретение или строительство, а также определённые затраты, непосредственно связанные с продажей. Если объект ранее сдавался в аренду, учтённая амортизация может повлиять на расчёт.

Поэтому до принятия решения о цене следует собрать прежний договор купли-продажи, счета за строительные работы, документы о сдаче в аренду, ведомости амортизации и сведения о предполагаемых расходах на продажу. Маклер может оценить достижимую рыночную цену и обычные расходы на продвижение объекта. Обязательную налоговую оценку проводит налоговый консультант.

Такая последовательность действий защищает от неприятных сюрпризов. Тот, кто планирует расходы, ориентируясь только на ожидаемую выручку от продажи, может переоценить фактически доступную сумму. Это создаёт особенно серьёзные трудности, если за счёт выручки планируется профинансировать новое жильё, выплату члену семьи или погашение кредита.

Какие правила действуют в отношении унаследованной недвижимости?

Получение недвижимости по наследству, как правило, не считается новой покупкой для целей десятилетнего срока. Для целей налогообложения наследник принимает за основу соответствующее приобретение наследодателем. Поэтому часто решающее значение имеет то, когда и при каких обстоятельствах умерший приобрёл объект недвижимости.

Если наследодатель приобрёл дом уже за пределами десятилетнего срока, продажа наследником вскоре после получения наследства может оцениваться с точки зрения подоходного налога иначе, чем продажа объекта, приобретённого лишь недавно. Если наследодатель сам проживал в объекте недвижимости, необходимо дополнительно проверить, засчитывается ли наследнику такое использование и каким образом. При этом правила налогообложения продажи следует отличать от возможного освобождения семейного жилья от налога на наследство.

На практике после смерти наследодателя часто не хватает документов. Особенно по старым домам в Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier-Saarburg или Vulkaneifel договоры купли-продажи, расходы на строительство и сведения о последующих расширениях не всегда хранятся в полном объёме. Поэтому наследникам следует заранее проверить архив наследодателя, имеющиеся налоговые документы и нотариальные акты.

В случае наследственных сообществ возникает дополнительный аспект. Если сначала производится расчёт между сонаследниками, а позднее недвижимость продаётся, значение могут иметь способ оформления и последовательность действий. В этом случае маклер должен открыто разъяснить интересы сторон, состояние недвижимости и реалистичный диапазон продажной цены. Правовые и налоговые аспекты оформления следует уточнить у нотариуса, адвоката и налогового консультанта.

Что меняется при дарении?

Даже дарение, действительно совершаемое без встречного предоставления, по общему правилу не запускает десятилетний срок заново. Для целей такой проверки одаряемый занимает налоговую позицию дарителя. Поэтому определяющим может быть первоначальное приобретение недвижимости дарителем.

Следует проявлять осторожность, если одаряемый принимает на себя кредиты, предоставляет встречное исполнение, выплачивает компенсации братьям или сёстрам либо предоставляет дарителю какие-либо права. В таком случае передача может полностью или частично носить возмездный характер. Это может привести к иному распределению для целей налогообложения, чем при дарении без встречного предоставления.

Кроме того, налог на дарение и подоходный налог при последующей продаже — это две разные темы. Выгодная оценка в одной области не даёт автоматического ответа на вопрос о налоге на спекулятивную прибыль. То же самое относится к сохранённому за дарителем праву проживания или узуфрукту.

Перед передачей недвижимости внутри семьи или её продажей вскоре после этого следует совместно рассмотреть договор, финансирование и намерение продать объект. Нотариус оформляет и удостоверяет передачу. Налоговый консультант проверяет налоговые последствия. При конфликтах между участниками может быть целесообразно дополнительно обратиться к адвокату.

Почему расставание сопряжено с особым риском?

После расставания один из партнёров часто выезжает из общего дома, а другой остаётся жить там с детьми. С человеческой точки зрения это понятно. Однако с точки зрения налогообложения выезд может прекратить использование недвижимости выехавшим совладельцем для собственного проживания.

Федеральный финансовый суд постановил, что выехавший супруг не продолжает использовать свою долю для собственного проживания лишь потому, что бывший партнёр и общий ребёнок остаются жить в доме. Если после этого доля передаётся или продаётся в течение десятилетнего срока, это может считаться частной сделкой по отчуждению имущества. Подробности приведены в [решении Федерального финансового суда о продаже после расставания](https://www.bundesfinanzhof.de/de/presse/pressemeldungen/detail/veraeusserung-eines-einfamilienhauses-nach-ehescheidung/).

Продажа бывшему супругу также считается продажей для целей налогообложения. Соглашение о последствиях развода, экономическое давление или опасение принудительной продажи имущества с целью раздела не отменяют налоговые последствия автоматически.

Поэтому налоговый вопрос следует выяснить до передачи доли в общей собственности, согласования даты продажи или определения размера компенсационной выплаты. На этом этапе речь идёт не только о налогах. Кредиты, запись в земельной книге, алименты, раздел прироста имущества супругов и жилищная ситуация детей могут быть взаимосвязаны. Поэтому налоговый консультант, нотариус и при необходимости адвокат должны согласовывать свои действия.

Какие документы помогут прояснить ситуацию до продажи?

В первую очередь необходимы первоначальный нотариальный договор купли-продажи, а в случае наследования или дарения — все документы о передаче имущества и наследстве. К ним добавляются подтверждения расходов на строительство, расширение и крупную модернизацию, предыдущие налоговые декларации при сдаче в аренду, а также документы, подтверждающие начало и окончание использования недвижимости для собственного проживания.

Полезны также регистрационные документы, счета за коммунальные услуги и другие подтверждения, позволяющие установить фактическое проживание. Они не заменяют налоговую проверку, но могут помочь избежать неясностей в отношении давно прошедших периодов.

При расставании следует зафиксировать дату выезда, договорённости о пользовании и планируемую передачу права собственности. В случае общей наследственной собственности дополнительно необходим обзор долей собственности, компенсационных выплат и ранее достигнутых договорённостей.

Для собственников в приграничном с Люксембургом регионе трансграничные вопросы могут возникнуть не только в отношении немецкой недвижимости, но и в связи с личной налоговой ситуацией. В таком случае местонахождение недвижимости, место жительства, доходы и финансирование следует совместно проверить с налоговым консультантом, имеющим соответствующий опыт.

Сначала соберите договор купли-продажи, документы, подтверждающие использование недвижимости, а также документы, касающиеся наследства, дарения или расставания. Затем, прежде чем назначать встречу у нотариуса или планировать использование вырученных средств, отдельно проверьте возможную цену продажи и исходную налоговую ситуацию. PRIOCASA может дать оценку недвижимости с учётом рынка в Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier и Trier-Saarburg, в Vulkaneifel, а также на границе с Luxemburg; обязательные налоговые и юридические консультации предоставляют налоговый консультант, нотариус или адвокат.

Часто задаваемые вопросы

Всегда ли продажа недвижимости по истечении десяти лет освобождается от налога?

При продаже недвижимости, находящейся в частной собственности, прибыль по истечении десятилетнего срока, как правило, не подпадает под действие § 23 EStG. К особым случаям относятся, в частности, земельные участки в составе активов предприятия, коммерческая торговля недвижимостью или особые операции по передаче имущества. Разграничение этих случаев следует поручить налоговому консультанту.

Должен ли я сам прожить в недвижимости три полных года?

Нет. Для второго варианта использования недвижимости для собственного проживания в принципе достаточно непрерывного периода, охватывающего год продажи и два предшествующих календарных года. При этом промежуточный календарный год должен быть охвачен полностью.

Начинается ли отсчёт срока заново при наследовании?

Нет, как правило, учитывается приобретение недвижимости наследодателем. Поэтому важна дата, когда он приобрёл её. Правила налогообложения наследства в отношении семейного жилья необходимо проверить отдельно.

Считается ли дарение новой покупкой?

Дарение исключительно на безвозмездной основе в принципе не считается новой покупкой для исчисления десятилетнего срока. Если принимаются долговые обязательства, выплачиваются компенсации или предоставляется иное встречное исполнение, оценка ситуации может быть сложнее.

Достаточно ли после расставания того, что мой ребёнок продолжает жить в доме?

Не всегда. Если прежний партнёр также продолжает жить там, судебная практика не позволяет автоматически считать, что выехавший совладелец использует недвижимость для собственного проживания. Конкретные обстоятельства следует проверить до передачи имущества.

Темы: налог на спекулятивную прибыль, продажа недвижимости, десятилетний срок, использование для собственного проживания, наследство, дарение, расставание, Eifel

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец и аттестованный IHK риелтор, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 01.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →