Свидетельство о праве на наследство и земельная книга перед продажей недвижимости

Статья L-0077 · 29.09.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Какой документ для чего нужен?

Свидетельство о смерти подтверждает факт смерти. Однако оно не доказывает, кто стал наследником. В зависимости от ситуации для этого требуется свидетельство о праве на наследство, Европейское свидетельство о наследовании или нотариально удостоверенное распоряжение на случай смерти вместе с судебным протоколом вскрытия завещания.

Свидетельство о праве на наследство подтверждает, кто является наследником и какая доля наследства ему принадлежит. Оно не делает наследника собственником лишь с момента его выдачи. Право собственности переходит уже с открытием наследства. Однако свидетельство о праве на наследство служит подтверждением, которое могут потребовать ведомство по ведению земельной книги, нотариус или другие участники.

Исправление записи в земельной книге обеспечивает указание наследников в ней в качестве собственников. Свидетельство исполнителя завещания, напротив, подтверждает, что назначенный исполнитель завещания вправе действовать. Оно не означает автоматически, что в круг его полномочий входит любая продажа.

Поэтому для первичной проверки необходимы свидетельство о смерти, все завещания и договоры о наследовании, протокол суда по наследственным делам о вскрытии завещания и актуальная выписка из земельной книги. Если имеется несколько наследников, доверенности, завещательные отказы или назначен исполнитель завещания, потребуются также соответствующие документы. Уже при таком просмотре часто становится ясно, какого документа ещё не хватает.

Когда требуется свидетельство о праве на наследство?

Если нет ни завещания, ни договора о наследовании, необходимо подтвердить наследование по закону. В случае с недвижимостью это обычно делается с помощью свидетельства о праве на наследство. То же самое часто относится и к собственноручно написанному завещанию, поскольку оно не является официальным документом.

Иначе может обстоять дело при наличии нотариального завещания или нотариально удостоверенного договора о наследовании. Если наследники в них указаны однозначно, в качестве подтверждения может быть достаточно распоряжения и судебного протокола его вскрытия. Тем не менее ведомство по ведению земельной книги вправе потребовать свидетельство о праве на наследство, если порядок наследования недостаточно ясно следует из документов. Это соответствует требованиям [Федерального министерства юстиции к § 35 Положения о земельной книге](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html).

Типичные сложности возникают из-за неоднозначных формулировок. «Мой сын должен получить дом» в зависимости от общего содержания может означать назначение наследником, завещательный отказ или распоряжение о разделе наследства. Более позднее собственноручно написанное завещание также могло изменить прежнее нотариальное распоряжение. Такие вопросы следует выяснить с нотариусом или адвокатом, специализирующимся на наследственном праве, до начала продвижения объекта на рынке.

Заявление на выдачу свидетельства о праве на наследство подаётся в компетентный суд по наследственным делам. Как правило, определяющим является последнее обычное место жительства умершего. Заявление также может оформить нотариус. Необходимые заявления и подтверждения зависят от семейной ситуации и наличия завещания. Государственный [сервис органов юстиции по вопросам свидетельства о праве на наследство](https://service.justiz.de/erbschein) разъясняет порядок и прямо указывает, что при наличии нотариального завещания или договора о наследовании свидетельство о праве на наследство часто не требуется.

Нужно ли вносить исправления в земельную книгу перед продажей?

После смерти в земельной книге поначалу по-прежнему указан умерший. Юридически недвижимость уже принадлежит наследникам, однако запись в земельной книге стала некорректной. Исправление записи в земельной книге позволяет надлежащим образом отразить это положение.

Внесение исправлений особенно целесообразно, если продажа ещё не находится на стадии конкретной подготовки, если отдельные наследники намерены принять недвижимость в свою собственность или если сначала необходимо урегулировать вопросы обременений, прав пользования либо раздела наследства. Это обеспечивает прозрачную цепочку собственников и может сократить количество дополнительных вопросов со стороны банков и потенциальных покупателей.

Если заявление подано в течение установленного законом двухлетнего срока после открытия наследства, за саму регистрацию наследников в качестве собственников плата за внесение записи в земельную книгу, как правило, не взимается. При этом могут возникнуть другие расходы, например на получение необходимого свидетельства о праве на наследство или нотариально удостоверенные заявления. Конкретный состав расходов следует уточнить в ведомстве по ведению земельной книги или у нотариуса. Порядок взимания сборов установлен в [Законе о судебных и нотариальных расходах](https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html).

Внесение исправлений в земельную книгу не следует путать с погашением прежних обременений. Земельные залоги, права проживания, узуфрукт или права требования обратной передачи не прекращаются в связи с открытием наследства. Для их погашения или прекращения в каждом случае необходимы отдельные документы и заявления.

Можно ли сразу продать унаследованную недвижимость?

При определённых условиях продажа может быть оформлена без предварительной регистрации наследников в качестве собственников. Положение о земельной книге предусматривает для передачи недвижимости наследниками исключение из обычного требования о предварительной регистрации. В таком случае покупатель может быть сразу зарегистрирован в качестве нового собственника. Основанием является [§ 40 Положения о земельной книге](https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__40.html).

Однако это не означает, что продажа возможна без подтверждения права на наследство. Нотариус и ведомство по ведению земельной книги по-прежнему должны иметь возможность установить, кто является наследником и кто вправе подписать договор купли-продажи с юридической силой. Исключается лишь промежуточный этап предварительной регистрации наследников в земельной книге.

Целесообразность такого порядка в конкретном случае проверяет нотариус, удостоверяющий сделку. Неясные наследственные доли, исполнение завещания, несовершеннолетние наследники, предварительное и последующее наследование либо незакрытые права, зарегистрированные в земельной книге, могут потребовать дополнительных документов и разрешений.

На практике при продаже заранее назначенная встреча с нотариусом для проверки документов часто оказывается полезнее, чем поспешное начало продвижения объекта на рынке. Потенциальные покупатели испытывают неуверенность, если уже после достижения договорённости выясняется, что подтверждение права на наследство отсутствует. Это может задержать финансирование и создать у покупателя впечатление, что продажа ещё не согласована внутри семьи.

Кто принимает решения в сообществе наследников?

Несколько наследников образуют наследственное сообщество. Недвижимость принадлежит им совместно. Ни один из сонаследников не может самостоятельно распоряжаться предполагаемой личной долей в доме. Для продажи недвижимости, как правило, должны участвовать все сонаследники, обладающие правом распоряжения, либо их надлежащим образом уполномоченные представители.

Сонаследник вправе распорядиться своей долей во всём наследстве. Однако это не то же самое, что продажа доли в отдельном земельном участке, входящем в состав наследства, и такая сделка требует нотариального удостоверения. Это разграничение регулируется [§ 2033 Германского гражданского уложения](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html).

Поэтому на практике главным препятствием часто становится не свидетельство о праве на наследство, а необходимость принятия совместного решения. Один наследник хочет продать недвижимость как можно скорее, другой — сдавать её в аренду, а у третьего родительский дом связан с личными воспоминаниями. К этому добавляются опасения, что цена может оказаться слишком низкой или расходы будут несправедливо распределены между членами семьи.

Полезно рассматривать эти вопросы по отдельности. Сначала выясняется, кто по закону участвует в принятии решения. Затем обсуждаются состояние, использование, обременения и обоснованный диапазон стоимости. Только после этого семье следует принять решение о продаже, переходе недвижимости к одному из наследников или сдаче в аренду. Маклер может выступить посредником при обсуждении вопросов рынка и объекта. Однако он не заменяет ни консультацию по наследственному праву, ни юридически обязательный раздел наследства с участием нотариуса или адвоката.

Что меняется при наличии исполнителя завещания?

Если умерший назначил исполнителя завещания, сначала необходимо точно проверить круг его полномочий. Если недвижимость находится под его управлением, как правило, распоряжаться ею может исполнитель завещания. В таком случае наследники не могут самостоятельно продать её лишь потому, что они указаны в свидетельстве о праве на наследство.

Подтверждением часто служит свидетельство о полномочиях исполнителя завещания, выданное судом по наследственным делам. При наличии однозначного нотариального распоряжения на случай смерти при определённых обстоятельствах могут быть достаточны также этот документ и протокол оглашения. Охватывается ли конкретная продажа полномочиями исполнителя завещания, определяется завещанием, свидетельством и установленными законом ограничениями.

Поэтому на практике следует выяснить не только то, существует ли исполнитель завещания. Решающее значение имеет то, какая задача была ему поручена, продолжаются ли его полномочия и исключены ли отдельные объекты наследственного имущества. Правовую основу для этого образует [Гражданский кодекс о полномочиях исполнителя завещания по распоряжению имуществом](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2205.html).

Исполнитель завещания координирует продажу в интересах наследственного имущества. Он должен принимать решение обоснованно и не вправе обращаться с недвижимостью как с собственным имуществом. Если имеются сомнения в его полномочиях или конфликты с наследниками, проверку следует поручить нотариусу или специализированному адвокату.

Что действует при дарении, расставании и наличии связи с зарубежными странами?

В случае ранее совершённого дарения прежде всего имеет значение актуальная запись в земельном реестре. Если право собственности уже было передано, продажу, как правило, осуществляет зарегистрированный новый собственник. Однако часто в реестре зарегистрированы право узуфрукта, право проживания, права на возврат имущества или оговорки о необходимости согласия. В таком случае необходимо выяснить, должно ли управомоченное лицо дать согласие и при каких условиях соответствующее право сохраняется или может быть аннулировано.

При раздельном проживании и разводе также имеет значение не только то, кто проживал в недвижимости или выплачивал кредитные взносы. Решающее значение имеют право собственности, режим имущества супругов, зарегистрированные права и возможные соглашения между супругами. Даже если унаследованная недвижимость принадлежит только одному из супругов, могут возникнуть вопросы семейного или имущественного права. По этим вопросам следует проконсультироваться у нотариуса, адвоката, а при наличии налоговых последствий — также у налогового консультанта.

В регионе деятельности PRIOCASA нередко встречаются ситуации с иностранным элементом. Собственники или наследники проживают в Luxemburg, а дом находится в Eifelkreis Bitburg-Prüm, Trier, Trier-Saarburg или Vulkaneifel. В таком случае могут потребоваться иностранные документы, доверенности и Европейское свидетельство о наследовании. Это свидетельство может подтверждать правовой статус наследников в трансграничных наследственных делах; вопрос о том, какое наследственное право применяется и какую форму документов требует немецкое ведомство земельного реестра, в каждом конкретном случае должен быть рассмотрен специалистом.

Какая последовательность действий позволяет избежать задержек?

Вначале составляется не экспозе, а устанавливается право распоряжаться недвижимостью. Сначала собираются выписка из земельного реестра, свидетельство о смерти, завещания, договоры о наследовании и документы об оглашении. Затем устанавливается, требуется ли свидетельство о праве на наследство, Европейское свидетельство о наследовании или свидетельство о полномочиях исполнителя завещания.

Одновременно необходимо установить всех участников и обеспечить возможность связаться с ними. В случае сообщества наследников следует заблаговременно выяснить, достигнуто ли согласие по поводу продажи и кто отвечает за просмотры, документы и текущие расходы. Если кто-либо проживает за границей, нотариусу следует своевременно проверить, в какой форме может быть использована доверенность или последующее одобрение.

Затем проверяются права, зарегистрированные в земельном реестре, и документы, относящиеся к объекту. К ним относятся, в частности, существующие поземельные долги, права проживания и узуфрукта, а также возможные строительные обременения или незадокументированные изменения здания. Надёжно подготовить продажу можно лишь после того, как будет ясно, что может быть передано и кто подписывает документы.

Сначала соберите актуальную выписку из земельной книги, свидетельство о смерти и все документы, касающиеся наследования. Затем обратитесь к нотариусу или в суд по наследственным делам, чтобы выяснить, какой документ, подтверждающий право на наследство, необходим и кто вправе подписывать документы. На этой основе риелтор, хорошо знакомый с местным рынком, сможет оценить состояние объекта, возможности его продвижения и следующие шаги по продаже, не подталкивая Вашу семью к поспешному решению.

Часто задаваемые вопросы

Всегда ли для продажи дома мне необходимо свидетельство о праве на наследство?

Нет. Нотариально удостоверенного завещания или договора о наследовании вместе с судебным протоколом вскрытия завещания может быть достаточно. Если порядок наследования неясен или имеется только собственноручно составленное завещание, ведомство по ведению земельной книги может потребовать свидетельство о праве на наследство.

Могу ли я продать недвижимость, если в земельной книге всё ещё указан умерший?

Это может быть возможно, поскольку Положение о земельной книге предусматривает исключение для непосредственной продажи наследниками. Однако статус наследников всё равно должен быть подтверждён без каких-либо сомнений. Нотариус, удостоверяющий сделку, проверит, требуется ли предварительное внесение изменений в земельную книгу и целесообразно ли оно.

Может ли один из сонаследников поручить риелтору продажу объекта?

Предварительно связаться с риелтором можно. Однако для принятия обязательного решения о продаже и заключения нотариального договора купли-продажи необходимо участие всех сонаследников, имеющих право распоряжаться имуществом, либо их надлежащее представительство. Поэтому объём поручения риелтору следует согласовать со всеми участниками.

Кто продаёт недвижимость: наследники или исполнитель завещания?

Это зависит от завещания и круга обязанностей исполнителя завещания. Если недвижимость находится под его управлением, наследники, как правило, не могут распоряжаться ею самостоятельно. До начала продажи следует проверить удостоверение исполнителя завещания и завещательное распоряжение.

Что происходит с правом проживания или узуфруктом при продаже?

Такие права не остаются автоматически без последствий. Они могут повлиять на продажу, использование недвижимости покупателем и финансирование. Сохранится ли право или его можно будет аннулировать с согласия правообладателя, нотариус определит на основании земельной книги и лежащего в основе соглашения.

Темы: свидетельство о праве на наследство, внесение изменений в земельную книгу, исполнитель завещания, продажа недвижимости, сообщество наследников, наследственная недвижимость, Eifel, Trier

Ответственный за этот материал: Joé Christian Ewrard — владелец & Риэлтор IHK, PRIOCASA Immobilien & Финансовые услуги. По состоянию на: 29.09.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →