Поиск арендаторов: какие вопросы допустимы в анкете

Статья L-0149 · 27.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Как арендодателям найти подходящих арендаторов?

Хороший отбор арендаторов начинается не с максимально большого количества вопросов. Он начинается с четких критериев. Эти критерии должны иметь понятную связь с квартирой и договором аренды. К ним относятся прежде всего финансовая состоятельность, планируемое использование квартиры и количество въезжающих лиц.

Определите эти критерии до поступления первых запросов. Так Вы избежите неосознанного влияния симпатии, происхождения, возраста или спонтанных впечатлений на решение. Единая процедура защищает обе стороны: ко всем заинтересованным лицам применяется одинаковый подход, а арендодатели могут объективно объяснить свое решение.

На практике неуверенность часто возникает из-за нехватки времени. Несколько кандидатов кажутся подходящими, документы поступают по разным каналам, а один из заинтересованных лиц настаивает на скором подтверждении. В таком случае помогает установленная процедура: сначала осмотр, затем выражение заинтересованности в аренде и после этого проверка выбранного кандидата. Бронировать квартиру или давать устное согласие следует только после того, как достоверность ключевых сведений подтверждена, а условия договора согласованы.

Даже очень тщательный процесс отбора не может гарантировать, что арендные отношения будут протекать без трудностей. Однако он позволяет лучше выявлять риски и не допускать принятия решения на основании недопустимой или малоинформативной информации.

Какие сведения разрешено запрашивать при осмотре?

[Конференция федеральных и земельных органов по защите данных](https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/OH_Einholung_von_Selbstauskuenften_Mietinteressenten_V2.pdf) выделяет несколько этапов сдачи жилья в аренду. При первом осмотре требуется лишь немного данных. Как правило, достаточно имени и подходящего способа связи. На этом этапе обычно еще не требуется собирать полные сведения о финансовом положении.

Если заинтересованное лицо осматривает квартиру в одиночку, его личность можно проверить, попросив предъявить удостоверение личности, и документально зафиксировать факт проверки. Копия удостоверения личности для этого не требуется и согласно рекомендациям органов по защите данных недопустима. Если жилье субсидируемое, можно также уточнить наличие необходимого разрешения на социальное жилье.

Распространенная ошибка на практике — требовать заполненную анкету с личными данными еще до осмотра. Требование предоставить подтверждение заработной платы, документы о кредитоспособности или налоговые уведомления от всех обратившихся, как правило, является чрезмерным. Большинство этих людей не станут арендовать квартиру и не будут всерьез рассматриваться при отборе.

Поэтапный подход сокращает объем конфиденциальных данных и упрощает проведение осмотров. Кроме того, он позволяет арендодателям не получать документы, которые они на этом этапе вообще не вправе обрабатывать.

Что разрешено спрашивать в анкете арендатора?

Как только заинтересованное лицо после осмотра заявляет, что хочет арендовать конкретную квартиру, можно запросить дополнительные необходимые сведения. К ним относятся количество въезжающих лиц и информация о том, являются ли они взрослыми или детьми. Имена и другие персональные данные въезжающих вместе с ним лиц, как правило, необходимы только в том случае, если они сами должны стать сторонами договора.

Для оценки финансового положения можно задавать вопросы о нынешней профессии и текущем работодателе. Также могут иметь значение размер чистого дохода или сумма, остающаяся после текущих обязательных расходов и доступная для оплаты аренды. Часто достаточно подтверждения того, что имеется сумма, установленная для конкретной квартиры. Однако выяснять причины отдельных финансовых обязательств, например обязательств по выплате алиментов или погашению кредита, нельзя.

Если арендная плата полностью покрывается государственным учреждением и перечисляется непосредственно арендодателю, согласно актуальным рекомендациям вопрос о личных доходах не требуется. Позднее можно запросить подходящее подтверждение покрытия расходов.

Кроме того, допустим вопрос об открытом и ещё не завершённом производстве по делу о несостоятельности. В ограниченном объёме можно также спрашивать о сохраняющем актуальность решении о выселении из-за задолженности по арендной плате. Такие вопросы следует формулировать точно и не расширять до общего выяснения прошлых финансовых трудностей.

Можно спрашивать о домашних животных, для содержания которых требуется согласие. Следует отличать от этого вопрос о мелких животных, содержание которых относится к обычному пользованию квартирой и которые находятся в закрытых ёмкостях. Определяющее значение всегда имеют конкретный вид животного, квартира и условия договора.

О чем категорически запрещено спрашивать?

Недопустимы вопросы, не имеющие необходимого отношения к аренде. К ним, в частности, относятся вопросы о беременности, желании иметь детей, намерении вступить в брак или личном планировании семьи. Количество людей, которые фактически намерены въехать, имеет значение. Вопрос о том, хочет ли пара иметь детей в будущем, значения не имеет.

Также нельзя запрашивать в общей форме сведения о религии, этническом происхождении и гражданстве. Сведения о судимостях и ведущихся расследованиях также не должны включаться в анкету арендатора. То же самое относится к членству в политической партии или объединении арендаторов. Вопросы о сексуальной идентичности, личных убеждениях или инвалидности не являются допустимой заменой объективным критериям отбора.

[Общий закон о равном обращении](https://www.gesetze-im-internet.de/agg/__19.html) защищает в сфере гражданского права, в частности, от дискриминации по признаку этнического происхождения, пола, религии, инвалидности, возраста или сексуальной идентичности. При сдаче жилья в аренду существуют правовые особенности и исключения, например при определённых близких отношениях между сторонами. Однако это не даёт права задавать вопросы из любопытства или применять дискриминационные правила отбора. В сомнительных случаях следует обратиться к профильному адвокату.

Согласно актуальным рекомендациям, вопрос о продолжительности трудовых отношений также недопустим. Он не позволяет достоверно судить о том, как долго сохранятся трудовые отношения. Также нельзя требовать контактные данные нынешнего или прежнего арендодателя.

Заинтересованные лица не обязаны отвечать на недопустимые вопросы. Общая формулировка в анкете о том, что предоставление всех сведений является добровольным, не делает законным сбор данных, в которых нет необходимости. Особенно при высоком спросе на квартиру существует значительный дисбаланс давления. Поэтому согласие не является автоматически добровольным.

Как арендодателям проводить отбор справедливо и прозрачно?

Подходящими являются критерии, которые одинаково применяются ко всем кандидатам. Проверьте, сможет ли кандидат, вероятно, оплачивать аренду, соответствует ли планируемое использование квартиры её назначению и являются ли сведения полными и правдоподобными. Личная симпатия может играть роль в человеческом общении, но не должна скрывать дискриминационные предположения.

Типичный случай из региональной практики посредничества — потенциальный арендатор, который работает в Luxemburg и ищет квартиру в Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier-Saarburg или недалеко от границы. Иностранный работодатель, трансграничный путь на работу или документы в другом распространённом формате сами по себе не являются объективной причиной для отказа. Решающее значение имеет то, может ли быть представлен в понятной форме подходящий документ, подтверждающий доход, и соответствует ли квартира планируемому использованию.

Также и в Vulkaneifel при выборе могут возникать иные практические вопросы, чем в центральной части города. Путь на работу, мобильность или расположение дома могут иметь значение для заинтересованных лиц. Однако арендодатели не должны делать на этом основании выводы о личных жизненных обстоятельствах. Объективный вопрос заключается в том, хочет ли потенциальный арендатор, по собственной оценке, использовать квартиру в соответствии со своими потребностями, а не в том, как ему следует организовывать свою повседневную жизнь.

Кратко и нейтрально документируйте решающие критерии. Такие пометки, как «подтверждение дохода ещё не предоставлено» или «желаемая дата заселения не подходит», более понятны, чем личные оценки. Предположения, касающиеся конфиденциальных обстоятельств, и уничижительные комментарии недопустимы ни в документации, ни в электронном письме.

Когда можно требовать подтверждение дохода и кредитоспособности?

Подтверждающие документы следует запрашивать только у того лица, в пользу которого арендодатель принял конкретное решение. Непосредственно перед заключением договора можно предоставить, например, расчётный лист по заработной плате, подходящую выписку со счёта или налоговое уведомление. Ненужную информацию можно скрыть.

В случае справки о платёжеспособности значение имеет её содержание. Разрешается требовать только документ, содержащий сведения о платёжеспособности, необходимые для конкретных арендных отношений. Полная копия данных, которую бюро кредитных историй предоставляет лицу в соответствии с законодательством о защите данных, зачастую содержит значительно больше информации, и согласно [образцу анкеты для самостоятельного предоставления сведений Конференции по защите данных](https://www.datenschutzkonferenz-online.de/media/oh/OH_Einholung_von_Selbstauskuenften_Mietinteressenten_V2_Anhang.pdf) требовать её нельзя.

Самостоятельный запрос в бюро кредитных историй допустим только при наличии правового основания и необходимости этой информации. Если уже предоставлено достаточное подтверждение платёжеспособности, дополнительный запрос, как правило, не обоснован. Стандартное согласие в формуляре не решает эту проблему.

Справку об отсутствии задолженности по арендной плате нельзя требовать в обязательном порядке. Предыдущие арендодатели не обязаны выдавать такую справку. Тот, кто делает её обязательным критерием отбора, может тем самым поставить в невыгодное положение подходящего кандидата, который не может получить этот документ, несмотря на надлежащую уплату арендной платы.

Что происходит с данными лиц, которым было отказано?

Как только установлено, что договор аренды с потенциальным арендатором заключён не будет и данные больше не нужны для отбора, они, как правило, должны быть удалены. Это касается как цифровых формуляров, так и электронных писем, распечаток, данных удостоверения личности и документов о платёжеспособности.

Ограниченное дальнейшее хранение в отдельных случаях может быть необходимо для защиты от возможных требований. Согласно рекомендациям Конференции по защите данных, в случаях возможных требований на основании законодательства о равном обращении данные, как правило, должны быть удалены не позднее чем через шесть месяцев, если дальнейшее предъявление требований не ожидается. Конкретный срок хранения следует проверить и задокументировать с точки зрения законодательства о защите данных.

Для ведения базы потенциальных арендаторов необходимо отдельное основание. Если кто-либо прямо желает получать информацию о других подходящих квартирах, можно получить соответствующее согласие. Внутренний чёрный список кандидатов, которые считаются проблемными, как правило, недопустим.

В отношении лица, с которым заключается договор аренды, также нельзя автоматически хранить все документы, поданные при обращении, в течение неограниченного срока. Всё, что больше не требуется для исполнения договора аренды, необходимо удалить. В случае сомнений поможет специалист по защите данных или адвокат соответствующей специализации.

Какие ошибки особенно часто приводят к проблемам?

Слишком объёмные стандартные анкеты — классическая ошибка. Шаблоны из старых дел по сдаче жилья в аренду или из неизвестных интернет-источников часто содержат вопросы, которые сегодня не нужны или задаются слишком рано. Поэтому каждый шаблон следует адаптировать к конкретной квартире и соответствующему этапу.

Проблематично также решение, принятое интуитивно, которое лишь впоследствии объясняется финансовыми причинами. Тот, кто заранее устанавливает критерии и одинаково применяет их ко всем кандидатам, действует более прозрачно. Это также избавляет от опасения, что выбирать между несколькими приятными претендентами придётся произвольно.

Столь же рискованно поспешно давать согласие. Если доход, дата заселения, стороны договора или оплата расходов ещё не уточнены, сначала следует открыто сообщить, какого документа пока не хватает. Это не выражение недоверия, а корректный следующий шаг.

Это руководство содержит общую информацию и не заменяет юридическую консультацию. Допустимость конкретного вопроса или обработки данных зависит от обстоятельств отдельного случая. При сомнениях юридического характера или в области защиты данных арендодателям следует обратиться к адвокату или в компетентный надзорный орган по защите данных.

Сначала проверьте свою анкету для получения сведений от арендатора и удалите всё, что не требуется для просмотра, отбора или заключения договора. Затем установите объективные критерии отбора и поэтапный порядок действий. Тот, кому при сдаче конкретного объекта в аренду в Bitburg-Prüm, Trier, Trier-Saarburg, Vulkaneifel или на границе с Luxemburg требуется поддержка, может до публикации объявления о квартире поручить специалисту проверить документы и процесс отбора.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я спрашивать потенциальных арендаторов об их доходе?

Да, если имеется конкретное намерение арендовать жильё и эти сведения необходимы для оценки возможности вносить арендную плату. Часто достаточно подтверждения наличия определённой суммы. Если арендная плата в полном объёме перечисляется непосредственно государственным учреждением, вопрос о доходе, как правило, не требуется.

Могу ли я спросить претендентку, беременна ли она?

Нет. Беременность, желание иметь детей и планирование семьи относятся к защищаемой сфере частной жизни и не имеют значения для отбора. Разрешается спросить, сколько человек фактически планируют вселиться в квартиру.

Могу ли я потребовать справку SCHUFA от каждого участника просмотра?

Нет. Подходящее подтверждение платёжеспособности в принципе можно запрашивать только у выбранного претендента непосредственно перед заключением договора. Нельзя требовать предоставления полной выписки о персональных данных, хранящихся в бюро кредитных историй.

Могу ли я позвонить прежнему арендодателю?

Согласно рекомендациям Конференции по защите данных, нельзя требовать контактные данные нынешних или прежних арендодателей. Кроме того, обращение к ним без достаточного правового основания было бы проблематичным с точки зрения защиты данных.

Обязан ли претендент правдиво отвечать на недопустимые вопросы?

На недопустимые вопросы можно не отвечать. Возможные последствия ложного ответа в конкретном случае являются отдельным юридическим вопросом. Прежде чем делать выводы на основании предоставленных сведений, проконсультируйтесь по этому поводу с адвокатом.

Темы: поиск арендаторов, анкета арендатора, отбор арендаторов, недопустимые вопросы, проверка платёжеспособности, защита данных при сдаче в аренду, сдача в аренду в Eifel, агент по недвижимости Trier

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец агентства и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 27.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →