Продать недвижимость в Luxemburg, купить в Deutschland

Статья L-0061 · 22.09.2026 · Время чтения: 6 мин. · Joé Christian Ewrard

Что усложняет трансграничный переезд

Если Вы продаёте недвижимость в Люксембурге, а затем покупаете её в Германии, это не просто два отдельных решения. Поступления от продажи, имеющийся кредит, покупная цена, сопутствующие расходы при приобретении и сроки передачи напрямую связаны друг с другом.

Чаще всего больше всего беспокоит вопрос: что произойдёт, если покупатель в Люксембурге откажется от сделки, а договор купли-продажи в Германии уже подписан? Не менее тревожен и обратный вопрос: что, если сначала продать недвижимость, а затем не найти подходящий дом? Полностью исключить оба варианта невозможно. Однако риски можно выявить и лучше предусмотреть в договоре и при организации финансирования.

Решающую роль играет единый план действий. Он должен включать не только просмотры и встречи у нотариуса. Необходимо также учесть подтверждения финансирования, условия договоров, погашение прежних кредитов, возможное временное жильё и передачу обеих объектов недвижимости.

Распространённая ошибка — учитывать только ожидаемую цену продажи. Однако определяющее значение имеет сумма, которая фактически останется в распоряжении после погашения имеющихся обременений, расходов на продажу, возможных налогов и других обязательств.

Почему люксембургский Compromis требует особого внимания

В Люксембурге Compromis de vente — это не предварительное соглашение о резервировании, не имеющее обязательной силы. Если продавец и покупатель согласовали объект недвижимости и цену и поставили свои подписи, договор уже может иметь обязательную силу. Последующий нотариальный акт придаёт соглашению юридическую силу, в частности по отношению к третьим лицам, и позволяет провести необходимые регистрационные процедуры. Поэтому самопроизвольный отказ, как правило, влечёт за собой последствия. На это также указывает государственный информационный портал [Guichet.lu о Compromis de vente](https://guichet.public.lu/fr/citoyens/logement/acquisition/aspects-contractuels/compromis-vente.html).

Это важно для продавцов, которые одновременно ищут недвижимость в Германии. Устного заявления о предоставлении кредита покупателю недостаточно в качестве надёжного основания для собственной покупки. В Compromis могут быть предусмотрены отлагательные условия, например касающиеся финансирования. Их содержание, подтверждающие документы и сроки должны быть сформулированы однозначно. Следует до подписания уточнить у люксембургского нотариуса или адвоката, целесообразно ли и возможно ли обеспечить исполнение дополнительного условия о собственной последующей покупке.

Также может быть предусмотрена договорная неустойка. Она не защищает автоматически от любого ущерба и не заменяет тщательную проверку. Поэтому продавцам следует понимать, при каких обстоятельствах покупатель освобождается от договора, какие документы он должен предоставить и когда условие считается выполненным или невыполненным.

В Германии действует иная система договорных отношений. Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Поэтому соглашение о резервировании, предложение о покупке, подтверждение финансирования и нотариальный договор не следует отождествлять с люксембургским Compromis. Тот, кто предполагает, что за привычно звучащим термином в обеих странах стоит одно и то же, рискует принять дорогостоящее ошибочное решение.

Сначала продать или сначала купить

Продажа до покупки обычно обеспечивает более чёткое представление о финансовой ситуации. Точная сумма фактически доступного собственного капитала уже известна. Банку приходится в меньшей степени опираться на предположения. Однако при этом возникает риск, что к сроку передачи подходящий дом в Германии ещё не будет найден.

Покупка до продажи обеспечивает большую жилищную стабильность. Однако она может потребовать промежуточного финансирования. В этом случае банк временно финансирует капитал, который всё ещё вложен в недвижимость в Люксембурге. Предоставит ли он такое финансирование и какую стоимость примет за основу, зависит от недвижимости, стадии продажи, кредитоспособности и его внутренних требований. При этом цена предложения ещё не является доступной выручкой от продажи.

Типичный случай для приграничного региона: семья находит подходящий дом в Eifelkreis Bitburg-Prüm, в то время как продажа её квартиры в Люксембурге только начинается. Кроме того, новый дом нуждается в модернизации. Если весь ожидаемый собственный капитал уже запланирован на покупку, впоследствии может не хватить резерва на работы, переезд или задержку выплаты покупной цены.

Альтернативой может стать согласованный переходный период. Возможны более поздняя передача объекта во владение в Люксембурге, гибкий срок заселения в Германии или временное жильё на ограниченный срок. Такие решения необходимо прямо зафиксировать в договорённостях. Устных договорённостей недостаточно, когда речь идёт о двух взаимозависимых сделках с недвижимостью.

Как надёжно согласовать поступления от продажи и финансирование

До начала поиска в Германии необходимо составить надёжный расчёт ликвидности. Отправной точкой должна быть не желаемая цена недвижимости в Люксембурге, а обоснованная оценка её рыночной стоимости. Из этой суммы вычитаются остаток по кредиту, возможные расходы на его досрочное погашение, расходы на продажу и резерв на непредвиденные случаи.

После этого финансирующий банк самостоятельно оценивает недвижимость в Германии. Он может оценить её залоговую стоимость иначе, чем покупатель, продавец или риелтор. Это особенно характерно для старых домов, необычных земельных участков, хозяйственных построек или объектов с очевидной потребностью в модернизации.

В Eifel, Trier-Saarburg и Vulkaneifel подходящие объекты часто расположены не в типовых районах новостроек. Год постройки, система отопления, подключение к инженерной инфраструктуре, наличие интернета, риски наводнений или сильных ливней и разрешённое использование пристроек могут влиять на возможность финансирования. Эти вопросы следует прояснить до принятия окончательного решения о финансировании.

Если недвижимость в Люксембурге всё ещё обременена ипотекой, её погашение необходимо согласовать с банком и нотариусом. В этом случае цена продажи не обязательно сразу и в полном объёме поступает на счёт продавца, средствами на котором он может свободно распоряжаться. Поэтому для покупки в Германии важно, когда и какая сумма фактически может быть использована.

В Германии покупная цена обычно выплачивается только после нотариального уведомления о наступлении срока платежа. К обычным условиям относятся внесение предварительной записи в земельную книгу и обеспечение снятия обременений, которые не переходят к покупателю. Порядок разъясняет [Bundesnotarkammer в материале о сроке уплаты покупной цены](https://www.notar.de/themen/immobilien/kaufpreisfaelligkeit). Поэтому сроки в обеих странах следует планировать не только исходя из желаемой даты переезда, но и с учётом фактического движения денежных средств.

Какие документы потребуются заблаговременно

Для продажи в Люксембурге, в зависимости от объекта, необходимы документы о праве собственности и кадастровые документы, действующие договоры, сведения об обременениях, строительная документация и подтверждения законности выполненных изменений. Для квартиры в кондоминиуме дополнительно требуются документы сообщества собственников. Если каких-либо документов не хватает, вопросы часто возникают именно тогда, когда покупатель уже ждёт.

Энергетический паспорт также следует проверить заблаговременно. При смене собственника, как правило, требуется действующий энергетический паспорт, если не применяется предусмотренное законом исключение. Потенциальные покупатели должны иметь возможность ознакомиться с ним, а при смене собственника передаётся оригинал. Подробности приведены на странице [Guichet.lu об энергетическом паспорте](https://guichet.public.lu/de/citoyens/logement/acquisition/performances-energie/demande-passeport-energetique.html).

При покупке недвижимости в Германии покупателям следует изучить не только экспозе и поэтажный план. Важное значение имеют, в частности, содержание поземельной книги, строительные обременения, подключение к инженерной инфраструктуре, разрешения на строительство, энергетический сертификат, а при покупке квартиры в собственность — декларация о разделе собственности, решения и финансовые документы сообщества собственников. Какие документы необходимы в конкретном случае, зависит от объекта.

Особую осторожность следует проявлять в отношении переоборудований. Переоборудованное чердачное помещение, отдельная жилая часть дома или хозяйственная постройка могут быть вполне пригодны для практического использования, даже если разрешённый вид использования однозначно не подтверждён. Перед покупкой следует выяснить, соответствует ли фактическое состояние объекта имеющимся документам.

Какие налоги и сопутствующие расходы необходимо проверить

Местонахождение недвижимости и налоговое резидентство следует рассматривать отдельно друг от друга. При продаже недвижимости в Luxemburg для налогообложения могут иметь значение вид использования, срок владения, ранее полученные льготы и личные обстоятельства. Продажа официально признанного основного места жительства в Luxemburg в принципе облагается подоходным налогом на льготных условиях, но её всё равно необходимо декларировать. Условия разъясняет [налоговая администрация Luxemburg на портале Guichet.lu](https://guichet.public.lu/de/citoyens/fiscalite/immobilier/achat-vente-donation/declaration-vente.html).

При покупке недвижимости в Германии помимо покупной цены возникают сопутствующие расходы. К ним относятся прежде всего налог на приобретение недвижимости, а также расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу. В зависимости от посреднических услуг может дополнительно взиматься комиссия маклера. Эти суммы необходимо оплатить из доступного собственного капитала или за счёт соответствующим образом согласованного финансирования.

Лицам, работающим по одну сторону границы и проживающим по другую, следует также выяснить, как смена места жительства повлияет на налоговые обязательства, страхование, семейные пособия и, при необходимости, признание основного места жительства. Определяющее значение имеют не только дата нотариального оформления или передача ключей. Фактическое место жительства, место работы и личные обстоятельства также могут иметь значение.

Для получения юридически значимой налоговой оценки следует обратиться к консультанту, знакомому с законодательством Германии и Luxemburg. Вопросы договорного права следует согласовать с участвующими нотариусами или адвокатом. Маклер может координировать процесс и подготавливать документы, но не заменяет такую консультацию.

Как составить надёжный график

Вначале необходимо определить три даты: самую раннюю возможную дату выезда из жилья в Luxemburg, желаемую дату въезда в жильё в Германии и дату, к которой должен быть доступен собственный капитал. Затем финансирование, продажа объекта, условия договоров и передача недвижимости планируются в обратном порядке.

До принятия на себя обязательств в Германии необходимо убедиться, что покупка останется финансово посильной и в случае более поздней продажи объекта в Luxemburg. И наоборот, до подписания Compromis следует выяснить, где сможет жить семья, если поиск недвижимости в Германии затянется.

На практике хорошо зарекомендовала себя централизованная координация. Маклер, банк и нотариусы не обязаны выполнять одну и ту же задачу. Однако они должны исходить из одинаковых предпосылок. Если банк исходит из того, что продажа уже гарантирована, Compromis всё ещё содержит невыполненное условие, а продавец в Германии ожидает оплату в установленный срок, возникает опасный разрыв.

Поэтому чёткий график предусматривает контрольные точки для принятия решений. Перед каждым подписанием проверяется, какое обязательство уже возникает, какое условие ещё не выполнено и какой платёж будет инициирован следующим. Так сложная для понимания двойная сделка превращается в последовательность контролируемых этапов.

Начните с совместной оценки продажной стоимости, остатка задолженности, доступного собственного капитала, рамок финансирования и желаемой даты передачи недвижимости. PRIOCASA может организационно объединить продажу недвижимости в Luxemburg и поиск в приграничном регионе Германии; затем отдельные юридические и налоговые вопросы Вы целенаправленно согласуете с нотариусом, адвокатом и налоговым консультантом.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я уже купить недвижимость в Германии до того, как будет продана моя недвижимость в Luxemburg?

Да, если финансирование на этот переходный период также окончательно согласовано. Решающее значение имеет то, предоставит ли банк промежуточное финансирование и какую сумму ожидаемой выручки он осторожно примет в расчёт. Одного лишь намерения продать недвижимость недостаточно в качестве надёжной основы для финансирования.

Может ли покупатель в Luxemburg просто отказаться от сделки после подписания Compromis?

Как правило, это невозможно без дополнительных оснований, поскольку подписанный Compromis уже может иметь обязательную силу. Применимо ли отлагательное условие или имеются ли другие права, зависит от договора. Это следует проверить у нотариуса или адвоката в Luxemburg.

Нужно ли мне платить налог с продажи моего основного места жительства в Luxemburg?

Продажа признанного основного места жительства в Luxemburg в принципе освобождается от подоходного налога, однако её необходимо задекларировать. Выполнены ли соответствующие условия, зависит от конкретного случая. Поручите проверку налоговому консультанту, имеющему опыт в трансграничных вопросах.

Какой нотариус координирует обе сделки с недвижимостью?

Обычно продажу в Luxemburg сопровождает нотариус, уполномоченный работать там, а покупка в Германии оформляется нотариально в соответствии с немецким законодательством. Не следует исходить из того, что один участник обеспечит полное юридическое сопровождение обеих сделок. Важно согласованно обмениваться информацией о сроках, условиях и платежах.

Что особенно важно при покупке дома недалеко от границы с Luxemburg?

Помимо самой недвижимости, важны время в пути, транспортная доступность, качество интернет-соединения и текущая потребность в модернизации. В Eifelkreis Bitburg-Prüm, окрестностях Trier, Trier-Saarburg и Vulkaneifel следует также применительно к конкретному объекту проверить характеристики земельного участка, разрешённые виды использования и местные природные риски.

Темы: продажа недвижимости в Luxemburg, покупка дома в Германии, приграничный регион Luxemburg, агент по недвижимости в Eifel, недвижимость в Trier, Compromis de vente, трансграничная покупка недвижимости

Ответственный за этот материал: Joé Christian Ewrard — владелец & Риэлтор IHK, PRIOCASA Immobilien & Финансовые услуги. По состоянию на: 22.09.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →