Покупка дома приграничным работником: налоги и финансирование

Статья L-0065 · 24.09.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Где облагается налогом доход приграничного работника?

Тот, кто живёт в Deutschland и работает по найму в Luxemburg, имеет дело с двумя налоговыми системами. Одно лишь местонахождение работодателя не является решающим фактором. Определяющее значение имеют налоговое резидентство, фактическое место работы и соглашение об избежании двойного налогообложения между Deutschland и Luxemburg.

В обычном случае заработная плата за работу, выполняемую в Luxemburg, облагается налогом там. Люксембургский работодатель удерживает местный налог с заработной платы. Deutschland, как правило, освобождает эту заработную плату от немецкого подоходного налога. Соглашение об избежании двойного налогообложения призвано предотвратить полное налогообложение одного и того же дохода в обеих странах.

Однако это не означает, что заработная плата из Luxemburg не имеет значения для немецкой налоговой декларации. Согласно правилам об оговорке о прогрессии не облагаемый налогом иностранный доход может влиять на налоговую ставку, применяемую к другим доходам, подлежащим налогообложению в Deutschland. Это касается, например, заработной платы партнёра, доходов от сдачи недвижимости в аренду или других налогооблагаемых поступлений. Правовая основа изложена в [§ 32b Закона о подоходном налоге](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__32b.html).

Для самозанятых, руководителей компаний, работников государственной службы или лиц с несколькими работодателями могут действовать другие правила. Выходные пособия, пенсии и материальные выгоды также необходимо рассматривать отдельно. Поэтому за юридически обязательной оценкой следует обращаться к налоговому консультанту, имеющему опыт работы с немецко-люксембургским налоговым правом.

Что меняет работа из дома на немецкой стороне?

Для приграничных работников важно не только то, где находится работодатель. Учитывается и место, где фактически выполняется работа. Рабочий день в домашнем кабинете в Bitburg, Trier или одном из населённых пунктов района Trier-Saarburg с налоговой точки зрения не является рабочим днём в Luxemburg.

С 2024 года немецко-люксембургское соглашение об избежании двойного налогообложения предусматривает правило о допустимом пределе в 34 рабочих дня за календарный год. Если проживающий в Deutschland работник не превышает этот предел, Luxemburg, как правило, по-прежнему вправе полностью облагать его заработную плату налогом. При этом могут учитываться и рабочие дни в других государствах. Подробности разъясняются в [соглашении о взаимном согласовании Федерального министерства финансов](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Internationales_Steuerrecht/Staatenbezogene_Informationen/Laender_A_Z/Luxemburg/2024-01-15-Luxemburg-Abkommen-DBA-Verstaendigungsvereinbarung-Anwendung-Auslegung-DBA.pdf?__blob=publicationFile&v=1).

Если этот предел превышен, налогообложение всей годовой заработной платы не переходит автоматически в Deutschland. Обычно заработная плата распределяется пропорционально фактическим рабочим дням. Часть, приходящаяся на рабочие дни в Deutschland, в таком случае может подлежать налогообложению в Deutschland. Это требует дополнительных подтверждающих документов и может привести к авансовым платежам или доплате налога.

На практике риск часто возникает не только из-за регулярной работы из дома. Командировки, обучение, мобильная работа во время поездки или деятельность в третьей стране могут усложнить ведение документации. Поэтому целесообразно аккуратно вести календарь рабочих дней с указанием места работы, дней поездок, отпуска и болезни. Он поможет налоговому консультанту и даст финансирующему банку понятное представление.

Меняет ли покупка дома налоговое резидентство?

Покупка дома в Германии не меняет автоматически порядок налогообложения зарплаты в Люксембурге. Однако она может служить важным указанием на центр жизненных интересов. Тот, кто сам проживает в доме и постоянно живёт там со своей семьёй, как правило, будет иметь налоговое резидентство в Германии.

Сама недвижимость влечёт за собой отдельные налоговые вопросы. К ним относятся, в частности, налог на приобретение недвижимости при покупке, а впоследствии — налог на недвижимость. При сдаче в аренду возникают дополнительные вопросы, касающиеся доходов, расходов, связанных с получением дохода, и амортизационных отчислений. Эти вопросы следует рассматривать отдельно от налогообложения заработной платы.

Кредит на дом, используемый для собственного проживания, не уменьшает автоматически подоходный налог. Возможность учёта расходов на финансирование в Люксембурге зависит, в частности, от налогового режима для нерезидента, возможного приравнивания в целях налогообложения и личной ситуации с доходами. Люксембургская администрация разъясняет порядок [приравнивания к налоговым резидентам](https://guichet.public.lu/de/citoyens/fiscalite/declaration-impot-decompte/capitaux-mobiliers/declaration-revenus-resident/assimilation-resident.html).

Поэтому до покупки следует выяснить, какие обязанности по подаче деклараций существуют в обеих странах. Агент по недвижимости может координировать подготовку документов и сроки. Правовую и налоговую оценку проводят нотариус, налоговый консультант или, в случае особых схем, адвокат.

Как банки оценивают доход из Luxemburg?

Немецкий банк в принципе вправе учитывать доход, получаемый в Люксембурге, при расчёте бюджета домохозяйства. Однако он должен проверить, будет ли кредит, вероятно, оставаться посильным в долгосрочной перспективе. При этом банк учитывает доходы, расходы, существующие обязательства, собственные средства, стабильность занятости и недвижимость, выступающую в качестве обеспечения.

Статус приграничного работника не приводит автоматически к менее выгодным условиям. Однако он требует дополнительной проверки. Банк должен понимать, как валовая зарплата, люксембургские удержания, возможные налоговые платежи в Германии и переменные составляющие вознаграждения влияют на фактически доступный доход.

Важным преимуществом приграничного региона является единая валюта. Если зарплата и кредит номинированы в евро, классический валютный риск между доходом и платежом по кредиту отсутствует. Тем не менее банк может более осторожно оценивать иностранный доход, если документы представлены не полностью, испытательный срок ещё не завершён или значительная часть дохода состоит из премий, комиссионных или оплаты сверхурочных.

Банки вправе самостоятельно решать, какую заявку на кредит принять. Место жительства, место работы и расположение недвижимости могут влиять на проводимую ими проверку. Однако отказ исключительно на основании гражданства был бы недопустим. Европейский союз разъясняет эти принципы в своей [информации об ипотечных кредитах](https://europa.eu/youreurope/citizens/consumers/financial-products-and-services/mortgages/index_de.htm).

Какие документы нужны банку?

Для надёжной оценки финансирования банку прежде всего необходимо чёткое представление о доходах. Обычно для этого требуются трудовой договор, актуальные расчётные листки по зарплате, подтверждения фактического поступления выплат и имеющиеся налоговые документы из Германии и Люксембурга. При продолжающемся испытательном сроке, срочном трудовом договоре или переменном вознаграждении часто запрашиваются дополнительные подтверждения.

Не менее важна расходная часть. Существующие кредиты, лизинг, алименты, страховые взносы и другие регулярные обязательства должны быть в полном объёме включены в расчёт семейного бюджета. Если не учесть возможные доплаты по налогам в Германии из-за работы из дома, можно слишком оптимистично оценить допустимую ежемесячную финансовую нагрузку.

Для объекта недвижимости банку, помимо прочего, необходимы сведения о цене покупки, записи в земельной книге, земельном участке, жилой площади, годе постройки, состоянии и возможных обременениях. Для старого дома решающее значение могут иметь документы о проведённых ремонтных работах, энергетическом состоянии или запланированной модернизации. Банки финансируют не только договор купли-продажи. Они также оценивают недвижимость, которая должна служить обеспечением кредита.

На практике проверка часто не проходит не из-за дохода в Люксембурге, а из-за противоречий. Другая сумма нетто, поступающая на счёт, неуказанные специальные выплаты или отсутствие сведений о работе из дома вызывают дополнительные вопросы. Краткое письменное пояснение ситуации с трудоустройством и налогообложением может сделать заявку более понятной.

Немецкий или люксембургский банк: что целесообразнее?

Немецкий банк, как правило, хорошо знаком с земельным залогом, региональной оценкой недвижимости и процедурами у немецкого нотариуса. В свою очередь, люксембургский банк часто лучше знаком с принятыми там трудовыми договорами, расчётными листками и моделями занятости. На основании этого нельзя составить общий рейтинг.

При покупке недвижимости в Германии люксембургский банк также должен выяснить, как оформить и реализовать своё обеспечение. Некоторые учреждения регулярно финансируют трансграничные сделки, другие — только при определённых условиях или не финансируют вовсе. Это коммерческое решение соответствующего банка, а не оценка Вашей личной кредитоспособности.

Поэтому сравнивать следует не только номинальную процентную ставку. Важны также размер ежемесячного платежа, срок фиксации процентной ставки, возможности погашения, условия предоставления средств, сопутствующие расходы и порядок действий при последующих изменениях. К ним относятся отпуск по уходу за ребёнком, неполная занятость, смена работодателя, увеличение объёма работы из дома или временное снижение дохода.

Сравнивать одно предложение по финансированию с другим следует только тогда, когда совпадают исходные условия и объём услуг. Предложение, которое кажется более выгодным, может предусматривать другой график погашения, больший объём собственных средств или иные дополнительные условия.

Какие ошибки ставят финансирование под угрозу?

Самая частая ошибка — слишком раннее согласие на покупку. Если Вы эмоционально решились на покупку дома, Вам хочется как можно быстрее обрести уверенность. Однако ни к чему не обязывающая консультация или предварительное подтверждение финансирования не заменяют полной проверки кредитной заявки.

Также проблематично учитывать только текущие поступления на счёт. Банк оценивает, какая доля дохода доступна на долгосрочной основе. При этом покупателям следует самостоятельно предусмотреть резервы на содержание недвижимости, расходы на поездки до места работы, страхование и непредвиденные траты. Ежемесячный платёж, который посилен только в месяц без каких-либо непредвиденных обстоятельств, обеспечивает мало финансовой стабильности.

Ещё одна ошибка — объединение сопутствующих расходов при покупке и затрат на модернизацию. Для старого дома необходимо отдельно рассматривать покупку, работы, требующие немедленного выполнения, и последующие пожелания. В противном случае после перехода права собственности может не хватить денег на работы, которые нельзя отложить.

Наконец, не следует приукрашивать ситуацию с работой из дома. Если впоследствии налоги будут распределены иначе, чем предполагалось в заявке на финансирование, доступный доход может снизиться. Осторожный, документально подтверждённый расчёт защищает лучше, чем максимально возможная сумма кредита.

Каковы особенности региона Luxemburg?

В Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier и Trier-Saarburg, а также вдоль границы с Люксембургом доходы из Люксембурга являются частью повседневной жизни. Тем не менее не каждое кредитное учреждение оценивает такие случаи одинаково. Поэтому опыт работы с трансграничными работниками может быть важнее, чем просто расстояние до ближайшего отделения.

Дорогу на работу также следует учитывать в общей оценке. Дом в Vulkaneifel может предъявлять иные требования к регулярным поездкам на работу, чем недвижимость рядом с границей. Расходы на поездки, время в пути, правила работы из дома и семейная организация влияют на то, насколько финансирование будет соответствовать Вашему образу жизни в долгосрочной перспективе.

Типичный случай — пара, в которой один человек работает в Luxemburg, а другой — в Deutschland. В этом случае в расчёте семейного бюджета сочетаются две системы налогообложения и оплаты труда. Другой случай — работник из Luxemburg, который регулярно работает из дома в Deutschland. Здесь банку требуются не только справки о доходах, но и обоснованная оценка чистого дохода после распределения налоговых обязательств.

В таких случаях PRIOCASA может структурировать данные о недвижимости, процесс покупки и согласование с партнёрами по финансированию. Определение налогового режима остаётся задачей квалифицированного налогового консультанта. Такое чёткое разделение задач предотвращает ситуацию, когда предположение, сделанное во время просмотра, впоследствии приводит к нехватке финансирования.

Перед началом поиска недвижимости подготовьте документы о доходах, налогах и собственных средствах и поручите специалисту оценить работу из дома, а также возможную долю налогов в Deutschland. После этого PRIOCASA сможет вместе с Вами проверить, какой ценовой диапазон покупки и какая недвижимость в Eifel, в окрестностях Trier или на границе с Luxemburg соответствуют фактическому расчёту Вашего семейного бюджета.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли мне повторно платить налог с моей зарплаты из Luxemburg в Deutschland?

В обычном случае для приграничного работника заработная плата, полученная за работу в Luxemburg, облагается налогом там и освобождается от налогообложения в Deutschland. Однако она может влиять на налоговую ставку для других доходов в Deutschland. Работа из дома, командировки или особые формы занятости могут привести к распределению налоговых обязательств.

Учтёт ли банк в Deutschland мой доход из Luxemburg в полном объёме?

Каждый банк решает это в рамках своей кредитной проверки. Фиксированная базовая зарплата часто оценивается иначе, чем бонусы, комиссионные или оплата сверхурочных. Полный комплект документов и понятное обоснование налогового режима упрощают проверку, но не гарантируют одобрение.

Что произойдёт, если я буду работать из дома более 34 дней?

В таком случае часть заработной платы, приходящаяся на рабочие дни за пределами Luxemburg, может подлежать налогообложению в Deutschland. Как правило, вся зарплата не переходит задним числом под налогообложение в Deutschland. Поручите специализированному налоговому консультанту проверить конкретное распределение.

Могу ли я получить налоговый вычет по ипотечному кредиту в Luxemburg?

Платёж по кредиту не подлежит вычету в полном объёме. Возможность учёта отдельных расходов на финансирование зависит от способа использования, налогового статуса и личной ситуации. По этому вопросу до заключения договора Вам следует проконсультироваться с налоговым консультантом, имеющим опыт работы с налоговыми системами Luxemburg и Deutschland.

Следует ли мне сначала искать дом или сначала решить вопрос с финансированием?

Сначала определите реалистичные рамки финансирования и порядок учёта Вашего дохода как приграничного работника. Затем для окончательной проверки банку потребуются документы по конкретному объекту недвижимости. Так Вы избежите решения о покупке, которое оправдано только при слишком оптимистичных предположениях.

Темы: приграничные работники Luxemburg, покупка дома, финансирование недвижимости, двойное налогообложение, работа из дома, Eifel, Trier, ипотечное финансирование

Ответственный за этот материал: Joé Christian Ewrard — владелец & Риэлтор IHK, PRIOCASA Immobilien & Финансовые услуги. По состоянию на: 24.09.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, а перед публикацией проверен и одобрен (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →