Передача недвижимости: дарение, узуфрукт, право проживания

Статья L-0075 · 28.09.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что означает передача недвижимости?

При передаче недвижимости право собственности на земельный участок, дом или квартиру переходит ещё при жизни владельцев. Прежние владельцы полностью или частично отказываются от своего правового статуса. После внесения записи в земельную книгу получатель становится собственником и тем самым принимает на себя ответственность.

Недвижимость можно передать полностью, частично или в обмен на определённое встречное предоставление. Возможны, например, безвозмездное дарение, смешанное дарение, принятие существующих обязательств или передача в обмен на обеспечение содержания. Также можно предусмотреть узуфрукт, право проживания и право потребовать возврата недвижимости.

Договор должен быть нотариально удостоверен. Право собственности переходит не в результате частного соглашения или передачи ключей, а на основании необходимых заявлений и внесения записи в земельную книгу. Это следует, в частности, из [§ 311b BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html).

Прежде чем принять решение, следует задать простой вопрос: что должны сохранить прежние владельцы, чтобы они могли жить в безопасности и в случае болезни, потребности в уходе, семейного конфликта или изменения финансового положения? Только после этого следует рассматривать налоги и детали договора.

Что означает дарение для обеих сторон?

При дарении одаряемый получает недвижимость без равноценного встречного предоставления. Это звучит просто, однако заметно меняет соотношение влияния сторон. Новый собственник в принципе может распоряжаться объектом, если договор и зарегистрированные права не ограничивают его в этом.

Для дарителя это означает следующее: после передачи дом ему больше не принадлежит. Он не может самостоятельно продать его, заложить или позднее передать другому ребёнку. Устное обещание, например «Ты всегда сможешь здесь жить», не обеспечивает достаточной защиты.

Одаряемый также принимает на себя риски. Он становится ответственным лицом по вопросам земельной книги, финансирования, страхования и принятия важных решений. В случае объектов, сдаваемых в аренду, он, как правило, принимает на себя роль собственника. Существующие кредиты не прекращаются автоматически в результате дарения. Переходит ли личное долговое обязательство, определяется не только сменой собственника и должно быть согласовано с банком и нотариусом.

На практике конфликты часто возникают не из-за злого умысла, а из-за неоговорённых ожиданий. Родители исходят из того, что впоследствии ребёнок оплатит ремонт крыши. Ребёнок полагает, что капитальный ремонт по-прежнему остаётся обязанностью родителей. Такие вопросы необходимо открыто обсудить до нотариального удостоверения и однозначно урегулировать.

Узуфрукт: передать право собственности и сохранить право пользования

Узуфрукт предоставляет управомоченному лицу право пользоваться недвижимостью и получать доход от неё. Таким образом, это лицо может само проживать в ней либо сдавать объект в аренду и в принципе получать арендную плату. Хотя одаряемый и указан в земельной книге как собственник, в период действия узуфрукта он не получает автоматически право на экономическое использование недвижимости. Правовая основа изложена в [§ 1030 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html).

Это может быть целесообразно, если родители заблаговременно передают право собственности, но хотят сохранить доход от сдаваемой в аренду квартиры. Особенно в случае дома с несколькими жилыми единицами узуфрукт зачастую более гибок, чем простое право проживания.

Решающим является распределение расходов. Кто оплачивает текущее содержание, страхование, обязательные платежи или новую систему отопления? Закон содержит основные правила, однако они не дают ответа на каждый практический вопрос. Поэтому в договоре передачи следует определить, кто несёт расходы на обычный ремонт, а кто — на капитальную реконструкцию.

Продажа также становится сложнее. Зарегистрированный узуфрукт, как правило, сохраняется в отношении земельного участка, если управомоченное лицо не откажется от него или не будет согласовано иное решение. Это влияет на использование, финансирование и рыночную стоимость. Кроме того, тот, кто сохраняет за собой узуфрукт, не должен безоговорочно исходить из того, что сроки, предусмотренные наследственным правом, сразу начинают исчисляться в полном объёме. Это зависит от конкретного оформления и должно быть проверено адвокатом, специализирующимся в соответствующей области, или нотариусом.

Право проживания: гарантия возможности жить в собственном жилье

Вещное право проживания позволяет управомоченному лицу проживать в здании или в определённых помещениях. В отличие от узуфрукта, оно, как правило, не включает право сдавать недвижимость в аренду за свой счёт. Если возможность сдачи в аренду должна сохраниться, необходимо проверить, лучше ли подойдёт узуфрукт.

В договоре следует точно указать помещения. В случае односемейного дома формулировка «пожизненное право проживания» поначалу может казаться однозначной. Однако быстро возникают неясности в отношении сада, гаража, подвала, подъездного пути или совместно используемых площадей. Установленное законом право проживания может также включать возможность размещения членов семьи и необходимых лиц, осуществляющих уход, как следует из [§ 1093 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html).

Кроме того, следует урегулировать оплату коммунальных расходов, косметический ремонт, содержание и переустройство. Важен также вопрос о том, что произойдёт, если управомоченное лицо на постоянной основе переедет в учреждение по уходу. Должно ли право проживания продолжать действовать, быть приостановлено или прекращено в обмен на другую выплату или услугу? Без чёткого регулирования впоследствии может возникнуть спор, при этом обременённую недвижимость будет сложно использовать или продать.

Право проживания защищает возможность проживания, но не обеспечивает автоматически всю систему финансового планирования. Тому, кому могут понадобиться доходы от аренды или кто не исключает последующего переезда, следует сравнить альтернативы вместе с нотариусом и налоговым консультантом.

Какие налоговые и финансовые последствия необходимо проверить?

Дарение может повлечь уплату налога на дарение. Возникнет ли налог фактически, зависит, среди прочего, от степени родства, налоговой стоимости недвижимости, предыдущих дарений и согласованных обременений. Несколько приобретений одним и тем же лицом суммируются в пределах установленного законом десятилетнего периода.

Сохранённый за дарителем узуфрукт или право проживания может повлиять на стоимость дара, учитываемую для целей налогообложения. Однако расчёт производится согласно правилам налоговой оценки, а не просто на основании субъективно воспринимаемой рыночной стоимости или произвольно выбранной суммы договора. Поэтому налоговую проверку следует провести до нотариального удостоверения.

Помимо возможных налогов, как правило, возникают расходы на нотариуса и внесение записи в поземельную книгу. К ним могут добавиться расходы на оценку стоимости, юридическое сопровождение договора или корректировку финансирования. В случае обременённых земельных участков необходимо заблаговременно выяснить, какие земельные залоги существуют, кто остаётся заёмщиком и требуется ли согласие банка на желаемое изменение.

Кроме того, дар может быть потребован обратно, если даритель впоследствии больше не сможет обеспечивать себе надлежащее содержание. Это предусмотренное законом требование связано с определёнными условиями и сроками; основные положения регулируются [§§ 528 и 529 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__528.html). Вопрос о том, существует ли такое требование или переходит ли оно к организации, предоставляющей социальные выплаты, носит правовой характер и должен решаться адвокатом.

Учесть наследство, интересы братьев и сестёр и обязательную долю

Передача недвижимости одному из детей часто затрагивает всю семью. Братья и сёстры задаются вопросом, получат ли они впоследствии какую-либо компенсацию. Родители хотят поступить справедливо, но могут понимать справедливость иначе, чем их дети. Равное отношение, компенсация с учётом потребностей и признание заслуг по уходу не всегда приводят к одинаковому результату.

В договоре следует уточнить, будет ли дарение впоследствии учитываться при расчёте наследственной или обязательной доли и каким образом. Такой правовой эффект не возникает автоматически лишь потому, что семья обсудила этот вопрос. Завещание также должно соответствовать условиям передачи. Если договор о передаче и планирование наследства противоречат друг другу, впоследствии, скорее всего, возникнет спор.

Для требований о дополнении обязательной доли также имеет значение установленный законом десятилетний срок. В течение этого срока дарение, как правило, учитывается по убывающей шкале. Однако для дарения между супругами и при сохранении за дарителем широких прав пользования действуют особые правила. Поэтому общее утверждение «Через десять лет все вопросы решены» может быть неверным.

Имеет смысл провести семейный разговор до того, как проект договора будет готов. При этом необязательно обсуждать каждый личный имущественный актив. Однако участникам следует понимать, почему передаётся недвижимость, какие права сохраняют родители и должны ли другие родственники получить компенсацию.

Что произойдёт в случае расставания, долгов или смерти?

Если недвижимость дарят ребёнку, состоящему в браке, она не становится автоматически собственностью его супруга или супруги. Тем не менее последующее расставание может иметь экономические последствия, например из-за изменения стоимости, совместных инвестиций, выплат по кредиту или использования объекта в качестве семейного жилья. Конкретные последствия зависят от режима имущества супругов и способа финансирования. Здесь следует заблаговременно привлечь профильного адвоката и налогового консультанта.

Нельзя также игнорировать возможную неплатёжеспособность одаряемого или обращение взыскания на его имущество. После передачи недвижимость, как правило, входит в состав его имущества. Предусмотренное договором и обеспеченное записью в земельном реестре право потребовать возврата может обеспечить защиту, но оно должно быть сформулировано надлежащим с юридической точки зрения образом.

Другими типичными основаниями для возврата являются продажа без согласия, нежелательное обременение, смерть одаряемого раньше дарителя или серьёзное нарушение договора. Закон действительно предусматривает при строгом соблюдении определённых условий возврат дара в связи с обнищанием дарителя и отмену дарения по причине грубой неблагодарности. Однако полагаться только на это не следует. Грубая неблагодарность предполагает серьёзный проступок и не является общим правом на отказ от договора в случае разочарования в семейных отношениях.

Тому, кто вправе потребовать возврата, кроме того, необходим практически осуществимый способ вновь зарегистрировать своё право в земельном реестре. При этом могут иметь значение нотариально удостоверенные положения об обратной передаче и предварительная запись. Необходимый и соразмерный способ обеспечения определяется в каждом конкретном случае.

Как правильно подготовиться к передаче недвижимости

Вначале необходимо оценить текущее положение. Потребуются актуальные сведения из земельного реестра, имеющиеся документы по кредитам и земельным залогам, договоры аренды, строительная документация, а также информация об уже совершённых дарениях. Кроме того, необходима реалистичная оценка недвижимости. Без обоснованной стоимости сложно оценить налоговые последствия, компенсационные выплаты и значение сохранённых прав.

Затем обеим сторонам следует по отдельности сформулировать свои интересы. Передающие имущество определяют, должны ли они сохранить возможность проживать в нём, сдавать его в аренду, участвовать в принятии решений или продать его в экстренной ситуации. Получатели оценивают, какие расходы, обязательства и ограничения они действительно могут принять на себя. Лишь на этой основе можно сформулировать целесообразное поручение нотариусу и налоговому консультанту.

В районе Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier и Trier-Saarburg, в Vulkaneifel, а также на границе с Luxemburg часто встречаются региональные особенности. К ним относятся большие земельные участки, несколько зданий, зарегистрированных на одном листе поземельной книги, сданные в аренду объекты или трансграничные условия проживания и работы. Если одно из участвующих лиц проживает в Luxemburg или имеет там другое имущество, следует проверить налоговые и наследственно-правовые аспекты по обе стороны границы.

При этом риелтор не заменяет ни нотариуса, ни адвоката, ни налогового консультанта. Однако он может оценить состояние, возможности использования и рыночную стоимость недвижимости. Это помогает до того, как семья примет решение о компенсации, праве проживания, узуфрукте или последующей продаже.

Если Вы хотите передать недвижимость, сначала соберите выписку из поземельной книги, кредитные документы, договоры аренды и имеющиеся распоряжения на случай наследования. Затем определите стоимость недвижимости и выясните Ваши личные потребности в обеспечении гарантий. На этой основе нотариус, налоговый консультант и при необходимости адвокат смогут разработать решение, которое учитывает право собственности, пользование, интересы семьи и возможные кризисные ситуации.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я передать свой дом и при этом продолжать жить в нём?

Да. Для этого в поземельную книгу можно внести вещное право проживания или право узуфрукта. Какое право Вам подходит, зависит прежде всего от того, намерены ли Вы только проживать в недвижимости самостоятельно или позднее также сдавать её в аренду и сохранять доходы.

Узуфрукт лучше права проживания?

Не всегда. Узуфрукт обычно предоставляет более широкие права пользования, но при этом требует более подробного урегулирования вопросов расходов, управления и сдачи в аренду. Права проживания может быть достаточно, если необходимо обеспечить исключительно собственное проживание.

Могу ли я потребовать возврата переданной недвижимости?

Только при наличии законного или предусмотренного договором основания. Целесообразные основания для возврата можно установить в нотариальном договоре и обеспечить записью в поземельной книге. Применимо ли право на возврат в конкретном случае, должен проверить адвокат или нотариус.

Должен ли я выплатить компенсацию другим детям при дарении?

Обязанность немедленно выплатить компенсацию автоматически возникает не во всех случаях. Тем не менее позднее могут стать актуальными вопросы наследования, обязательной доли и компенсации. Поэтому договор передачи и завещание следует согласовать между собой.

Что произойдёт с правом проживания, если я перееду в дом престарелых?

Это зависит от условий договора. Зарегистрированное право проживания не обязательно прекращается при выезде и не позволяет автоматически сдавать недвижимость в аренду. Поэтому в договоре следует прямо предусмотреть, какие правила действуют при постоянном переезде или необходимости в уходе.

Темы: передача недвижимости, дарение, узуфрукт, право проживания, прижизненная передача наследства, обязательная доля, недвижимость в Eifel, договор передачи

Ответственный за этот материал: Joé Christian Ewrard — владелец & Риэлтор IHK, PRIOCASA Immobilien & Финансовые услуги. По состоянию на: 28.09.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, а перед публикацией проверен и утверждён (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →