Продажа сданной в аренду недвижимости: что переходит к покупателям

Статья L-0153 · 28.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Что означает принцип «продажа не прекращает аренду»?

Продажа не прекращает арендные отношения. Таким образом, покупатель приобретает не только дом или квартиру. С переходом права собственности к нему, как правило, также переходят права и обязанности по действующему договору аренды. Договор аренды продолжает действовать на согласованных условиях. Для сданных в аренду жилых помещений это следует из [§ 566 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html).

Решающим является переход права собственности, а не только подписание нотариального договора купли-продажи. Как правило, покупатель становится собственником лишь после внесения записи в земельный реестр. До этого продавец, как правило, остаётся арендодателем. Поэтому в договоре купли-продажи обычно указывается, с какого момента арендные платежи, расходы и экономические риски распределяются между продавцом и покупателем. Это внутреннее соглашение не изменяет автоматически правовое положение арендатора.

Покупатель не может просто заменить действующий договор новым договором аренды. Согласованный размер арендной платы, условия оплаты коммунальных и эксплуатационных расходов, права пользования, отказы от расторжения договора или сданные вместе с объектом площади, как правило, остаются без изменений. Устные дополнительные договорённости также могут иметь значение. Именно поэтому перед продажей так важно собрать полный комплект документов.

Для коммерческих помещений, земельных участков и особых договорных конструкций частично действуют другие или дополнительные правила. Продавцу и покупателю следует поручить проверку таких случаев нотариусу или специализированному адвокату.

Какие обязанности и права принимает на себя покупатель?

Покупатель принимает на себя текущие обязанности арендодателя. Он должен обеспечить использование объекта в соответствии с договором, рассматривать обоснованные уведомления о недостатках и выполнять обязанности по договору аренды. Одновременно после перехода права собственности ему, как правило, причитаются текущие арендные платежи и принадлежат права арендодателя.

Арендный залог также необходимо проверить. Согласно [§ 566a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html), к приобретателю переходят права и обязанности, возникающие в связи с обеспечительным платежом. Поэтому сведения о залоге должны быть представлены в понятном виде, а сам залог — надлежащим образом передан. К ним относятся сумма, форма размещения средств, возможные проценты и подтверждения их отдельного хранения. Неясная документация по залогу — не мелкий косметический недостаток. Впоследствии она может привести к спору с арендатором.

Особенно внимательно следует отнестись к незавершённым расчётам коммунальных и эксплуатационных расходов, задолженности по аренде, действующему снижению арендной платы и невыполненному ремонту. Кто должен составить тот или иной расчёт и кому причитаются доплаты, зависит, в частности, от расчётного периода, перехода права собственности и условий договора купли-продажи. Этот вопрос не следует решать общей формулировкой.

Также необходимо раскрыть информацию о внесённых авансом арендных платежах, предоставленных скидках на аренду и договорённостях о ремонте. Покупатель производит расчёты иначе, если указанная арендная плата была временно снижена или арендатор выполнил работы за свой счёт. Сокрытие информации не делает недвижимость ценнее. Оно лишь переносит проблему на этап исполнения договора купли-продажи.

Как наличие арендатора влияет на цену продажи?

Сданная в аренду недвижимость не обязательно стоит меньше. Однако её цена оценивается иначе, чем цена свободного объекта недвижимости. Для инвестора надёжные арендные отношения могут быть преимуществом. Недвижимость уже приносит доход, а историю платежей можно проверить.

Для покупателя, планирующего жить в недвижимости самостоятельно, те же арендные отношения могут стать ограничением. Вы не можете рассчитывать на то, что въедете сразу после покупки. Поэтому круг потенциальных покупателей часто сужается. Более узкий круг покупателей может повлиять на уровень спроса, но это не обязательно означает, что каждый сданный в аренду объект можно продать только со значительной скидкой.

Инвесторы обращают внимание прежде всего на стабильный потенциальный доход и текущие расходы. Значение имеют согласованная арендная плата, расходы, которые нельзя переложить на арендатора, потребность в ремонте и обслуживании, энергетическое состояние объекта, надёжность платежей и возможные риски простоя. Высокая арендная плата мало что даёт, если она не имеет прочного правового или договорного основания. А более низкая, но регулярно выплачиваемая арендная плата может быть хорошо прогнозируемой для покупателя, ориентированного на долгосрочную перспективу.

Договор аренды также влияет на оценку. Длительный срок аренды может обеспечить инвестору уверенность и стать препятствием для покупателя, планирующего жить в недвижимости самостоятельно. Неясные условия ступенчатого повышения арендной платы, противоречивые сведения о площади или необычные особые права часто приводят к снижению цены с учётом рисков. Поэтому цена зависит не только от местоположения и здания, но и от качества арендных отношений.

Какой покупатель подходит для недвижимости в этом регионе?

В Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier и Trier-Saarburg, в Vulkaneifel, а также на границе с Luxemburg группы покупателей заметно различаются. Сданная в аренду городская квартира в Trier часто привлекает других потенциальных покупателей, чем сданный в аренду частный дом в одном из населённых пунктов Eifel или многоквартирный дом в приграничном регионе.

В случае квартир и многоквартирных домов на первом плане обычно находятся инвесторы. Они хотят иметь возможность понять, какие доходы фактически поступают и какие вложения ожидаются в обозримом будущем. В случае сданного в аренду частного дома спрос со стороны покупателей, планирующих жить в нём самостоятельно, часто имеет большее значение. Тогда существующие арендные отношения могут сильнее влиять на процесс продажи.

В приграничном с Luxemburg регионе встречаются разные модели жизни и работы. Одни покупатели ищут объект для долгосрочных инвестиций, другие планируют позднее использовать его самостоятельно. В более сельских районах большую роль также играют состояние объекта, хозяйственные постройки, уход за земельным участком и возможность его использования в будущем. Поэтому обобщённое утверждение «сданная в аренду недвижимость продаётся хуже» не отражает всей ситуации.

Обоснованная оценка цены не отделяет искусственно стоимость здания от арендных отношений. Она рассматривает обе стороны в совокупности: сколько стоит недвижимость с учётом состояния здания и местоположения, какие доходы можно подтвердить и какие покупатели при данных условиях действительно могут быть заинтересованы?

Какие документы нужны покупателю?

Полный договор аренды является отправной точкой. К нему относятся все дополнительные соглашения, акты приёма-передачи, документы о повышении арендной платы, расчёты эксплуатационных расходов и письменные дополнительные договорённости. Если имеется несколько арендаторов, парковочные места, гаражи, сады или подсобные помещения, должно быть ясно, кто, чем и на каких условиях пользуется.

Кроме того, необходимы подтверждения арендных платежей, залога и непогашенных требований. Также необходимо открыто представить информацию о текущих уведомлениях о недостатках, страховых случаях, объявлениях о модернизации и судебных спорах. При покупке квартиры в кондоминиуме покупателю дополнительно требуются соответствующие документы сообщества собственников, в частности о принятых решениях, расчётах, резервах и запланированных мероприятиях.

На практике неопределённость часто возникает не из-за серьёзного недостатка, а из-за противоречий в документах. В договоре аренды указан гараж, но в экспозе он не упомянут. В расчёте эксплуатационных расходов указана иная жилая площадь, чем на плане. Или решение о снижении арендной платы было устно отменено, но подтверждающего документа нет. Такие вопросы следует прояснить до начала продвижения объекта на рынке.

Персональные данные арендатора нельзя бесконтрольно передавать третьим лицам. Какие сведения и на каком этапе следует раскрывать или скрывать, необходимо в каждом конкретном случае проверять с точки зрения законодательства о защите данных. При наличии сомнений рекомендуется проконсультироваться с адвокатом или экспертом по защите данных.

Как следует привлекать арендатора к процессу?

Арендатор не должен узнавать о продаже из объявления или от незнакомых людей у своей двери. Спокойная личная беседа обычно создаёт более благоприятную основу. При этом следует чётко сообщить, что уже определено, а какие вопросы ещё остаются открытыми. Сама по себе продажа не прекращает договор аренды.

Многие арендаторы опасаются расторжения договора, частых осмотров или передачи личной информации. Эти опасения понятны. Поэтому продавцам следует объяснить, как согласовываются встречи, какие помещения будут фотографировать и кто получит доступ к документам. Заранее определённые временные интервалы обычно удобнее, чем отдельные запросы в последний момент.

Осмотры необходимо организовывать с учётом действующих арендных отношений. Желание продать объект не даёт собственнику неограниченного права доступа. Время встреч, срок предварительного уведомления и объём осмотра должны быть разумными. Что именно можно требовать, зависит от договора аренды и конкретных обстоятельств.

Конструктивные отношения с арендатором часто также способствуют продвижению объекта на рынке. Покупатели получают реалистичное представление, документы легче согласовать, а недоразумения выявляются на раннем этапе. Давление на арендатора обычно приводит к обратному результату.

Может ли покупатель расторгнуть договор в связи с необходимостью использовать жильё для собственных нужд?

Сама покупка не является основанием для расторжения договора аренды. Покупатель не может прекратить договор аренды жилого помещения лишь потому, что теперь он стал собственником. Для расторжения договора в обычном порядке арендодателю, как правило, необходим законный интерес. Потребность в жилье для собственного проживания может быть таким интересом, однако она должна действительно существовать, быть убедительно обоснована и соответствовать остальным требованиям законодательства.

Кроме того, значение могут иметь сроки уведомления о расторжении договора, предусмотренные договором запреты на его расторжение, особые тяжёлые обстоятельства и периоды, в течение которых расторжение не допускается. В отношении сдаваемых в аренду квартир, преобразованных в объекты квартирной собственности, действуют особые защитные положения. Также необходимо учитывать возможное право арендатора на возражение.

Поэтому продавцу ни в коем случае не следует рекламировать возможность «беспроблемного расторжения договора в связи с потребностью в жилье для собственного проживания». Это сопряжено с юридическими рисками и создаёт у покупателя ложные ожидания. Покупателям, которые хотят проживать в объекте сами, следует до нотариального удостоверения сделки поручить профильному адвокату проверить конкретные условия договора и пользования объектом.

Как провести продажу максимально организованно?

Всё начинается не с экспозе, а с документов. Проверяются договор аренды, история платежей, залог, расчёты, недостатки и документы на объект. После этого можно оценить, подходит ли недвижимость преимущественно для инвесторов или также для тех, кто в дальнейшем планирует проживать в ней самостоятельно.

Затем проводится оценка, в которой прямо учитываются арендные отношения. Цену предложения не следует ни переносить с аналогичного свободного объекта недвижимости, ни определять исключительно на основании текущей арендной платы. Необходимо учитывать обе точки зрения. Нереалистично высокая цена увеличивает срок продвижения объекта на рынке и вызывает недоверие покупателей. А поспешное снижение цены, напротив, может привести к потере части стоимости.

Только после этого планируются общение с арендатором, предоставление доступа к документам и осмотры. Потенциальные покупатели должны уже на раннем этапе понимать, какие обязательства они принимают на себя. До нотариального удостоверения сделки необходимо согласовать с нотариусом положения, касающиеся залога, арендных платежей, эксплуатационных расходов, непогашенных требований и текущих мероприятий.

После перехода права собственности арендатору необходимо однозначно сообщить, кто теперь является арендодателем и куда следует перечислять арендную плату. Продавцу и покупателю следует согласовать это уведомление. Это позволит избежать двойных платежей, дополнительных вопросов и ненужной неопределённости.

Сначала соберите в полном объёме договор аренды, сведения о залоге, расчёты и информацию по нерешённым вопросам. После этого агент по недвижимости с опытом работы в регионе сможет оценить подходящий круг покупателей и влияние аренды на цену; по отдельным юридическим или налоговым вопросам следует обращаться к нотариусу, профильному адвокату или налоговому консультанту.

Часто задаваемые вопросы

Должен ли арендатор съехать, если я продам недвижимость?

Нет. Договор аренды в принципе продолжает действовать, а покупатель становится арендодателем. Расторжение договора возможно только при соблюдении соответствующих законодательных и договорных условий.

Могу ли я расторгнуть договор с арендатором до продажи, чтобы повысить цену?

Само по себе намерение продать жилую недвижимость в принципе не является основанием для расторжения договора аренды. Наличие иного основания для расторжения договора необходимо проверять в каждом конкретном случае. Обратитесь за консультацией по этому вопросу к профильному адвокату.

Всегда ли арендатор имеет преимущественное право покупки при продаже?

Нет. Предусмотренное законом преимущественное право покупки может возникнуть, в частности, если арендованное жилое помещение после передачи арендатору было преобразовано или должно быть преобразовано в отдельный объект собственности, а затем продано. Условия и исключения регулируются [§ 577 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html); нотариусу следует проверить конкретный случай.

Нужно ли передать покупателю залог за аренду?

Права и обязанности, связанные с обеспечительным залогом по договору аренды, в принципе переходят к приобретателю. Передачу и расчёт следует надлежащим образом зафиксировать в договоре купли-продажи и подтвердить соответствующими документами. При определённых обстоятельствах продавец может по-прежнему нести риск возврата залога.

Всегда ли сданная в аренду недвижимость стоит меньше?

Нет. Для инвесторов стабильные арендные отношения могут быть привлекательны, тогда как покупатели, планирующие сами пользоваться недвижимостью, ограничены продолжающейся арендой. Решающее значение имеют объект, местоположение, качество договора, доходы, расходы и подходящий круг покупателей.

Темы: продажа сданной в аренду недвижимости, покупка не прекращает аренду, продажа недвижимости Eifel, договор аренды, инвестиционная недвижимость, личная потребность, залог за аренду, агент по недвижимости Bitburg

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец агентства и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 28.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта, проверен и одобрен перед публикацией (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →