Расторжение договора аренды в связи с необходимостью личного использования: условия и формальные ошибки

Статья L-0155 · 29.10.2026 · Время чтения: 7 мин. · Joé Christian Ewrard

Когда возможно расторжение договора аренды в связи с личной потребностью

Арендодатель не может расторгнуть бессрочный договор аренды жилого помещения только потому, что хочет распоряжаться своей недвижимостью. Для этого у него должен быть законный интерес. Личная потребность, как правило, имеет место, если арендодателю нужна квартира в качестве жилья для себя, члена семьи или члена своего домохозяйства. Это следует из [§ 573 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html).

Решающим фактором является серьёзное и конкретное намерение использовать жильё. Типичными причинами являются изменение семейных обстоятельств, смена места работы, создание собственного домохозяйства или желание в пожилом возрасте жить ближе к родственникам. Наличие крайней необходимости не требуется. Однако такое намерение должно быть разумным, понятным и действительно осуществимым.

Недостаточно расторгнуть договор на всякий случай. Если Вы лишь рассматриваете возможность когда-нибудь в будущем самостоятельно использовать квартиру, это ещё не означает наличия достаточно конкретной потребности. Не менее проблематична фиктивная личная потребность, используемая для выселения нежелательного арендатора или последующей сдачи жилья по более высокой цене. Такие действия могут не только привести к недействительности расторжения договора, но и повлечь требования о возмещении ущерба.

Перед расторжением договора также следует проверить, кто с юридической точки зрения является арендодателем. После покупки недвижимости обычно решающее значение имеет перерегистрация права собственности в земельном реестре. При наличии нескольких собственников, сообщества наследников или юридических лиц адвокат должен разъяснить, кто обязан расторгнуть договор и в отношении каких лиц можно заявить о личной потребности.

Почему обоснование становится решающим слабым местом

Фразы «Я расторгаю договор в связи с личной потребностью» недостаточно. В уведомлении о расторжении договора необходимо изложить основные фактические обстоятельства таким образом, чтобы арендатор мог понять и проверить причину, а также отличить её от других возможных причин. Согласно § 573 Absatz 3 BGB, как правило, учитываются только причины, указанные в уведомлении. Объяснения, придуманные позднее или просто добавленные впоследствии, не исправят недостаточно обоснованное расторжение договора.

В уведомлении прежде всего следует указать лицо, нуждающееся в жилье, и характер его отношений с арендодателем. Кроме того, необходимо назвать конкретную причину, по которой именно это лицо хочет использовать квартиру. Вместо общей формулировки «Квартира нужна семье» следует понятно описать, кто намерен въехать, какое изменение жизненных обстоятельств послужило причиной и почему для этого предназначена именно эта квартира.

При этом важна не длина текста. Обоснование может быть подробным и при этом оставаться неясным. В то же время закон не требует излагать всю историю жизни и заранее опровергать каждое возможное возражение. Ключевые факты должны быть достоверными, согласовываться между собой и ясно показывать текущее намерение использовать жильё.

Типичная практическая ошибка возникает, когда сначала отправляют шаблон из интернета и лишь затем обдумывают фактическое обоснование. Во время последующего разговора появляются другие мотивы или меняется запланированная дата въезда. Такие противоречия вызывают сомнения в серьёзности намерений. Правильная последовательность такова: определить потребность, задокументировать факты, провести юридическую проверку и только после этого расторгнуть договор.

В отношении каких лиц можно заявить о личной потребности

Потребность в жилье для личного использования прежде всего может возникнуть у самого арендодателя. Это применимо, например, если он хочет переехать из слишком большого объекта недвижимости в квартиру меньшей площади, начать вести отдельное домашнее хозяйство или сменить основное место жительства. В отдельных случаях может быть достаточно и серьёзного намерения использовать жильё в качестве второго места жительства. Однако такое намерение должно быть обоснованным, а использование — не эпизодическим и не служащим лишь предлогом.

Кроме того, закон распространяется на членов семьи и лиц, входящих в состав домашнего хозяйства. В случае с близкими родственниками определить это обычно проще. Когда речь идёт о более дальних родственниках, значение может иметь наличие особой личной или социальной связи. Одного лишь указания степени родства в уведомлении о расторжении договора не всегда достаточно для ответа на этот вопрос.

Лица, входящие в состав домашнего хозяйства, не обязательно должны состоять в родстве. К ним могут относиться лица, постоянно проживающие в домашнем хозяйстве арендодателя. Достаточны ли конкретные отношения, зависит от обстоятельств в каждом отдельном случае.

Особенно в случае смешанных семей, дальних родственников, лиц, осуществляющих уход, участников обществ или сложных отношений собственности круг лиц следует заранее проверить с помощью адвоката. Агент по недвижимости может упорядочить документы и процедуры, но не заменяет юридическую консультацию.

Насколько конкретным и обоснованным должно быть намерение использовать жильё

Намерение использовать жильё должно существовать уже на момент расторжения договора. Одной ещё не сформировавшейся идеи недостаточно. Арендодатель должен быть в состоянии объяснить, когда лицо, для которого требуется жильё, предположительно намерено въехать, почему оно хочет изменить свои нынешние жилищные условия и почему расторгаемый договор аренды квартиры представляется подходящим для этой цели.

Пример: дочь должна въехать «когда-нибудь после окончания учёбы», но она не знает ни того, останется ли в регионе, ни того, хочет ли пользоваться квартирой. Это скорее указывает на расторжение договора впрок. Ситуация может быть иной, если дата начала её работы в Trier уже определена, она хочет начать вести отдельное домашнее хозяйство и квартира конкретно предназначена для этого.

Выбор квартиры также может вызвать вопросы. Если арендодатель владеет несколькими квартирами, должно быть понятно, почему требуется именно сдаваемая в аренду квартира. Местоположение, планировка, доступность для маломобильных лиц, близость к семье или месту работы могут быть объективными причинами. Арендодатель не обязан выбирать любую теоретически возможную альтернативу, но должен быть в состоянии последовательно обосновать своё решение.

Если потребность в жилье для личного использования отпадает до выезда арендатора, арендодатель не вправе это скрывать. В зависимости от момента и ситуации у него могут возникнуть обязанности по информированию арендатора. Освободившаяся в течение срока уведомления сопоставимая квартира в том же доме или в том же жилом комплексе также может иметь юридическое значение. Какие последствия из этого вытекают, в каждом отдельном случае должен оценивать профильный адвокат.

Какие формальные ошибки ставят расторжение договора под угрозу

Согласно § 568 BGB (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__568.html), расторжение договора аренды жилого помещения требует письменной формы. Электронного письма, текстового сообщения или отсканированного документа для этого, как правило, недостаточно. В принципе требуется письменное уведомление о расторжении договора с собственноручной подписью.

Если арендодателей несколько, все необходимые заявления в принципе должны быть сделаны каждым из них. Аналогичным образом необходимо учитывать всех лиц, являющихся сторонами договора со стороны арендатора. Тот, кто направляет письмо только жильцу, который обычно перечисляет арендную плату, может не учесть ещё одного соарендатора.

В письме следует однозначно указать квартиру, разъяснить причину расторжения договора и назвать дату его прекращения. Дополнительно целесообразна формулировка «в качестве альтернативы — в ближайший возможный срок» на случай, если срок был по ошибке рассчитан неверно. Однако исправит ли такая формулировка конкретную ошибку, зависит от обстоятельств в каждом отдельном случае.

Получение уведомления должно быть подтверждено. Решающее значение имеет не дата на письме, а момент, когда оно попало в сферу контроля арендатора таким образом, что при обычных обстоятельствах можно ожидать его ознакомления с ним. Заказное письмо решает не все проблемы с доказательством получения. В отдельных случаях более подходящими могут быть личное вручение в присутствии нейтрального свидетеля или документально подтверждённое опускание письма в почтовый ящик.

Какие сроки расторжения договора действуют

Срок расторжения договора в обычном порядке зависит от продолжительности арендных отношений. Согласно [§ 573c BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html), уведомление о расторжении должно быть получено не позднее третьего рабочего дня месяца, чтобы этот месяц ещё учитывался при расчёте срока.

Если срок аренды составляет до пяти лет, срок уведомления для арендодателя равен трём месяцам. После пяти лет он увеличивается до шести месяцев, после восьми лет — до девяти месяцев. Как правило, определяющим является момент передачи жилого помещения, а не только дата, указанная в договоре аренды.

Уведомление о расторжении договора, полученное с опозданием, часто вступает в силу только в ближайший возможный срок. Тем не менее полагаться на это не следует. Условия договора, особые формы проживания, срочные договоры аренды или временные запреты на расторжение могут повлиять на правовую оценку.

Дополнительный период запрета на расторжение может действовать, если сданная в аренду квартира после её передачи арендатору была преобразована в объект квартирной собственности, а затем продана. [§ 577a BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html) предусматривает для этого установленное законом ограничение на расторжение договора, срок которого может быть продлён региональными нормами. Поэтому перед расторжением договора после приобретения сданной в аренду квартиры, находящейся в частной собственности, особенно важна юридическая проверка.

Что следует учитывать при возражении в связи с тяжёлыми обстоятельствами

Даже обоснованное и юридически действительное расторжение договора в связи с потребностью собственника в жилье не означает, что арендатор автоматически выедет. Согласно [§ 574 BGB](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html), арендатор может заявить возражение, если прекращение договора повлечёт для него, его семьи или члена его домохозяйства неоправданно тяжёлые последствия.

Основаниями для признания таких тяжёлых последствий могут быть, например, тяжёлое заболевание, очень преклонный возраст в сочетании с другими обременяющими обстоятельствами, беременность или отсутствие подходящего альтернативного жилья на приемлемых условиях. Ни одно обстоятельство не имеет автоматически решающего значения. Суды должны взвесить интересы обеих сторон с учётом обстоятельств конкретного дела.

Возражение, как правило, необходимо заявить в текстовой форме, и оно должно поступить арендодателю не позднее чем за два месяца до предполагаемого прекращения арендных отношений. Арендодателю следует своевременно указать в уведомлении о расторжении на право заявить возражение, а также на его форму и срок подачи. Если такое указание отсутствует, арендатор при определённых обстоятельствах может заявить возражение ещё на первом заседании по делу о выселении.

Поэтому арендодателям разумнее заранее обсудить возможные тяжёлые обстоятельства, не оказывая давления на арендатора. Арендаторам следует учитывать: наличие тяжёлых обстоятельств необходимо подтверждать конкретными доказательствами, а не просто заявлять о них. Следует проконсультироваться с адвокатом о том, какие документы необходимы и предоставление каких сведений о здоровье является допустимым.

Что важно учитывать на практике в Eifel и окрестностях Trier

В Eifelkreis Bitburg-Prüm, в Trier и Trier-Saarburg, в Vulkaneifel, а также на границе с Luxemburg условия проживания в разных районах значительно различаются. Квартиру в Trier, дом в одной из деревень Eifel и недвижимость вблизи границы для тех, кто ездит на работу в Luxemburg, нельзя напрямую сравнивать при поиске альтернативного жилья. Поэтому дорога до работы, общественный транспорт, медицинское обслуживание и поддержка семьи также могут иметь значение при взвешивании интересов сторон.

В небольших населённых пунктах арендодатели и арендаторы часто знакомы лично. Это может облегчить переговоры, но также и обострить конфликты. Устное предварительное уведомление не заменяет юридически действительного уведомления о расторжении договора. Однако оно может помочь уважительно объяснить предстоящие изменения и найти реалистичные варианты переходного периода.

На практике предварительная проверка документов часто является самым небольшим из целесообразных шагов. К ним относятся договор аренды, дополнительные соглашения, сведения о записи в поземельной книге, предыдущая переписка, данные о предоставлении объекта в пользование и письменное изложение намерения использовать жильё. После этого адвокат, специализирующийся на арендном праве, может проверить уведомление о расторжении договора. Как правило, это менее обременительно, чем последующий спор о том, достаточны ли обоснование, срок или подпись.

Прежде чем отправлять уведомление о расторжении договора аренды в связи с необходимостью использования жилья для собственных нужд или реагировать на него, соберите договор аренды, дополнительные соглашения, подтверждения права собственности и предыдущую переписку. Изложите своими словами фактическое намерение использовать жильё и поручите адвокату проверить обоснование, срок, форму и возможные случаи особо тяжёлых обстоятельств. PRIOCASA может помочь собственникам недвижимости в Eifel и окрестностях Trier упорядочить относящиеся к недвижимости документы и практический порядок действий; правовую оценку следует поручить адвокату.

Часто задаваемые вопросы

Достаточно ли указать в уведомлении о расторжении договора: «Жильё требуется для моей дочери»?

Как правило, этого недостаточно. Хотя дочь указана, конкретная причина использования жилья отсутствует. Из уведомления должно быть понятно, почему ей требуется эта квартира и какой серьёзный план проживания имеется.

Должен ли арендодатель доказать наличие крайней необходимости?

Нет. Использование жилья для собственных нужд не предполагает наличия крайней необходимости. Однако намерение использовать жильё должно быть серьёзным, разумным, понятным и конкретным.

Можно ли отправить уведомление о расторжении договора аренды в связи с необходимостью использования жилья для собственных нужд по электронной почте?

Электронное письмо, как правило, не соответствует установленной законом письменной форме. Уведомление о расторжении договора в принципе должно быть подписано собственноручно. Кроме того, факт его получения должен быть подтверждаемым.

Может ли арендатор подать возражение, несмотря на правомерное расторжение договора в связи с необходимостью использования жилья для собственных нужд?

Да. Возражение в связи с особо тяжёлыми обстоятельствами может привести к продолжению арендных отношений на определённый или неопределённый срок. Решающее значение имеет сопоставление конкретных интересов обеих сторон.

Что произойдёт, если необходимость использования жилья для собственных нужд впоследствии отпадёт?

Если необходимость отпадёт до выезда арендатора, арендодатель может быть обязан сообщить ему об этом. Если арендатор выезжает из-за лишь мнимой необходимости использования жилья для собственных нужд, могут возникнуть требования о возмещении ущерба. Правовые последствия должен проверить адвокат, специализирующийся в соответствующей области.

Темы: расторжение договора аренды в связи с необходимостью использования жилья для собственных нужд, обоснование необходимости использования жилья для собственных нужд, срок уведомления о расторжении договора арендодателем, формальные ошибки в уведомлении о расторжении договора, возражение в связи с особо тяжёлыми обстоятельствами, арендное право Eifel, сдача в аренду Trier

Ответственный за эту публикацию: Joé Christian Ewrard — владелец агентства и агент по недвижимости IHK, PRIOCASA Immobilien & Finanzservice. По состоянию на: 29.10.2026. Проект подготовлен при поддержке искусственного интеллекта и перед публикацией проверен и одобрен (Прозрачность ИИ). Этот материал не заменяет юридическую или налоговую консультацию; при возникновении вопросов в конкретном случае, пожалуйста, обращайтесь к нотариусу, юристу или налоговому консультанту.

Актуальные предложения

Посмотреть все предложения →

Подходит к теме

Смотреть все советы →